Zainteresowanie przekształceniem działki rolnej w działkę budowlaną, znanym nieco powszechniej jako tzw. „odrolnienie" związane jest nie tylko z ceną metra kwadratowego gruntu rolnego, która zasadniczo jest znacznie niższa niż cena za metr kwadratowy działki budowlanej, ale także z możliwością wybudowania domu na odrolnionej działce przez osobę, która nie jest rolnikiem. Paradoksalnie jednak ustawodawstwo w szczególnej pieczy zachowuje grunty rolne, szczegółowo reglamentując w pierwszej kolejności proces ich nabycia, jak również przekształcenie w grunt nadający się do zabudowy. Racjonalizując postępowanie ustawodawcy, należy wskazać na strategiczny charakter rolnictwa w gospodarce krajowej, jak również na możliwość naruszania przepisów o ochronie środowiska w związku z masowym odrolnianiem gruntów.
Wartość produkcyjna
Wartą przytoczenia jest ogólna zasada określona w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2017 r. .1161 t.j.) zgodnie z którą na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej wartości produkcyjnej. W związku z powyższym, przepisy nie wyłączają całkowicie możliwości przekształcenia gruntów rolnych w budowlane, a ograniczają jedynie to uprawnienie poprzez wprowadzenie kryterium wartości produkcyjnej. Wiąże się to jednak również z tym, że jeżeli na danym terenie występują nieużytki, to innych gruntów na cele nierolnicze i nieleśne przeznaczać nie wolno. Podsumowując jednak, nabywca gruntu rolnego, który nabył go po korzystnej cenie nadal może liczyć na określenie swojej transakcji mianem intratnej poprzez przekształcenie jej w działkę budowlaną, jednak droga, która go czeka nierzadko jest długa, skomplikowana i może być kosztowna.
Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną, to proces, którego istotą jest wyłączenie określonej powierzchni gruntowej z produkcji rolnej i leśnej, a który zgodnie z zamiarem wnioskodawcy ma stać się gruntem pod budowę nieruchomości. Tak jak zasygnalizowano na wstępie głównym motywem do skorzystania z tego uprawnienia jest rzeczywiście niższa cena gruntów rolnych niż tych, które są przeznaczone pod zabudowę, jednak wiąże się to z koniecznością poświęcenia czasu, a niekiedy również energii i pieniędzy.
Ważny jest plan
Jeżeli w planach pojawia się zakup gruntu rolnego z nadzieją na przekształcenie go w przyszłości w działkę budowlaną to w pierwszej kolejności należy ustalić, czy gmina w której interesujący nas grunt się znajduje posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który w rzeczywistości jest niczym innym jak aktem prawa miejscowego przyjmowanym w drodze uchwały, a którego celem jest określanie przeznaczenia danego terenu pod zabudowę i zagospodarowanie. Sporządzenie takiego planu ma na celu określenie przede wszystkim przepisów, na podstawie których wydawane będą decyzję administracyjne dotyczące poszczególnych gruntów znajdujących się na terenie gminy. Plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego jako akt administracyjny sporządzany jest w zależności od terenu którego dotyczy; przez wójta w przypadku wsi, w gminach miejsko-wiejskich organem uprawnionym jest burmistrz, zaś w przypadku większych miast jest to prezydent miasta. Jeżeli więc grunt rolny, którym jesteśmy zainteresowani został objęty planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, to kolejnym krokiem, jeśli zdecydujemy się na zakup ziemi, powinno być złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany. Wniosek taki winien zawierać przede wszystkim prośbę o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, powierzchnię działki oraz oznaczenie jej klasy. To ostatnie jest bardzo istotne zwłaszcza gdy grunt posiada powierzchnię większą niż pół hektara oraz jest sklasyfikowany jako gleba kategorii wyższej niż IV, V i VI – wtedy w imieniu właściciela gmina przedstawia wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. Natomiast w sytuacjach gdy powierzchnia gruntu jest mniejsza niż pół hektara, bądź gdy kategoria gleby oznaczona jest jako IV, V, bądź VI klasa, wtedy organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmuje decyzje o odrolnieniu.
Konieczne są argumenty
Co więcej, wniosek taki wymaga również uzasadnienia. Argumentując złożony wniosek, pierwszeństwo należy przyznać tym powodom, które zostały wskazane i określone w ustawie (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych), czyli braku występowania innych nieużytków na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, oraz niskiej przydatności gruntu rolnego ze względu na kryterium wartości produkcyjnej. W przypadku większych miast i dużych gmin miejsko-wiejskich zasadne jest również powołanie się na to, że grunty rolne znajdujące się na obszarze takiej gminy są gruntami rolnymi jedynie formalnie, a co za tym idzie w braku możliwości ich wykorzystania, ich wartość produkcyjna jest znikoma. Ponadto indywidualnie gminy mogą na swoich stronach internetowych zamieszczać formularze, na których przedmiotowy wniosek może zostać złożony. Warto również przed złożeniem takiego wniosku upewnić się jakie dokumenty powinny zostać dołączone do niego, może to być wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapa zasadnicza danej nieruchomości. Ponadto, należy również w tej kwestii uzbroić się w cierpliwość. Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany ma charakter postulatywny, oznacza to, że jego rozpatrzenie nie wiąże organu żadnym terminem, co więcej w przypadku złożenia takiego wniosku nie obowiązują terminy stosowane w postępowaniu administracyjnym.
