Zarządcą nieruchomości jednej ze wspólnot mieszkaniowych we Wrocławiu jest spółka z o.o., zarządzająca 720 nieruchomościami w tym mieście. Zgodnie z umową z 2001 r. zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. A także czynności przekraczające zwykły zarząd, przekazane zarządowi spółki uchwałą właścicieli lokali.
Remonty na łączną kwotę kilkuset tysięcy złotych wspólnota mieszkaniowa miała wykonać na podstawie decyzji powiatowego i wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego we Wrocławiu, nakazujących usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym kamienicy. Ale terminy wykonania remontów przekładano. Początkowo była mowa o 2015 r., wreszcie wspólnota zdecydowała o wykonaniu remontów w 2016 r. Pełnomocnictw do podejmowania wszelkich działań udzieliła spółce.
Ponieważ remonty pozostawały na razie tylko w projektach, w kwietniu 2016 r. organy nadzoru budowlanego we Wrocławiu wydały postanowienia, nakładające na trzech członków zarządu spółki po 500 zł grzywny w celu przymuszenia. 3 tys. zł miała zapłacić wspólnota. Zgodnie z przepisami ustawy z 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji grzywnę w celu przymuszenia nakłada się na ustawowego przedstawiciela zobowiązanego lub na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązku przez zobowiązanego.
Wspólnota poinformowała, że zwłokę w wykonaniu nakazów powoduje brak środków. Dopiero zgromadzenie wystarczającej ilości pieniędzy na koncie funduszu remontowego upoważnia zarządcę nieruchomości do ogłoszenia przetargu na wykonanie prac remontowych. Członkowie zarządu spółki oświadczyli natomiast, że nie mieli ani prawnych, ani faktycznych możliwości doprowadzenia do wykonania remontu.
W skardze do WSA prezes zarządu spółki Janina K. (dane zmienione) zarzuciła organom nadzoru budowlanego, że stosując swoisty automatyzm, upatrują adresatów grzywien w celu przymuszenia w członkach zarządu spółki, której umownie powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Zdaniem skarżącej członek zarządu spółki, której powierzono zarząd nieruchomością, nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd. W konsekwencji nie może być uznany za osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem nałożonego obowiązku. Trudno oczekiwać, że na członku zarządu spółki, będącej zarządcą przeszło 720 wspólnot mieszkaniowych, ciąży bezpośredni obowiązek zapewnienia wykonania zobowiązania nałożonego na którąś ze wspólnot.
