Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Jak nowe prawo wodne wpłynęło na rynek nieruchomości

Adobe Stock
Nowe przepisy wprowadzajš szereg istotnych zmian takich jak: nowe prawo pierwokupu, nowe reguły zarzšdzania ryzykiem powodziowym w dokumentach planistycznych, wygaszajš częœć warunków zabudowy, wpływajš na zakres stron i procedurę wydawania decyzji œrodowiskowych, których uzyskanie jest z reguły niezbędne dla dużych inwestycji.

Wštpliwoœci zwišzane z nowym pierwokupem

Istotnš regulacjš wprowadzonš przez nowe prawo wodne dla rynku nieruchomoœci jest ustanowienie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku sprzedaży nieruchomoœci pod tzw. œródlšdowymi wodami stojšcymi - jeziorami oraz innymi naturalnymi zbiornikami wodnymi.

Z poczštkiem roku notariusze zaczęli głowić się nad tym, co to w rzeczywistoœci oznacza i kiedy takie prawo powinni wykonać. Sprzedaż nieruchomoœci dokonana z naruszeniem powyższego prawa pierwokupu będzie nieważna. To bardzo poważna sankcja. Dlatego inwestorzy, przed zakupem działek będš musieli dokładnie ustalić czy takie obiekty nie znajdujš się na ich nieruchomoœciach.

• Glinianki lub zalane wyrobiska

Ogólnie rzecz ujmujšc, prawo pierwokupu wynikajšce z prawa wodnego ma zastosowanie do zbiorników sztucznych (jednak z wyraŸnym wyłšczeniem stawów) takich jak np. glinianki lub zalane wyrobiska poeksploatacyjne. Definicje ustawowe, wyznaczajšce zakres prawa pierwokupu powodujš duże wštpliwoœci – na ich podstawie trudno jednoznacznie przesšdzić czy pierwokup będzie dotyczył również gruntów, na których znajdujš się tak małe zbiorniki jak oczka wodne lub baseny.

• Pierwokup obejmuje działkę czy jej fragment?

Jest to o tyle istotne, że prawo pierwokupu dotyczy całej nieruchomoœci, a nie jedynie fragmentu, na którym znajduje się dany zbiornik. Notariusze nadal nie wiedzš co robić, wpisujšc do aktów oœwiadczenie, że na nieruchomoœci takich wód tj. œródlšdowych wód stojšcych nie ma. Oczywiœcie, nie rozwišzuje to problemu tj. co do takich wód zaliczać.

Ustawodawca przewidział jednak mechanizm, który w razie ewentualnych wštpliwoœci pozwala na ustalenie charakteru wód. Na wniosek właœciciela gruntu przyległego do wód, ich charakter może ustalić Minister Œrodowiska.

Uzyskanie tego rodzaju decyzji może okazać się jednak kosztownym oraz czasochłonnym procesem, zważywszy choćby na to, że do wniosku należy załšczyć opis elementów hydromorfologicznych, analizę historycznš przynależnoœci wód do publicznych œródlšdowych wód powierzchniowych czy mapy obrazujšce przebieg wód od ujœcia do Ÿródeł.

OpóŸnione inwestycje, czyli wygaszone warunki zabudowy

Z dniem 1 stycznia 2018 roku z mocy prawa wygasły decyzje o warunkach zabudowy, wydane dla obszarów szczególnego zagrożenia powodziš (raz na 10 i 100 lat). Takie obszary często znajdujš się w œcisłym centrum miast, np. Warszawy czy Wrocławia. Ze względu na widok i położenie, często stanowiš bardzo atrakcyjne lokalizacje dla deweloperów.

Podkreœlić trzeba, że wygasły tylko te decyzje o warunkach zabudowy, na podstawie których inwestorzy nie uzyskali jeszcze pozwolenia na budowę albo zgłoszenia zamiaru budowy.

Co istotne, wygaszeniu uległy jedynie decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 1 stycznia 2018 roku. W przypadku gdy postępowanie o wydanie takich decyzji toczyło się nadal po 1 stycznia 2018 decyzje takie nadal będš wydawane na starych zasadach.

• Wygaszanie warunków zabudowy działkom rolnym

Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy może mieć znaczenie dla nieruchomoœci rolnych. Dotychczas, wydana przed 30 kwietnia 2016 roku decyzja wz, wydana na cele nierolne, pozwalała jednoznacznie przesšdzić brak rolnego charakteru nieruchomoœci. Po 1 stycznia 2018 roku, inwestorzy którym takie decyzje wz wygasły, stracili i ten argument.

• Nowe decyzje wz i zapobieganie powodziom

Nowa ustawa zmienia podejœcie do obszarów szczególnego zagrożenia powodziš. Pod jej rzšdami, projekty dokumentów takich jak np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będš wymagały uzgodnienia z Wodami Polskimi, jeœli będš dotyczyły terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodziš.

Wody Polskie będš dokonywać uzgodnienia projektów w drodze decyzji, a w przypadku stwierdzenia okreœlonych naruszeń, mogš również takiego uzgodnienia odmówić. To oznacza, że inwestor który z dniem 1 stycznia 2018 roku decyzję wz utracił, wcale niekoniecznie uzyska jš na nowo.

Problemy zwišzane z wydawaniem decyzji œrodowiskowych

Nowe Prawo Wodne zmieniło też przepisy dotyczšce procedury wydawania tzw. decyzji œrodowiskowych, które sš wymagane przy większoœci inwestycji oddziałujšcych lub mogšcych oddziaływać na œrodowisko. Inwestor musi uzyskać decyzję œrodowiskowš przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. To oznacza że zakres tej decyzji zasadniczo wpływa i poważnie determinuje dalszy przebieg procesu inwestycyjnego. W przypadku opóŸnień , wstrzymana będzie cała budowa.

Po pierwsze, ograniczony został katalog stron, która może brać udział w postępowaniu o wydanie takiej decyzji, obecnie jest to tylko wnioskodawca oraz co do zasady, sšsiedzi a nie jak przedtem praktycznie każdy. Z perspektywy inwestorów to krok w kierunku usprawnienia procesu inwestycyjnego. Postępowania œrodowiskowe potrafiły trwać nawet po kilka lat, będšc skutecznie blokowane przez ekologicznych lobbystów. Już teraz ich przedstawiciele zapowiadajš, że będš próbować wstšpić do takich postępowań na zasadach ogólnych kpa lub ustawy œrodowiskowej. W cišgu kilka miesięcy okaże się, jak organy podchodzš do tego pomysłu w praktyce.

Po drugie, nowopowstałe Wody Polskie uzyskały kompetencje w zakresie opiniowania i uzgadniania decyzji œrodowiskowych, co obecnie spowodowało chaos w wydawaniu tych decyzji, zwišzany głównie z brakiem zaplecza organizacyjnego do wypełniania ustawowych obowišzków. Coraz częœciej słyszy się głosy dotyczšce koniecznoœci dokończenia rozpoczętych postępowań œrodowiskowych na starych zasadach, niecały tydzień temu został do Sejmu złożony projekt nowelizacji Prawa Wodnego w tym zakresie.

Nowe Prawo Wodne obowišzuje już od ponad miesišca, choć nadal wzbudza wiele kontrowersji, w szczególnoœci w zakresie praktycznego stosowania. Nie jest to niczym szczególnym, w przypadku nowych regulacji, choć w tak ważnej materii dla rynku jak proces inwestycyjny, okres ten powinien trwać jak najkrócej.

Dr Katarzyna Barańska, Piotr Skłodowski PwC Legal

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL