Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 kwietnia 2017 r., (I FSK 845/15).
Stan faktyczny
W 2013 r. podatniczka wraz z mężem rozpoczęła budowę zespołu 18 garaży, z których dwa planowali pozostawić dla siebie, a pozostałe sprzedać. Z uwagi na spadek cen rozważają obecnie poczekanie ze sprzedażą i w tym czasie wynajmowanie garaży. Podatniczka spytała czy aby wynajmować garaże, konieczne będzie założenie działalności gospodarczej. Sama uważała, że rejestracja firmy nie jest konieczna.
Fiskus się z tym jednak nie zgodził. W jego ocenie, jeśli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji, powinien być rozliczany na zasadach właściwych dla tej działalności. Od początku zamiarem podatniczki i jej męża było osiągnięcie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, czy to w postaci sprzedaży 16 garaży, czy też obecnie ich wynajmowania. Zamierzają oni uzyskiwać w sposób trwały i zorganizowany dochody ze zrealizowanej inwestycji, co – zdaniem fiskusa – spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.
Rozstrzygnięcie
Podatniczka zaskarżyła interpretację, a WSA w Gliwicach uwzględnił jej skargę. Wskazał, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów. Gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu zalicza się do przychodów z działalności. A gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód należy kwalifikować do najmu.
W ocenie sądu, aby uznać określoną działalność podatnika za gospodarczą, trzeba najpierw ustalić, czy nie jest ona zaliczona do innego źródła przychodu. Wynajmowanie nieruchomości ma charakter ciągły, dokonywane jest we własnym imieniu przez wynajmującego i na jego rachunek, z reguły jest też nastawione na osiągnięcie przychodu. Te elementy najmu są tożsame z cechami działalności gospodarczej, a więc nie mogą stanowić cech różnicujących te dwa źródła przychodu. Zdaniem sędziów, nie ma podstaw do ich różnicowania tylko ze względu na to, że przedmiotem najmu jest większa liczba obiektów. Nie wynika też z tego zawodowy charakter najmu. Nieuprawnione jest również domniemanie zamiaru podatnika, skoro deklaruje on wyłącznie wolę uzyskiwania przychodów z najmu i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu ma ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia należy stosować zasadę, że najem jest odrębnym źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu według przewidzianych dla niego zasad.