Nieruchomości

Skutki braku aktualnej księgi wieczystej

Fotolia.com
Nieujawnienie swych praw w księdze wieczystej może być uznane za przyczynienie się do szkody, gdy dojdzie do oszukańczej sprzedaży nieruchomości.

Najnowszy wyrok Sądu Najwyższego to przestroga dla tych, którzy zwlekają z założeniem czy uaktualnieniem ksiąg wieczystych. SN zajmował się sprawą braci Jana J., Bogdana J. oraz Stefana J. Domagali się od notariusza z Wejherowa 490 tys. zł odszkodowania odpowiadającego wartości utraconych dwóch działek spadkowych, położonych niedaleko morza w Jastrzębiej Górze. I choć notariusz i jego asesorka popełnili szereg błędów, to są podstawy, by właścicieli działek obciążyć częścią szkody. A to dlatego, że po zakończeniu spraw spadkowych nie podjęli starań, by założyć księgę wieczystą dla działek.

Oszuści z działkami

Kancelaria popełniła wiele błędów przy sporządzaniu pełnomocnictw dla oszustów oraz umów sprzedaży działek. Ani notariusz, ani asesor nie dostrzegli nic podejrzanego w tym, że dwaj oszuści (nieustaleni, a więc i nieosądzeni) byli o 30 lat młodsi od rzeczywistych właścicieli działek figurujących w przedwojennej jeszcze księdze – w chwili kupna działek w 1932 r. powinni mieć cztery i siedem lat.

Nie dostrzegli też, że PESEL jednego z oszustów wskazywał na kobietę, a dowody osobiste miały bardzo podobne numery (wykonano je na skradzionych w gminie drukach). Wreszcie pełnomocnictwa były bardzo szerokie i sporządzono je wcześniej w tej samej kancelarii. Działki nie miały księgi wieczystej, a w przedwojennej nie było żądnych późniejszych wzmianek. Oszuści z kolei szybko założyli księgi i sprzedali działki (po niskiej cenie), a nabywców chroni rękojmia ksiąg wieczystych.

Wielu winnych

W tej sytuacji sąd okręgowy oddalił pozew spadkobierców o odszkodowanie. Uznał, że nie ma po stronie notariusza winy ani naruszenia art. 49 prawa o notariacie. Ten zaś wymaga od niego szczególnej staranności. Sąd Apelacyjny w Gdańsku był innego zdania. W jego ocenie zwłaszcza asesorka dopuściła się niedbalstwa. Uznał jednak też, że spadkobiercy w 40 proc. przyczynili się do szkody, bo nie założyli szybko po zakończeniu spraw spadkowych ksiąg wieczystych (co do jednej działki w latach 90., a co do drugiej w 2005 r.). I zasądzone odszkodowanie, tj. 490 tys. zł, pomniejszył o 40 proc. Spadkobiercy zaskarżyli wyrok, żądając dopłaty.

W ich imieniu mecenas Urszula Ostrowska argumentowała, że zawinił głównie notariusz, który sporządzał umowę sprzedaży i nie przyłożył się do sprawdzenia dokumentów. W tej sytuacji brak aktualnej księgi nie miał dużego znaczenia, więc tak duże przyczynienie nie ma podstaw.

Mecenas Jarosław Płudowski, pełnomocnik PZU, w którym notariusz był ubezpieczony, nie skarżył werdyktu SA, ale przekonywał, że przyczynienie powinno być uwzględnione.

W tym punkcie Sąd Najwyższy przyznał mu rację.

– Zawinili także spadkobiercy. Gdyby wcześniej uaktualnili księgi, to nawet gdyby ich prawa przegapił notariusz, to sąd wieczystoksięgowy nie wpisałby nabywców jako właścicieli. Inna rzecz, czy to jest przyczynienie na 40 proc. – wskazał sędzia SN Roman Trzaskowski. – Nie ma jednak wątpliwości co do winy notariusza, może nie poprzez poszczególne niedopatrzenia, ale ich kumulację w tej sprawie. Wreszcie ustalenia wymaga, czy spadkobiercy nie mogą jeszcze odzyskać działek, a gdyby to było możliwe, to szkoda zapewne byłaby niższa – wskazał sędzia.

W konsekwencji SN nakazał SA powtórzenie sprawy.

Sygnatura akt: IV CSK 104/17

OPINIA

Mariusz Białecki - prezes Krajowej Rady Notarialnej

Przy obecnym stanie zaawansowania technik stosowanych przez fałszerzy niejednokrotnie nie ma możliwości wykrycia podrobienia lub przerobienia dokumentu bez specjalistycznych narzędzi takiej weryfikacji. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych przy udziale Krajowej Rady Notarialnej prowadzi prace legislacyjne, których efektem będzie poprawa zabezpieczania dokumentów tworzonych przez notariuszy. Jednocześnie trwają prace zainicjowane przez Ministerstwo Cyfryzacji zmierzające do budowy rejestru pełnomocnictw. Będą w nim rejestrowane fakty udzielenia i odwołania pełnomocnictwa, co z pewnością pozwoli wzmocnić bezpieczeństwo obrotu prawnego w tym zakresie. W pracach tych uczestniczy także samorząd notarialny.

Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL