Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Prawo sšsiedzkie a poufność umowy dot. inwestycji

Fotolia.com
Realizacja większych inwestycji obwarowana jest daleko idšcš poufnoœciš, ale sš od niej wyjštki. Trzeba z nich korzystać jednak ostrożnie.

Pokazuje to ostatnia sprawa przed Sšdem Najwyższym, dotyczšca trudnej kwestii godzenia interesu prywatnego z interesem lokalnej społecznoœci.

Sprzeczne interesy

Znana spółka planujšca wybudowanie dużej elektrowni węglowej na Pomorzu – co przez kilka lat jej się wprawdzie nie udało, ale nie rezygnuje – zażšdała od Marii L. 100 tys. zł kary umownej, zastrzeżonej w umowie przedwstępnej kupna działki. Zarzucała, że naruszyła klauzulę poufnoœci, ujawniajšc sšsiadom informacje bynajmniej dla nich nieprzeznaczone. Między innymi o cenie skupowanej przez spółkę ziemi pod elektrownię, o jej położeniu, mocy, gabarytach.

Wiele wskazuje, że z tego powodu sšsiedzi zaczęli sprzeciwiać się jej budowaniu. Sama zresztš Maria L. informowała lokalnš społecznoœć o szkodliwoœci inwestycji i nakłaniała mieszkańców do jej oprotestowania.

Sšd okręgowy zasšdził żšdanš kwotę. Uznał, że zastrzeżona (nie tylko w umowie z Mariš L., ale także z kilkoma innymi właœcicielami gruntów) klauzula poufnoœci nie narusza zasady swobody umów, nie pogarsza sytuacji prawnej pozwanej, a miała na celu uchronienie informacji wrażliwych przed przedostaniem się w niepowołane ręce.

Sšd Apelacyjny w Gdańsku był jednak innego zdania i żšdanie spółki oddalił. W ocenie SA zasadny był najdalej idšcy zarzut pozwanej o nieważnoœci tej klauzuli, a to dlatego, że okreœlała ona informacje poufne, które należało zachować w tajemnicy, na tyle szeroko, że obejmowały one w zasadzie wszelkie informacje zwišzane z inwestycjš, tworzšc możliwoœć manipulowania obowišzkiem zapłaty kary z jednej strony, a z drugiej możliwoœć unikania jej zapłaty. Naruszała zatem zasady współżycia społecznego.

Granice sšdowej interwencji

Spółka odwołała się do Sšdu Najwyższego, który dopatrzył się wad w rozumowaniu SA i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Sšd Najwyższy wytknšł Sšdowi Apelacyjnemu, że nie wyœwietlił tzw. kontekstu umownego. Maria L. zobowišzała się mianowicie do niepodejmowania jakichkolwiek działań, które mogłyby opóŸnić, utrudnić lub uniemożliwić realizację budowy elektrowni na zakupywanych gruntach, tymczasem czynnie się budowie sprzeciwiała.

– To prawda, że społecznoœci lokalne zazwyczaj sprzeciwiajš się realizacji inwestycji, z którymi zwišzane jest zagrożenie dla œrodowiska naturalnego. Z drugiej strony obecnie prowadzone inwestycje muszš spełniać wysokie normy ochrony i sš niezbędne dla rozwoju cywilizacyjnego kraju – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Jan Górowski.

Sšd Najwyższy wskazał również, że sprzecznoœć czynnoœci prawnej (tu: klauzuli poufnoœci) z zasadami współżycia społecznego występuje dopiero wtedy, gdy nie respektuje ona okreœlonego zakazu znajdujšcego głębokie uzasadnienie aksjologiczne, tj. zawiera treœć lub cel moralnie zakazany bšdŸ nie zawiera normy o charakterze moralnym, na przykład narusza wolnoœć człowieka, swobodę działalnoœci gospodarczej, równoœć stron, wolnš konkurencję.

– A korzystanie z zasad współżycia społecznego jako podstawy uznania czynnoœci prawnej, w szczególnoœci umowy, za nieważnš wymaga zachowania szczególnej ostrożnoœci – dodał sędzia Górowski.

Zatem lojalnoœć wobec sšsiadów może oznaczać odpowiedzialnoœć za naruszenie kontraktu.

Stefan Jacyno - ?adwokat z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Umowa o zachowanie tajemnicy jest umowš jak każda inna i ona także powinna być przestrzegana. Jeżeli dało się słowo i zgodziło na sankcję, to nie można liczyć na to, że da się tej sankcji uniknšć. Do poważnego i równego traktowania ma takie samo prawo właœciciel działki jak wielka firma energetyczna. Sšd ma możliwoœć kontrolowania, czy kara umowna nie jest rażšco wygórowana (art. 484 § 2 kodeksu cywilnego), ale do stwierdzenia nieważnoœci takiego postanowienia jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego może dojœć tylko w sytuacji rażšcej. Mówišc zaœ o zasadach, warto odwołać się do jeszcze jednej: mowa jest srebrem, a milczenie złotem.

Sygn. akt: IV CSK 660/16

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL