Zmuszanie lokatora do opuszczenia mieszkania stanowi przestępstwo

Lokatorzy są już lepiej chronieni przed tzw. czyścicielami kamienic. Właściciele czy zarządcy nieruchomości, którzy celowo będą demolowali swoje nieruchomości, żeby w ten sposób pozbyć się niechcianych lokatorów, będą surowo karani. Mogą oni trafić do więzienia nawet na trzy lata. Taki sam los spotka właścicieli i pracowników firm, którzy na zlecenie właścicieli i zarządców nieruchomości w celu usunięcia lokatorów celowo demontują drzwi, okna, rozbierają dach czy odcinają media.

To skutek nowelizacji kodeksu karnego. Nowe przepisy obowiązują od 7 stycznia 2016 r. Ich celem jest przede wszystkim ochrona słabszej strony – lokatorów – przed bezprawnymi działaniami właścicieli i zarządców nieruchomości. Od wielu lat narasta bowiem problem nękania lokatorów i dewastowania budynków po to tylko, by pozbyć się niechcianych najemców.

Przykłady bezprawnych działań

Zgodnie z nowym art. 191 § 1a kodeksu karnego kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc, uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, popełnia przestępstwo. Zagrożone jest ono karą nawet trzech lat pozbawienia wolności.

Zgodnie zatem z tym przepisem zabronione są wszelkie działania prowadzące do dewastacji mieszkania, demontażu jego urządzeń, jak np. okna czy drzwi, demontażu istotnych elementów wyposażenia, jak np. urządzenia sanitarne. Sprzeczne z prawem jest także podejmowanie innego rodzaju przedsięwzięć mających na celu zmuszenie lokatorów do opuszczenia lokalu, jak np. siłowe wprowadzanie do mieszkania innych lokatorów, którzy będą organizowali imprezy czy też słuchali głośno muzyki. Robienie nadmiernego hałasu przez wiele miesięcy, pod pozorem przeprowadzania remontu, który w rzeczywistości nie ma na celu poprawienie stanu technicznego budynku, ale utrudnienie lokatorom korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego, również może zostać uznane za przestępstwo. Tak samo jest w przypadku bezpodstawnego odcinania mediów pod pozorem przeprowadzania remontu.

Lista sposobów działania sprawcy jest nieograniczona i nie ma ona charakteru enumeratywnego wyliczenia.

Cel musi być jasno określony

Sprawcą tego przestępstwa może być nie tylko właściciel czy zarządca nieruchomości, ale także osoba trzecia stosująca bezprawne działania w celu zmuszenia lokatorów do opuszczenia lokalu. Przestępstwo to nie ma bowiem charakteru indywidualnego. Pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 15 czerwca 2010 r. (II KK 319/09). Co prawda wyrok ten został wydany na kanwie art. 191 § 2 kodeksu karnego, to jednak może być on pomocny przy wykładni art. 191 § 1a kodeksu karnego.

W każdym przypadku bezprawne działania właściciela czy zarządcy nieruchomości albo innej osoby działającej na ich zlecenie muszą zostać podjęte w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, a więc np. w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego. Przestępstwo to ma bowiem charakter kierunkowy. W praktyce oznacza to, że podjęcie takich działań, jak np. dewastacja mieszkania, w innym celu niż np. zmuszenie do wyprowadzki, a więc np. podczas domowej kłótni, nie będzie wyczerpywało znamion przestępstwa z art. 191 § 1a kodeksu karnego. W takim przypadku będzie można rozważać pociągnięcie sprawcy do odpowiedzialności karnej z innego tytułu – np. za zniszczenie mienia z art. 288 § 1 kodeksu karnego.

Ze względu na to, że przestępstwo to ma charakter kierunkowy, to w toku postępowania trzeba wykazać sprawcy, że działał on umyślnie z zamiarem bezpośrednim.

Lokator nie musi opuścić mieszkania

Przestępstwo ma charakter formalny. Do jego dokonania wystarcza, że sprawca podjął określone w przepisie bezprawne środki zmuszania. Dla zaistnienia tego przestępstwa bez znaczenia jest, czy zmuszony postąpił zgodnie z wolą przestępcy. Działanie i zachowanie się pokrzywdzonego nie należy bowiem do znamion tego przestępstwa.

Przy wykładni tego przepisu pomocny może być wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 1982 r. (IV KR 75/82) wydany na kanwie analogicznego przepisu. W wyroku tym sędziowie Sądu Najwyższego wskazali, że przestępstwo to polega na użyciu przemocy lub bezprawnej groźby w zamiarze osiągnięcia określonego celu. Jest ono dokonane już z chwilą użycia przemocy lub groźby, nie zaś dopiero z chwilą podporządkowania się zmuszonego woli zmuszającego. Jest to przestępstwo czynnościowe, a więc formalne, nie zaś znamienne skutkiem.

Dla zaistnienia tego przestępstwa bez znaczenia jest również to, czy sprawca wymuszający opuszczenie lokalu działa ze świadomością, że na podstawie obowiązującego prawa przysługuje mu lub osobie, na której rzecz działa, wierzytelność, a więc że lokator powinien opuścić mieszkanie, bowiem np. dostał nakaz eksmisji. Błąd sprawcy w tym względzie – np. działanie w lokalu, do którego w ogóle nie przysługuje mu tytuł prawny – jest błędem nieistotnym i nie ma wpływu na odpowiedzialność karną. Znamieniem przestępstwa z art. 191 § 1a kodeksu karnego nie jest bowiem to, czy sprawcy przysługuje roszczenie o opróżnienie mieszkania.

Ważne jednak, by sprawca działał w celu zmuszenia innej osoby do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Tylko bowiem w takim przypadku sprawca wypełni znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a kodeksu karnego. Jeżeli zatem sprawca bezprawnymi działaniami będzie np. zmuszał przedsiębiorcę do opuszczenia lokalu usługowego, w którym prowadzi on sklep, to nie będzie mógł ponieść odpowiedzialności z art. 191 § 1a kodeksu karnego. W takim przypadku możliwe będzie jednak pociągnięcie go do odpowiedzialności karnej na innej podstawie – np. na podstawie art. 191 § 1 kodeksu karnego.

W każdym przypadku ściganie tego przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego. Nie jest to zatem przestępstwo ścigane z urzędu. Przesądza o tym nowy art. 191 § 3 kodeksu karnego.

Inspektor nadzoru nakaże remont

Obowiązująca od 7 stycznia 2016 r. nowela wprowadziła też zmiany do prawa budowlanego. Zgodnie z nimi lokator ma prawo zgłosić zarządcy lub właścicielowi nieruchomości dokonanie nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki techniczne budynku, a więc ma prawo dokonania zgłoszenia nieuzasadnionej dewastacji budynku.

Jeżeli takie zgłoszenie zostanie dokonane, to właściciel lub zarządca budynku będzie miał obowiązek przeprowadzenia kontroli. Ma na to maksymalnie trzy dni od otrzymania zgłoszenia.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie skutków ingerencji albo naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego w budynku. Decyzję taką może podjąć, gdy w trakcie kontroli stwierdzi, że zmiany w budynku nie mają uzasadnienia technicznego ani użytkowego i uniemożliwiają one lub znacznie utrudniają użytkowanie lokalu do celów mieszkalnych. Decyzja inspektor nadzoru budowlanego podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, muszą niezwłocznie usunąć uszkodzenia stwierdzone w czasie kontroli. Będą również musieli uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Jeżeli nie wywiążą się ze swoich obowiązków w tym zakresie, to zgodnie z art. 93 pkt 8 prawa budowlanego mogą zostać ukarani karą grzywny. Taka sama kara zostanie na nich nałożona, gdy wypełnią swoje obowiązki, ale z przekroczeniem terminu wskazanego przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (art. 93 pkt 12 prawa budowlanego). Zgodnie zaś z nowym brzmieniem art. 96 § 1c kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia grzywna taka może wynieść do 2 tys. zł.

Jeżeli okaże się, że potrzebne są szybkie działania, np. wstawienie okien w zimie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo przeprowadzić takie prace na koszt właściciela, zarządcy budynku. Takie szybkie działania inspektora nadzoru są możliwe w każdym przypadku, kiedy zachodzi konieczność usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia.

podstawa prawna: ustawa z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (DzU z 2015 r., poz. 1549)

Co to oznacza

Zmuszenie do działania – jest zmuszeniem do podjęcia określonego czynu w formie określonych ruchów, a więc np. zmuszenie do zabrania swoich rzeczy i wyprowadzenia się z mieszkania.

Zmuszenie do zaniechania – to zmuszenie do niepodejmowania czynu w formie określonych ruchów, a więc np. zmuszenie do zaniechania wezwania policji w celu podjęcia interwencji wobec lokatora, który w środku nocy głośno słucha muzyki, żeby w ten sposób zmusić innych lokatorów do wyprowadzenia się z budynku.

Zmuszenie do znoszenia – to zmuszenie do tolerowania pewnego permanentnie trwającego stanu, a więc np. zmuszenie do zamieszkania z przypadkowym lokatorem, który nieustannie organizuje imprezy i w ten sposób chce zmusić lokatorów do wyprowadzenia się z mieszkania.