Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności

www.sxc.hu, James White
Obowišzujšce przepisy w okreœlonych przypadkach przyznajš użytkownikom wieczystym nieruchomoœci przeznaczonych na cele mieszkaniowe prawo żšdania ich przekształcenia w prawo własnoœci. Jednak – co do zasady – muszš oni za to zapłacić.

Współużytkownicy wieczyœci gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, których prawa do gruntów sš zwišzane z odrębnš własnoœciš lokalu albo z udziałem we własnoœci budynku mogš dokonać przekształcenia przysługujšcych im udziałów w prawie użytkowania wieczystego w prawo własnoœci na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci (dalej: ustawa przekształceniowa), z uwzględnieniem derogacji przepisów dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny na podstawie wyroku z 10 marca 2015 roku, K 29/13.

Podmioty uprawnione

Poza właœcicielami lokali, którym przysługujš udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci na podstawie powołanej ustawy mogš wystšpić:

1. osoba fizyczna będšca w dniu 13 paŸdziernika 2005 roku użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomoœci na cele mieszkaniowe lub zabudowanej garażem albo przeznaczonej pod tego typu zabudowę oraz osoba fizyczna (osoby fizyczne) będšca w tym dniu użytkownikiem wieczystym nieruchomoœci rolnej;

2. osoba fizyczna (osoby fizyczne) będšca w dniu 13 paŸdziernika 2005 roku użytkownikiem wieczystym nieruchomoœci niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskała:

- w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomoœci gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku;

- na podstawie art. 7 dekretu z 26 paŸdziernika 1945 roku o własnoœci i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (DzU nr 50, poz. 279) (w tym również osoby, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po 13 paŸdziernika 2005 roku);

3. spółdzielnie mieszkaniowe będšce właœcicielami budynków mieszkalnych lub garaży, pod warunkiem, że ich prawo użytkowania wieczystego spełnia warunki okreœlone w pkt 1 powyżej;

4.osoby fizyczne będšce następcami prawnymi osób wymienionych powyżej oraz osoby prawne będšce następcami prawnymi osób prawnych, o których mowa w pkt 3 powyżej.

Wyłšczenia podmiotowe i przedmiotowe

Osoby fizyczne i prawne, które nie były w dniu 13 paŸdziernika 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomoœci zagospodarowanych lub przeznaczonych na wyżej powołane cele, nie sš uprawnione do żšdania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci. W konsekwencji również ich następcy prawni nie majš prawa do wystšpienia z wnioskiem o przekształcenie we własnoœć prawa użytkowania wieczystego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Poznaniu z 27 stycznia 2016 roku, II SA/Po 1043/15).

Spod możliwoœci przekształcenia na podstawie ustawy przekształceniowej wyłšczone sš również:

- nieruchomoœci oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Zwišzkowi Działkowców;

- nieruchomoœci oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorzšdowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorzšdu terytorialnego jest podmiotem dominujšcym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005 roku o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (DzU z 2009 r. nr 185, poz. 1439 ze zm.);

- nieruchomoœci, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, majšce na celu nabycie nieruchomoœci lub jej częœci pod inwestycję celu publicznego.

Zmiana przeznaczenia

Dla przyjęcia, czy nieruchomoœć jest zabudowana na cele mieszkaniowe, decydujšcy jest stan z chwili wejœcia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci, czyli stan z 13 paŸdziernika 2005 roku. Zatem zmiana przeznaczenia całego budynku mieszkalnego na inny cel przed wejœciem w życie wskazanej ustawy wyklucza możliwoœć przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 21 paŸdziernika 2011 roku, I SA/Wa 106/11).

Podstawy do uwzględnienia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nie daje również póŸniejsze przeznaczenie pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami nieruchomoœci, które w dniu 13 paŸdziernika 2005 roku były zabudowane na inny cel niż mieszkaniowy lub były niezabudowane garażami (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Bydgoszczy z 25 paŸdziernika 2011 roku, II SA/Bd 1032/11).

Scalenia i podziały

W przypadku scalenia w jednš nieruchomoœć działek użytkownika wieczystego, nabytych zarówno przed dniem 13 paŸdziernika 2005 roku, jak i po tej dacie, wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci tak scalonej nieruchomoœci będzie w okreœlonych przypadkach zasadny. Dotyczy to sytuacji, gdy wchodzšca w skład scalonej nieruchomoœci działka nabyta po wskazanym terminie nie mogła być zagospodarowana jako samodzielna i została nabyta z zastosowaniem przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomoœciami (tj. trybu bezprzetargowego nabycia nieruchomoœci lub jej częœci w zwišzku z możliwoœciš poprawy warunków zagospodarowania nieruchomoœci przyległej, stanowišcej własnoœć lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza jš nabyć, w sytuacji braku możliwoœci jej zagospodarowania jako odrębnej nieruchomoœci), a scalone działki zostały połšczone w jednej księdze wieczystej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Bydgoszczy z 20 kwietnia 2011 roku, II SA/Bd 186/11).

Podział nieruchomoœci, nawet dokonany po 13 paŸdziernika 2005 roku, również nie może stanowić przesłanki automatycznie dyskwalifikujšcej możliwoœć przekształcenia we własnoœć prawa użytkowania wieczystego do częœci nieruchomoœci powstałej w wyniku takiego podziału. Zagospodarowanie lub przeznaczenie nieruchomoœci, o którym mowa w art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej należy badać tylko w odniesieniu do tej częœci nieruchomoœci, która powstała w wyniku podziału (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Gliwicach z 20 maja 2016 roku, II SA/Gl 22/16).

Ewidencje i plany

Do oceny stanu zabudowania nieruchomoœci na cele mieszkaniowe lub zabudowania garażem pomocne sš w szczególnoœci wpisy widniejšce w ewidencji gruntów i budynków oraz w kartotece budynków. Dokonujšc zaœ analizy przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniowš lub zabudowę garażami nie wolno pominšć ani zapisów planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, ani również postanowień zawartych w umowie o oddanie nieruchomoœci w użytkowanie wieczyste.

Dla celów przekształcenia nie jest wymagane, aby przeznaczenie nieruchomoœci na cele mieszkaniowe miało charakter wyłšczny. W sytuacji gdy nieruchomoœci znajdowały się w obszarze, dla których plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał możliwoœć zabudowy mieszkaniowej (MW), to niezależnie od istnienia innych funkcji dla tego terenu, ich użytkownicy wieczyœci mogli domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 15 czerwca 2012 roku, I OSK 954/11). Podobnie rzecz się ma w odniesieniu do zabudowania nieruchomoœci na cele mieszkaniowe.

Przekształcenie może nastšpić również w sytuacji, gdy wniesiony na nieruchomoœci budynek nie miał wyłšcznego przeznaczenia mieszkaniowego. Załšcznik do rozporzšdzenia z 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (DzU nr 112, poz. 1316 ze zm.) definiuje bowiem budynki mieszkalne jako obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego z 21 listopada 2011 roku, I SA/Wa 1215/11).

Opłaty i bonifikaty

Zasadš jest, iż podmiot, na rzecz którego zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci, uiszcza dotychczasowemu właœcicielowi opłatę z tytułu przekształcenia. Opłata taka stanowi różnicę wartoœci rynkowej prawa własnoœci nieruchomoœci gruntowej i wartoœci prawa użytkowania wieczystego, które w operacie szacunkowym okreœla rzeczoznawca majštkowy. Organ właœciwy do wydania decyzji w sprawie przekształcenia, a więc starosta (w przypadku nieruchomoœci stanowišcych własnoœć Skarbu Państwa lub innych państwowych osób prawnych) bšdŸ właœciwy organ wykonawczy jednostki samorzšdu terytorialnego (w przypadku nieruchomoœci należšcych do jednostek samorzšdu terytorialnego) może udzielić bonifikaty od tej opłaty.

W odniesieniu zaœ do nieruchomoœci stanowišcych własnoœć Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 roku, oraz ich następcom prawnym, organ właœciwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50 proc. bonifikaty od tej opłaty. W przypadku nieruchomoœci lub jej częœci wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50 proc. Wysokoœć tych bonifikat może zostać dodatkowo powiększona przez właœciwe organy decyzyjne. W razie zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów, zasadš jest, iż stosuje się jednš bonifikatę korzystniejszš dla użytkownika wieczystego.

Przykład

Jakub B. wystšpił z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomoœci niezabudowanej w prawo własnoœci z zastosowaniem maksymalnej bonifikaty wynikajšcej z Uchwały Nr XXX/945/2008 Rady miasta stołecznego Warszawy z 8 maja 2008 roku w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci. Jakubowi B. nie będzie przysługiwała bonifikata na podstawie tej uchwały ponieważ jego nieruchomoœć nie jest zabudowana oraz wykorzystywana wyłšcznie na cel mieszkaniowy. W § 1 powołanej uchwały wskazano bowiem, że:

„1. Wyraża się zgodę na udzielenie osobom fizycznym 60 proc. bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci zabudowanych i wykorzystywanych wyłšcznie na cel mieszkaniowy.

2. Bonifikatę, o której mowa w ust. 1 powiększa się o 1proc. za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, liczšc od dnia wydania decyzji o przekształceniu. Wysokoœć udzielonej bonifikaty nie może przekroczyć 95 proc.."

Z kolei, z wnioskiem o nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci mogš wystšpić:

- osoby fizyczne będšce w dniu 13 paŸdziernika 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomoœci, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomoœci gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 paŸdziernika 1945 roku o własnoœci i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy bšdŸ też ich następcy prawni;

- spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następcy prawni, będšcy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomoœci, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomoœci gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 roku lub na podstawie art. 7 dekretu z 26 paŸdziernika 1945 roku o własnoœci i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

Zgodnie z dominujšcym stanowiskiem sšdów administracyjnych przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci następuje nieodpłatnie jedynie na rzecz następców prawnych w ramach tzw. sukcesji generalnej (dziedziczenia praw i obowišzków po spadkodawcach), a nie sukcesji syngularnej (zbycia praw i obowišzków). Naczelny Sšd Administracyjny w wyroku z 15 stycznia 2015 roku, I OSK 777/14 wskazał wprost, iż: „Zbycie przez użytkownika wieczystego nieruchomoœci warszawskiej prawa użytkowania wieczystego przed skorzystaniem z prawa do nieodpłatnego przekształcenia nie przenosi na nabywcę innych uprawnień, niż będšcego przedmiotem umowy prawa użytkowania wieczystego. (...). Odnotować należy poglšd wyrażony w wyroku NSA z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn.. akt I OSK 2850/12, dopuszczajšcy następstwo syngularne. Dotyczy on jednak stanu faktycznego i prawnego w którym do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego doszło na podstawie umowy zawartej w dniu (...) listopada 2008 r., a więc po wejœciu w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci. W ocenie Naczelnego Sšdu Administracyjnego orzekajšcego w powołanej sprawie, użytkownik wieczysty mógł przenieœć na nabywcę uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia, z uwagi na to, że nabył to uprawnienie w chwili wejœcia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Stanowiska tego nie można odnosić do niniejszej sprawy, w której do przeniesienia na M. R. prawa użytkowania wieczystego nieruchomoœci warszawskiej doszło na podstawie umowy notarialnej z dnia 6 lutego 1997 r. Niezależnie więc od możliwoœci przyjęcia następstwa prawnego, o którym mowa w art. 5 pkt 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomoœci, na podstawie umowy cywilnoprawnej, zauważyć należy, że w chwili umowy ze skarżšcym zbywcy nie dysponowali uprawnieniem do nieodpłatnego przekształcenia, a więc już z tego powodu nie mogli tego uprawnienia przenieœć na nabywcę".

Przykład

Maria B. uzyskała udział w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomoœci położonej w W. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 paŸdziernika 1945 roku o własnoœci i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Częœć tego udziału nabyła przed 13 paŸdziernika 2005 roku, a pozostałš częœć po tej dacie. Taki stan rzeczy nie stoi na przeszkodzie nieodpłatnemu przekształceniu udziałów Marii B. w prawie użytkowania wieczystego w prawo własnoœci. Stanowi o tym art. 1 ust. 4 ustawy z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci.

Przykład

Stefan Z. uzyskał udział w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomoœci położonej w W. na podstawie art. 7 dekretu z 26 paŸdziernika 1945 roku o własnoœci i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Spadkobierca Stefana Z. sprzedał ten udział Janowi Z. Jan Z. jako następca prawny Stefana Z. pod tytułem szczególnym (z cywilnoprawnej umowy sprzedaży) nie będzie mógł skorzystać z prawa do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci. —Aneta Walewska-Borsuk

podstawa prawna: Ustawa z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci nieruchomoœci (DzU z 2012 roku, poz. 83)

Komentarz eksperta

Aneta Walewska-Borsuk, adwokat w Kancelarii Szymańczyk Roman Deresz Karpiński Adwokaci Sp.

Zróżnicowany stan zabudowania nieruchomoœci czy też jej przeznaczenia (na cele mieszkalne i niemieszkalne) zdaje się być mniej problematyczny do rozstrzygnięcia dla organów wydajšcych decyzje w sprawie przekształcenia, niż wieloœć podstaw prawnych nabycia prawa użytkowania wieczystego do jednej i tej samej nieruchomoœci. W przypadku różnych podstaw prawnych nabycia tego prawa, każda z nich jest oceniana odrębnie pod kštem tego, czy uprawnia do żšdania przekształcenia w prawo własnoœci i czy przekształcenie to może nastšpić w sposób nieodpłatny, z udzieleniem bonifikaty czy też tylko za pełnš odpłatnoœciš. Organy administracyjne, w œlad za sšdami administracyjnymi, co do zasady wyrażajš zgodę na przekształcenie częœci udziałów w prawie użytkowania wieczystego w sposób nieodpłatny oraz częœci udziałów w prawie użytkowania wieczystego w sposób odpłatny.

W przypadkach, w których wnioskodawcy w sposób wyraŸny i nie budzšcy wštpliwoœci żšdajš nieodpłatnego przekształcenia we własnoœć wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego, mimo że z ustaleń organów administracji wynika, że nieodpłatnie przekształcona może być tylko częœć tych udziałów (o czym wnioskodawcy zostali uprzedzeni przez organy), powszechnie stosowanš praktykš przez organy jest odmowne załatwienie wniosku o przekształcenie wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego w prawo własnoœci. Wskazuje się, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własnoœci może nastšpić przy jednoczesnym przekształceniu wszystkich udziałów. Organ administracji jest zobligowany podtrzymywanym przez wnioskodawcę wnioskiem odnoœnie nieodpłatnego przekształcenia wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego i nie ma prawa orzekać o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, a wobec tego zobligowany jest do odmowy przekształcenia wszystkich udziałów w prawie użytkowania wieczystego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 27 listopada 2013 roku, I SA/Wa 941/13).

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL