Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności

Współużytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, których prawa do gruntów są związane z odrębną własnością lokalu albo z udziałem we własności budynku mogą dokonać przekształcenia przysługujących im udziałów w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej: ustawa przekształceniowa), z uwzględnieniem derogacji przepisów dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny na podstawie wyroku z 10 marca 2015 roku, K 29/13.

Podmioty uprawnione

Poza właścicielami lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie powołanej ustawy mogą wystąpić:

1. osoba fizyczna będąca w dniu 13 października 2005 roku użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości na cele mieszkaniowe lub zabudowanej garażem albo przeznaczonej pod tego typu zabudowę oraz osoba fizyczna (osoby fizyczne) będąca w tym dniu użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej;

2. osoba fizyczna (osoby fizyczne) będąca w dniu 13 października 2005 roku użytkownikiem wieczystym nieruchomości niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskała:

- w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku;

- na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (DzU nr 50, poz. 279) (w tym również osoby, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po 13 października 2005 roku);

3. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, pod warunkiem, że ich prawo użytkowania wieczystego spełnia warunki określone w pkt 1 powyżej;

4.osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób wymienionych powyżej oraz osoby prawne będące następcami prawnymi osób prawnych, o których mowa w pkt 3 powyżej.

Wyłączenia podmiotowe i przedmiotowe

Osoby fizyczne i prawne, które nie były w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości zagospodarowanych lub przeznaczonych na wyżej powołane cele, nie są uprawnione do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W konsekwencji również ich następcy prawni nie mają prawa do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie we własność prawa użytkowania wieczystego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 stycznia 2016 roku, II SA/Po 1043/15).

Spod możliwości przekształcenia na podstawie ustawy przekształceniowej wyłączone są również:

- nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców;

- nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005 roku o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (DzU z 2009 r. nr 185, poz. 1439 ze zm.);

- nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

Zmiana przeznaczenia

Dla przyjęcia, czy nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, decydujący jest stan z chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, czyli stan z 13 października 2005 roku. Zatem zmiana przeznaczenia całego budynku mieszkalnego na inny cel przed wejściem w życie wskazanej ustawy wyklucza możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 października 2011 roku, I SA/Wa 106/11).

Podstawy do uwzględnienia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie daje również późniejsze przeznaczenie pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami nieruchomości, które w dniu 13 października 2005 roku były zabudowane na inny cel niż mieszkaniowy lub były niezabudowane garażami (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 25 października 2011 roku, II SA/Bd 1032/11).

Scalenia i podziały

W przypadku scalenia w jedną nieruchomość działek użytkownika wieczystego, nabytych zarówno przed dniem 13 października 2005 roku, jak i po tej dacie, wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tak scalonej nieruchomości będzie w określonych przypadkach zasadny. Dotyczy to sytuacji, gdy wchodząca w skład scalonej nieruchomości działka nabyta po wskazanym terminie nie mogła być zagospodarowana jako samodzielna i została nabyta z zastosowaniem przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. trybu bezprzetargowego nabycia nieruchomości lub jej części w związku z możliwością poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza ją nabyć, w sytuacji braku możliwości jej zagospodarowania jako odrębnej nieruchomości), a scalone działki zostały połączone w jednej księdze wieczystej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 20 kwietnia 2011 roku, II SA/Bd 186/11).

Podział nieruchomości, nawet dokonany po 13 października 2005 roku, również nie może stanowić przesłanki automatycznie dyskwalifikującej możliwość przekształcenia we własność prawa użytkowania wieczystego do części nieruchomości powstałej w wyniku takiego podziału. Zagospodarowanie lub przeznaczenie nieruchomości, o którym mowa w art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej należy badać tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która powstała w wyniku podziału (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 20 maja 2016 roku, II SA/Gl 22/16).

Ewidencje i plany

Do oceny stanu zabudowania nieruchomości na cele mieszkaniowe lub zabudowania garażem pomocne są w szczególności wpisy widniejące w ewidencji gruntów i budynków oraz w kartotece budynków. Dokonując zaś analizy przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową lub zabudowę garażami nie wolno pominąć ani zapisów planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, ani również postanowień zawartych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Dla celów przekształcenia nie jest wymagane, aby przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe miało charakter wyłączny. W sytuacji gdy nieruchomości znajdowały się w obszarze, dla których plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał możliwość zabudowy mieszkaniowej (MW), to niezależnie od istnienia innych funkcji dla tego terenu, ich użytkownicy wieczyści mogli domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2012 roku, I OSK 954/11). Podobnie rzecz się ma w odniesieniu do zabudowania nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Przekształcenie może nastąpić również w sytuacji, gdy wniesiony na nieruchomości budynek nie miał wyłącznego przeznaczenia mieszkaniowego. Załącznik do rozporządzenia z 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (DzU nr 112, poz. 1316 ze zm.) definiuje bowiem budynki mieszkalne jako obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 21 listopada 2011 roku, I SA/Wa 1215/11).

Opłaty i bonifikaty

Zasadą jest, iż podmiot, na rzecz którego zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, uiszcza dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu przekształcenia. Opłata taka stanowi różnicę wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym określa rzeczoznawca majątkowy. Organ właściwy do wydania decyzji w sprawie przekształcenia, a więc starosta (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub innych państwowych osób prawnych) bądź właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego) może udzielić bonifikaty od tej opłaty.

W odniesieniu zaś do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 roku, oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 proc. bonifikaty od tej opłaty. W przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50 proc. Wysokość tych bonifikat może zostać dodatkowo powiększona przez właściwe organy decyzyjne. W razie zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów, zasadą jest, iż stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Przykład

Jakub B. wystąpił z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości niezabudowanej w prawo własności z zastosowaniem maksymalnej bonifikaty wynikającej z Uchwały Nr XXX/945/2008 Rady miasta stołecznego Warszawy z 8 maja 2008 roku w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jakubowi B. nie będzie przysługiwała bonifikata na podstawie tej uchwały ponieważ jego nieruchomość nie jest zabudowana oraz wykorzystywana wyłącznie na cel mieszkaniowy. W § 1 powołanej uchwały wskazano bowiem, że:

„1. Wyraża się zgodę na udzielenie osobom fizycznym 60 proc. bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy.

2. Bonifikatę, o której mowa w ust. 1 powiększa się o 1proc. za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, licząc od dnia wydania decyzji o przekształceniu. Wysokość udzielonej bonifikaty nie może przekroczyć 95 proc.."

Z kolei, z wnioskiem o nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić:

- osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy bądź też ich następcy prawni;

- spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następcy prawni, będący użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

Zgodnie z dominującym stanowiskiem sądów administracyjnych przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje nieodpłatnie jedynie na rzecz następców prawnych w ramach tzw. sukcesji generalnej (dziedziczenia praw i obowiązków po spadkodawcach), a nie sukcesji syngularnej (zbycia praw i obowiązków). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 stycznia 2015 roku, I OSK 777/14 wskazał wprost, iż: „Zbycie przez użytkownika wieczystego nieruchomości warszawskiej prawa użytkowania wieczystego przed skorzystaniem z prawa do nieodpłatnego przekształcenia nie przenosi na nabywcę innych uprawnień, niż będącego przedmiotem umowy prawa użytkowania wieczystego. (...). Odnotować należy pogląd wyrażony w wyroku NSA z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn.. akt I OSK 2850/12, dopuszczający następstwo syngularne. Dotyczy on jednak stanu faktycznego i prawnego w którym do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego doszło na podstawie umowy zawartej w dniu (...) listopada 2008 r., a więc po wejściu w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego orzekającego w powołanej sprawie, użytkownik wieczysty mógł przenieść na nabywcę uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia, z uwagi na to, że nabył to uprawnienie w chwili wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Stanowiska tego nie można odnosić do niniejszej sprawy, w której do przeniesienia na M. R. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości warszawskiej doszło na podstawie umowy notarialnej z dnia 6 lutego 1997 r. Niezależnie więc od możliwości przyjęcia następstwa prawnego, o którym mowa w art. 5 pkt 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na podstawie umowy cywilnoprawnej, zauważyć należy, że w chwili umowy ze skarżącym zbywcy nie dysponowali uprawnieniem do nieodpłatnego przekształcenia, a więc już z tego powodu nie mogli tego uprawnienia przenieść na nabywcę".

Przykład

Maria B. uzyskała udział w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej w W. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Część tego udziału nabyła przed 13 października 2005 roku, a pozostałą część po tej dacie. Taki stan rzeczy nie stoi na przeszkodzie nieodpłatnemu przekształceniu udziałów Marii B. w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. Stanowi o tym art. 1 ust. 4 ustawy z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Przykład

Stefan Z. uzyskał udział w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej w W. na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Spadkobierca Stefana Z. sprzedał ten udział Janowi Z. Jan Z. jako następca prawny Stefana Z. pod tytułem szczególnym (z cywilnoprawnej umowy sprzedaży) nie będzie mógł skorzystać z prawa do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. —Aneta Walewska-Borsuk

podstawa prawna: Ustawa z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DzU z 2012 roku, poz. 83)