REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to w obecnej chwili w bardzo wielu wysoko rozwiniętych gospodarkach rynkowych hasło symbolizujące najbardziej zaawansowaną, efektywną, popularną i podlegającą stałemu procesowi rozwoju formę pośredniego inwestowania w nieruchomości, głównie przez inwestorów giełdowych, zarówno indywidualnych jak i instytucjonalnych. W najbardziej zwięzły sposób REIT można zdefiniować jako podmiot o charakterze funduszu inwestycyjnego, posiadający formę prawną spółki akcyjnej, którego przedmiotem działalności są inwestycje w nieruchomości połączone z procesem zarządzania nimi (tzw. Equity REIT).
Uzupełnieniem tej formy działalności jest tzw. Mortgage REIT, czyli spółka zajmująca się operacjami finansowymi na rynku nieruchomości, polegającymi przede wszystkim na udzielaniu pożyczek i kredytów hipotecznych. Z kolei Hybrid REIT to rzadziej spotykana kombinacja dwóch poprzednich form.
Amerykański pomysł
REIT-y, jak niemal wszystko co dobre i ważne dla rynków nieruchomości, swoje istnienie zawdzięczają Amerykanom, którzy je wymyślili i rozwinęli. Historia REIT-ów jest tak odległa, jak dzieje samej giełdy nowojorskiej. Jednak dopiero w 1960 roku Kongres USA w ustawie Real Investment Trust Act określił konkretne ramy prawne dla spółek typu REIT, co zdecydowanie ugruntowało ich pozycję i zapewniło dynamiczny rozwój. Najpierw na rynku kapitałowym USA, a następnie w kolejnych najbardziej rozwiniętych gospodarczo państwach świata.
Amerykański wzorzec REIT od dawna był i wciąż pozostaje główną inspiracją rozwoju i kształtowania prawodawstwa dla swojego europejskiego odpowiednika. Zasadniczym elementem charakteryzującym ten segment funduszy nieruchomościowych jest ich specyficzny status podatkowy, zakładający zwolnienie z podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym pod warunkiem wypłaty akcjonariuszom minimum 90 proc. zysku w formie dywidendy. Ma to na celu zniesienie podwójnego opodatkowania udziałowców, którzy płacą go od dywidend i zysków kapitałowych.
Inne najistotniejsze warunki dysponowania statusem REIT to m.in.: posiadanie przynajmniej 100 akcjonariuszy, nieograniczona zbywalność akcji, inwestycje w nieruchomości na poziomie nie mniejszym niż 75 proc. aktywów, osiąganie trzech czwartych przychodów spółki z czynszów wynajmowanych nieruchomości lub odsetek od udzielanych kredytów hipotecznych. REIT-y raczej nie celują w stałe osiąganie zysków z obrotu posiadanymi nieruchomościami, czyniąc z tego podstawę swojej aktywności gospodarczej. Skupiają się na ich profesjonalnym zarządzaniu, które ma stanowić gwarancję długoterminowych stabilnych dochodów. Jeżeli dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, to przede wszystkim w celu przebudowy posiadanego portfela dla poprawy jego efektywności.