Fiskus chce PIT sprzed lat od sprzedaży nieruchomości

Dla ustalenia terminu, po którym mieszkanie wolno zbyć już bez podatku, ważny jest też wpis do księgi wieczystej.

Publikacja: 07.03.2018 17:46

Fiskus chce PIT sprzed lat od sprzedaży nieruchomości

Foto: Fotolia.com

Przez lata wystarczyło zajrzeć do aktu notarialnego kupna, by upewnić się, czy mieszkanie można sprzedać już bez podatku. Po środowym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego może to nie wystarczyć. Sąd uznał, że dla ustalenia terminu, po którym można je sprzedać bez podatku, istotny jest też wpis do księgi wieczystej, a ten nie zawsze musi się pokrywać z rokiem podpisania aktu notarialnego.

Kłopot z gruntem

Większość osób, które chcą sprzedać prywatne mieszkanie czy dom, wie, że aby nie płacić nic fiskusowi, wystarczy odczekać. W Polsce odpłatne zbycie takich nieruchomości podlega PIT tylko wtedy, gdy nastąpiło przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia (wybudowania).

Życie pisze jednak różne scenariusze i ta na pierwszy rzut oka prosta zasada w praktyce wywołuje wiele wątpliwości podatników. O rozwianie swoich do fiskusa wystąpił podatnik, który kupił mieszkanie od dewelopera.

Początkowo wszystko szło dobrze. W październiku 2004 r. transakcja zakupu została sfinalizowana, gdy doszło do podpisania w formie aktu notarialnego umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Na jej podstawie podatnik złożył do sądu wieczystoksięgowego wniosek o założenie dla niego księgi wieczystej. Tu zaczęły się schody.

Z wniosku o interpretację wynikało, że sąd pozostawił go bez rozpoznania ze względu na błędy w podziale geodezyjnym działek, na których stanął blok mieszkalny oraz sąsiedni budynek. Deweloper oraz jego klienci – właściciele mieszkań – musieli wnieść osobne powództwo o zniesienie współużytkowania i współwłasności. Postępowanie o nowy geodezyjny podział działek zakończyło się dopiero w 2008 r. To wymusiło podpisanie w kwietniu 2009 r. aktu notarialnego prostującego pierwotną umowę. Podatnik złożył powtórny wniosek o założenie księgi, co nastąpiło w maju 2009 r.

Podatnik wyjaśnił, że w czerwcu 2014 r. sprzedał mieszkanie. Uważał, że skoro od podpisania pierwszego aktu notarialnego w 2004 r., który był ważny, do zbycia upłynęło prawie dziesięć lat, to nie musi martwić się już PIT.

Ku jego zaskoczeniu innego zdania był fiskus. Uznał, że nabycie nie nastąpiło w 2004 r. Wskazał m.in. na art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stwierdził, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej. I choć przyznał, że taki wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, to w spornej sprawie skuteczny okazał się dopiero drugi wniosek. Nabycie mieszkania nastąpiło więc w 2009 r., a jego zbycie przed upływem pięciu lat. Podatnik powinien zatem rozliczyć PIT od sprzedaży lokum.

Mężczyzna nie zgadzał się z taką wykładnią, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie przyznał mu rację. Uznał, że sporne pojęcie „nabycie" należy rozumieć najbardziej ogólnie, m.in. jako uzyskanie własności w każdy prawem przewidziany sposób. W ocenie WSA skarżący nabył prawo do lokalu już w październiku 2004 r. Opóźniony o ponad cztery lata z przyczyn niezależnych od niego wpis do księgi nie może prowadzić do interpretacji, że datą nabycia jest wyłącznie data złożenia skutecznego wniosku o wpis, tj. założenie księgi wieczystej.

Nieoczekiwanie NSA uznał, że to stanowisko fiskusa jest prawidłowe. Sąd również odwołał się do art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jak tłumaczyła sędzia NSA Jolanta Sokołowska, wpis ten ma charakter konstytutywny.

Dwie przesłanki

O nabyciu nieruchomości decyduje więc kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek: podpisanie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej. W ocenie NSA w spornej sprawie decydujące znaczenie dla PIT miała data złożenia drugiego, skutecznego wniosku o założenie księgi. Ona przesądziła o momencie nabycia.

Wyrok jest prawomocny.

Przez lata wystarczyło zajrzeć do aktu notarialnego kupna, by upewnić się, czy mieszkanie można sprzedać już bez podatku. Po środowym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego może to nie wystarczyć. Sąd uznał, że dla ustalenia terminu, po którym można je sprzedać bez podatku, istotny jest też wpis do księgi wieczystej, a ten nie zawsze musi się pokrywać z rokiem podpisania aktu notarialnego.

Kłopot z gruntem

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe