Nie można rozpoczynać inwestycji bez ostatecznego pozwolenia na budowę

Podczas nowelizacji prawa budowlanego w 2015 r. zmieniono treść art. 28 ust. 1. W artykule, który ustalał, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wykreślono słowo „ostatecznej". Intencją ustawodawcy było umożliwienie i przyspieszenie rozpoczęcia procesu budowlanego, zanim decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna. Zważywszy na długotrwałość procedur administracyjnych mogło to trwać długo, powodując straty inwestorów.

Samowolna budowa

Skutkiem zmiany stało się powszechne przekonanie, że inwestor ma prawo rozpocząć roboty budowlane na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

– Spotkałem się z interpretacją, że usunięcie słowa „ostatecznej" z art. 28 ust. 1 prawa budowlanego oznacza, że można budować na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – mówi adwokat Rafał Dębowski. – Nawet poważny deweloper planował rozpoczęcie inwestycji na podstawie takiej nieostatecznej decyzji, co byłoby samowolą budowlaną.

Tak właśnie zakończyła się dla Spółdzielni Lokatorsko-Własnościowej w Skierniewicach budowa dwóch garaży na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie od niej złożyła właścicielka sąsiedniej działki. W efekcie wojewoda łódzki uchylił pozwolenie i umorzył postępowanie. Uznał, że tak jak przed nowelizacją do rozpoczęcia robót budowlanych niezbędna jest decyzja ostateczna. Garaże były więc samowolą.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi spółdzielnia przekonywała, że po nowelizacji prawa budowlanego w 2015 r. roboty budowlane można o rozpoczynać bez ostateczności pozwolenia na budowę.

Ryzyko dla inwestora

Sąd stanął przed pytaniem, jak interpretować obecny art. 28 ust. 1 prawa budowlanego Czy po zmianie jest to lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, a zgodnie z nim wykonaniu podlega dopiero decyzja ostateczna, czy też taka wykładnia jest sprzeczna z ogólną zasadą k.p.a.

Skład orzekający zdecydowanie opowiedział się za stanowiskiem, że art. 28 ust. 1 prawa budowlanego należy interpretować tak jak przed nowelizacją. A więc że podstawą rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych jest w dalszym ciągu ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Nie można przyjmować, że od wejścia w życie nowelizacji zasadą stała się możliwość realizacji pozwolenia na budowę przed uzyskaniem przez nie przymiotu ostateczności – stwierdził WSA. Już tylko ze względów praktycznych byłoby to niebezpieczne dla inwestorów, groziłoby bowiem wyeliminowaniem z obrotu prawnego takiej nieostatecznej decyzji.

– Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, do której stosuje się ogólne zasady k.p.a. – mówi adwokat Rafał Dębowski. – W obrocie prawnym funkcjonują co do zasady decyzje ostateczne. Usunięcie słowa „ostatecznej" nie może więc zezwalać na realizację inwestycji na podstawie nieostatecznej decyzji, bo nie pozwalają na to przepisy k.p.a.

Sygnatura akt: II SA/Łd 490/16

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: d.frey@rp.pl