Zarzuty przeciwników inwestycji mogą być badane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 r. (sygn. akt II OSK 1048/15).
Brak prawa do odwołania
Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. W marcu 2013 r. Prezydent Miasta Poznania, działając jako organ I instancji, odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowo-handlowego o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 z dwiema kondygnacjami podziemnymi (w tym parking podziemny). Organ I instancji ustalił, że wnioskodawcom, tj. właścicielom nieruchomości położonych pod drugiej stronie ulicy względem planowanej inwestycji nie przysługuje status strony postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego.
Ocenę tę podzielił organ II instancji podnosząc, że wnioskodawcy nie wykazali w ogóle, jaki ich interes prawny uległby naruszeniu przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a okoliczności na które się powoływali (tj. ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia) mogą uzasadniać po stronie wnoszących odwołanie istnienie interesu faktycznego, a nie prawnego.
Decyduje rozmiar inwestycji
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzje organów obydwu instancji odmawiające uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (wyrok z 29 października 2014 r., sygn. II SA/Po 1336/13). WSA uznał, że rozmiar planowanej inwestycji w sposób oczywisty oddziałuje na sąsiadujące z terenem inwestycji nieruchomości znajdujące się po drugiej stronie ulicy. Zdaniem sądu I instancji oddziaływanie wyżej opisanej inwestycji niewątpliwie wykracza poza teren, na którym zlokalizowane jest przedsięwzięcie i nie zamyka się w granicach tego terenu. Właściciele nieruchomości położonych w sąsiedztwie tak oddziałującego na otoczenie przedsięwzięcia, jak planowane przez inwestora, mają prawo brać udział w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w konsekwencji zainicjować i być stronami wznowionego postępowania w tym przedmiocie. Zrealizowanie inwestycji w takim kształcie może bowiem, w ocenie WSA, doprowadzić do ograniczenia właścicieli sąsiednich nieruchomości w możliwości korzystania z ich nieruchomości, w tym również w zakresie zagospodarowania oraz zabudowy tych nieruchomości.
Rozstrzygnięcie ogólne
Inwestor skutecznie zaskarżył ww. wyrok skargą kasacyjną. NSA zwrócił uwagę, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy.
