Co do zasady organy administracji powinny nakazać rozbiórkę takich obiektów. Nie może być bowiem tak, że ktoś bez wymaganych zezwoleń wznosi budynek, naruszając tym samym ład przestrzenny i wymogi techniczne związane z usytuowaniem obiektu. Jednocześnie nie chodzi też o to, aby łatwo i szybko decydować o rozbiórce. Dlatego przewidziano procedurę legalizacyjną. Tak więc, gdy budowa jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przepisami techniczno-budowlanymi, to można taką procedurę rozpocząć.
Jeżeli wymienionej zgodności nie ma, to nie można myśleć o legalizacji obiektu. Jednak organ nadzoru może te okoliczności we własnym zakresie oceniać jedynie w skrajnych przypadkach, gdy np. rozbieżność między budynkiem a planem miejscowym jest rażąca, czyli od razu rzuca się w oczy.
W pozostałym zakresie wszystko zależy od wydanego przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta zaświadczenia o zgodności obiektu budowlanego z planem miejscowym lub decyzją. Zaświadczenie takie powinien uzyskać dysponent konkretnej nieruchomości. Podkreślić trzeba, że dalsze działanie musi być podejmowane w granicach prawa, nie może być skrajnie rygorystyczne. Może się bowiem zdarzyć, że część obiektu nie jest zgodna z planem miejscowym, ale reszta jest zgodna. Wówczas nakaz rozbiórki powinien dotyczyć tylko jednej, niezgodnej z aktem polityki przestrzennej części budynku. Organ nadzoru we własnym zakresie może natomiast szczegółowo sprawdzić zgodność pomiędzy obiektem a przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli wystąpi niezgodność, powinien zweryfikować, czy i w jakim zakresie można ją wyeliminować.
Przedłożenie zaświadczenia wójta/burmistrza/prezydenta miasta razem z dokumentacją (czterema egzemplarzami projektu budowlanego wraz z uzgodnieniami, oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane itd.) traktowane jest jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót, jeżeli te nie zostały zakończone. Gdy organ nadzoru stwierdzi naruszenie, powinien nałożyć postanowieniem obowiązek ich usunięcia. Niezależnie od tego organ nadzoru nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Nie można go zignorować, gdyż spowoduje to powrót do wcześniejszego etapu i nakazanie rozbiórki obiektu.
Warto podkreślić, że zapłata nie jest obowiązkiem strony, ale jej uprawnieniem. Jednak nieskorzystanie z niej doprowadzi do zarządzenia rozbiórki. Jeśli wydawane jest postanowienie wymierzające opłatę, można uznać, że organ ocenił przedłożony projekt budowlany jako odpowiadający wymogom prawa. Adresat postanowienia może więc mieć już uzasadnione przeświadczenie, że jeżeli uiści opłatę, to uzyska decyzję zatwierdzającą projekt budowlany. Oczywiście strona może składać wnioski o umorzenie opłaty legalizacyjnej (w całości lub części) lub o odroczenie terminu płatności czy rozłożenie jej na raty.
