Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Skutki braku aktualnej księgi wieczystej

Fotolia.com
Nieujawnienie swych praw w księdze wieczystej może być uznane za przyczynienie się do szkody, gdy dojdzie do oszukańczej sprzedaży nieruchomoœci.

Najnowszy wyrok Sšdu Najwyższego to przestroga dla tych, którzy zwlekajš z założeniem czy uaktualnieniem ksišg wieczystych. SN zajmował się sprawš braci Jana J., Bogdana J. oraz Stefana J. Domagali się od notariusza z Wejherowa 490 tys. zł odszkodowania odpowiadajšcego wartoœci utraconych dwóch działek spadkowych, położonych niedaleko morza w Jastrzębiej Górze. I choć notariusz i jego asesorka popełnili szereg błędów, to sš podstawy, by właœcicieli działek obcišżyć częœciš szkody. A to dlatego, że po zakończeniu spraw spadkowych nie podjęli starań, by założyć księgę wieczystš dla działek.

Oszuœci z działkami

Kancelaria popełniła wiele błędów przy sporzšdzaniu pełnomocnictw dla oszustów oraz umów sprzedaży działek. Ani notariusz, ani asesor nie dostrzegli nic podejrzanego w tym, że dwaj oszuœci (nieustaleni, a więc i nieosšdzeni) byli o 30 lat młodsi od rzeczywistych właœcicieli działek figurujšcych w przedwojennej jeszcze księdze – w chwili kupna działek w 1932 r. powinni mieć cztery i siedem lat.

Nie dostrzegli też, że PESEL jednego z oszustów wskazywał na kobietę, a dowody osobiste miały bardzo podobne numery (wykonano je na skradzionych w gminie drukach). Wreszcie pełnomocnictwa były bardzo szerokie i sporzšdzono je wczeœniej w tej samej kancelarii. Działki nie miały księgi wieczystej, a w przedwojennej nie było żšdnych póŸniejszych wzmianek. Oszuœci z kolei szybko założyli księgi i sprzedali działki (po niskiej cenie), a nabywców chroni rękojmia ksišg wieczystych.

Wielu winnych

W tej sytuacji sšd okręgowy oddalił pozew spadkobierców o odszkodowanie. Uznał, że nie ma po stronie notariusza winy ani naruszenia art. 49 prawa o notariacie. Ten zaœ wymaga od niego szczególnej starannoœci. Sšd Apelacyjny w Gdańsku był innego zdania. W jego ocenie zwłaszcza asesorka dopuœciła się niedbalstwa. Uznał jednak też, że spadkobiercy w 40 proc. przyczynili się do szkody, bo nie założyli szybko po zakończeniu spraw spadkowych ksišg wieczystych (co do jednej działki w latach 90., a co do drugiej w 2005 r.). I zasšdzone odszkodowanie, tj. 490 tys. zł, pomniejszył o 40 proc. Spadkobiercy zaskarżyli wyrok, żšdajšc dopłaty.

W ich imieniu mecenas Urszula Ostrowska argumentowała, że zawinił głównie notariusz, który sporzšdzał umowę sprzedaży i nie przyłożył się do sprawdzenia dokumentów. W tej sytuacji brak aktualnej księgi nie miał dużego znaczenia, więc tak duże przyczynienie nie ma podstaw.

Mecenas Jarosław Płudowski, pełnomocnik PZU, w którym notariusz był ubezpieczony, nie skarżył werdyktu SA, ale przekonywał, że przyczynienie powinno być uwzględnione.

W tym punkcie Sšd Najwyższy przyznał mu rację.

– Zawinili także spadkobiercy. Gdyby wczeœniej uaktualnili księgi, to nawet gdyby ich prawa przegapił notariusz, to sšd wieczystoksięgowy nie wpisałby nabywców jako właœcicieli. Inna rzecz, czy to jest przyczynienie na 40 proc. – wskazał sędzia SN Roman Trzaskowski. – Nie ma jednak wštpliwoœci co do winy notariusza, może nie poprzez poszczególne niedopatrzenia, ale ich kumulację w tej sprawie. Wreszcie ustalenia wymaga, czy spadkobiercy nie mogš jeszcze odzyskać działek, a gdyby to było możliwe, to szkoda zapewne byłaby niższa – wskazał sędzia.

W konsekwencji SN nakazał SA powtórzenie sprawy.

Sygnatura akt: IV CSK 104/17

OPINIA

Mariusz Białecki - prezes Krajowej Rady Notarialnej

Przy obecnym stanie zaawansowania technik stosowanych przez fałszerzy niejednokrotnie nie ma możliwoœci wykrycia podrobienia lub przerobienia dokumentu bez specjalistycznych narzędzi takiej weryfikacji. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych przy udziale Krajowej Rady Notarialnej prowadzi prace legislacyjne, których efektem będzie poprawa zabezpieczania dokumentów tworzonych przez notariuszy. Jednoczeœnie trwajš prace zainicjowane przez Ministerstwo Cyfryzacji zmierzajšce do budowy rejestru pełnomocnictw. Będš w nim rejestrowane fakty udzielenia i odwołania pełnomocnictwa, co z pewnoœciš pozwoli wzmocnić bezpieczeństwo obrotu prawnego w tym zakresie. W pracach tych uczestniczy także samorzšd notarialny.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL