Nieruchomości

Trzeba orzekać zgodnie z prawem - komentuje Artur Grajewski

AdobeStock
Obciążenie hipoteczne przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jak zwykle z wielką uwagą i ciekawością przeczytałem kolejny tekst autorstwa sędziego Antoniego Górskiego („Orzekać po staremu" z 10 maja 2018 r.). Nie będę ukrywał, że były przewodniczący Krajowej Rady Sądownictwa jest dla mnie niedoścignionym wzorem i niekwestionowanym autorytetem, nie tylko w zakresie jurysprudencji. Jego komentarze oraz liczne orzeczenia ukształtowały mnie jako prawnika. To on wręczał mi atrybut trzeciej władzy – sędziowski łańcuch. Dlatego też mam nadzieję, że nie będzie miał mi za złe, że jego wierny uczeń jednak nie podzieli wyrażonego przez niego poglądu w zakresie zaliczania na poczet wartości prawa własności nieruchomości obciążenia rzeczowego (najczęściej hipotecznego).

Wszak jedną z cech, które jako mistrz we mnie wykształcił, jest umiejętność krytycznego myślenia, którym każdy sędzia powinien się odznaczać.

Pan sędzia był łaskaw przytoczyć wiele orzeczeń Sądu Najwyższego, w których poszczególne składy prezentowały pogląd, iż ustalenie wartości prawa do lokalu obciążonego hipotecznie odbywa się z uwzględnieniem tegoż obciążenia. Z kolei w postanowieniu z 26 stycznia 2017 r. (I CSK 54/16) Sąd Najwyższy przyjął, że takiego obciążenia się nie uwzględnia. Sprawozdawcą w tej sprawie była sędzia SN Agnieszka Piotrowska, w składzie zaś sędziowie Marta Romańska oraz Józef Frąckowiak. Wymieniam tych sędziów z imienia i nazwiska, bo postąpili nader odważnie, opowiadając się przeciwko dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego, a jak mówi przysłowie: „Do odważnych świat należy".

Mój ulubiony pisarz Oscar Wilde mawiał: „Kiedy ludzie są tego samego zdania co ja, mam wrażenie, że się pomyliłem". Cytat ten bardzo pasuje do mnie. Z tego też powodu, aczkolwiek przede wszystkim ze względów merytorycznych, uważam orzeczenie o sygn. I CSK 54/16 za jak najbardziej trafne, w przeciwieństwie do licznych orzeczeń, których sygnatury wymienił sędzia Górski.

W aktualnym stanie prawnym nie ma przepisu, który przy ustalaniu wartości podlegającego podziałowi prawa do lokalu pozwalałby na obniżenie jego wartości o obciążenie hipoteczne. Już tylko z tego powodu orzeczenie z 26 stycznia 2017 r. jawi się jako jedynie słuszne. Nie ma jakichkolwiek podstaw natury prawnej lub faktycznej do dokonywania takiego zabiegu – swoistego potrącenia, na skutek którego jeden ze współwłaścicieli nie otrzymuje żadnej spłaty na skutek podziału majątku wspólnego (lub spłatę zaniżoną), nie uzyskuje własności nieruchomości, a nadal pozostaje osobiście zobowiązany do spłaty zaciągniętego na jej zakup kredytu.

Obciążenie hipoteczne nie wpływa w żaden sposób, co należy wyraźnie podkreślić, na ewentualne zmniejszenie rynkowej wartości nieruchomości nią obciążonej. Nie ma bowiem żadnego znaczenia dla kupującego, który przecież w prosty sposób może zwolnić nieruchomość od obciążenia – spłacając wierzyciela hipotecznego. I tak w praktyce się dzieje. Nie jest to zatem argument przemawiający za tezą autora tekstu.

Sposób dokonania podziału majątku wspólnego aprobowany dotychczas przez SN i sędziego Górskiego prowadzi do niedających się wytłumaczyć z aksjologicznego punktu widzenia skutków w postaci jawnego pokrzywdzenia jednego z byłych małżonków. Można sobie łatwo wyobrazić sytuację, gdy były małżonek, któremu nieruchomość została przyznana, następnie nie spłaca rat kredytu, pozostaje bez pracy, nie ma innego majątku, z którego mogłoby nastąpić zaspokojenie wierzyciela hipotecznego, natomiast drugi z byłych małżonków, który nie otrzymał ani spłaty, ani nieruchomości, ma dobrze płatną pracę.

Oczywiste jest, że wierzyciel nie będzie sięgał do zabezpieczenia hipotecznego, co jest ostatecznością, a w pierwszej kolejności egzekucję skieruje do wynagrodzenia za pracę małżonka – dłużnika osobistego. Ten będzie miał co prawda roszczenie regresowe do uchylającego się od spłaty małżonka, ale po pierwsze – jedynie w 1 części (jest przecież nadal solidarnie zobowiązany za spłatę), po wtóre – odzyskanie części spłaconej należności może trwać latami albo w ogóle się nie powieść. W ten sposób były małżonek zostaje podwójnie pokrzywdzony – nie dość, że nie dostał należnej spłaty, to jeszcze był zmuszony spłacić kredyt zabezpieczony hipotecznie.

Zarówno sędzia Górski, jak i sędzia Piotrowska pomijają jeden ważny, moim zdaniem, szczegół – dyspozycję art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W ustępach od 12 do 14 ustawodawca uregulował materię obciążenia hipotecznego udziałów w nieruchomości oraz należnych spłat i dopłat. Trzeba zaś pamiętać, że z chwilą ustania wspólności majątkowej małżeńskiej, stają się oni współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w częściach ułamkowych. Kluczowe jest w mojej ocenie brzmienie ust. 14, który wyraźnie stanowi, że postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.

Przyjmując pogląd wyrażany wcześniej przez SN, w przypadku, gdy obciążenie hipoteczne przekracza wartość nieruchomości, jeden z byłych małżonków spłaty by nie otrzymał. Co prawda przepis mówi tylko o zniesieniu współwłasności, ale oczywiste jest, że dotyczy on również działów spadku i podziałów majątku wspólnego. Po drugie, jeśli postanowienia ugody lub umowy miałyby być nieważne, to również nie może zapaść takie orzeczenie sądu. Dlaczego spłata jest tak ważna w tym przypadku? Dlatego, że zgodnie z ust. 12, jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. Jest to rozwiązanie optymalne, albowiem były małżonek, który nie otrzymał na własność całej nieruchomości, otrzymuje spłatę, a jednocześnie zabezpieczone są interesy wierzyciela hipotecznego, który ze spłaty może się zaspokoić, a małżonek, któremu przypadła nieruchomość, w tej części zwolni się z długu. Stąd też uwzględnianie obciążenia hipotecznego przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi między byłych małżonków jest w świetle aktualnego stanu prawnego wręcz niedopuszczalne. Konstatacja ta jest tym bardziej uzasadniona w sytuacji de lege lata, gdy nie jest możliwe zwolnienie przez sąd z długu byłego małżonka, który nie otrzymuje nieruchomości.

Autor jest wiceprezesem Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL