Gdzie budować dla klientów

Za naszym krajem w rankingu uplasowały się Praga w Czechach, Bukareszt w Rumunii i Budapeszt na Węgrzech – wynika z raportu „Rozwój Sieci Nieruchomości Logistycznych w Europie", opracowanego przez Prologis i Eyefortransport (EFT).

Patrzą na koszty

W czasie badania 216 najemców nieruchomości logistycznych z różnych sektorów – począwszy od handlu detalicznego poprzez sektor motoryzacyjny aż po sektor farmaceutyczny – oceniło 100 lokalizacji w Europie przez pryzmat 11 zdefiniowanych jako kluczowe kryteriów. Jak wskazali ankietowani, głównym czynnikiem stanowiącym o popularności Europy Środkowo-Wschodniej są niskie koszty. Rynki w tym regionie zdominowały rankingi pod względem takich kryteriów jak „koszty pracy" czy „koszty nieruchomości".

Dla najemców liczyło się też sąsiedztwo głównych ośrodków gospodarczych, niskie koszty zarówno transportu, jak i nieruchomości, oraz dostępność wykwalifikowanych pracowników.

– Wyniki badania wskazują, że to właśnie dostęp do kadry pracowniczej będzie w przyszłości najważniejszym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji dla centrum logistycznego. Znalezienie wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników nadal stanowi wyzwanie w całej Europie – twierdzą autorzy raportu.

Budują na miarę

Także z danych firmy JLL wynika, że Polska to dobra lokalizacja dla firm poszukujących hal z przeznaczeniem na powierzchnie produkcyjne. Deweloperzy działający na naszym rynku specjalizują się w dostarczaniu projektów zbudowanych według konkretnych wytycznych klienta (chodzi o obiekty typu BTS – czyli szyte na miarę).

– Do najważniejszych czynników, które wpływają na decyzję inwestorów, można zaliczyć strategiczną lokalizację w sercu Europy, rozwijającą się gospodarkę, dużą dostępność wykwalifikowanej siły roboczej oraz poprawiającą się infrastrukturę transportową: drogową, jak również lotniczą i portową – twierdzi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w JLL.

Firma ta podaje, że na koniec 2015 roku całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce wyniosła 9,77 mln mkw. Największe rynki w kraju to: Warszawa (ok. 2,9 mln mkw. hal), Górny Śląsk (1,7 mln mkw.), Poznań (1,6 mln mkw.), Polska środkowa (1,3 mln mkw.) oraz Wrocław (1,3 mln mkw.).

– Nasz rynek charakteryzuje się wysokim standardem i wyposażeniem obiektów, a także bardzo atrakcyjnymi stawkami najmu, co – wraz ze wspomnianymi już czynnikami – stanowi o atrakcyjności Polski dla firm produkcyjnych – podkreśla Tomasz Olszewski.

Jego zdaniem kluczowi deweloperzy obiektów przemysłowych w Polsce to duże, międzynarodowe koncerny: Panattoni, Prologis, Segro, Goodman, Valad i P3, a także krajowi gracze, tacy jak MLP i BIK.

Kupują wynajęte

W całym 2015 r. w Polsce wynajętych zostało 2,53 mln mkw., z czego ponad 60 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje firm. Jest to wynik o blisko 1 mln mkw. wyższy w porównaniu z 2014 r. Podobnie jak rok wcześniej najlepszy okazał się ostatni kwartał, w którym wynajętych zostało ponad 650 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – zwracają uwagę eksperci firmy Axi Immo.

Podkreślają, że duża dynamika na rynku magazynów, poparta dużym zapotrzebowaniem na powierzchnię ze strony najemców sprawia, że parki magazynowe są cenionymi produktami inwestycyjnymi. Polski sektor logistyczny znalazł się wśród dziesięciu najlepszych, najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie. Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo, twierdzi, że w tym roku możemy się spodziewać sprzedaży kolejnych magazynowych projektów, które zostaną oddane do użytku.

– Sektor ten stał się bowiem nieodłączonym elementem strategii inwestycyjnych wielu funduszy. Obserwujemy wysoką płynność rynku – mówi Renata Osiecka.

Jej zdaniem polski rynek magazynowy – ze względu na swoją skalę oraz zakres aktywności – pozostanie kluczowym rynkiem inwestycyjnym dla coraz większej liczby inwestorów instytucjonalnych. Aktywnie w sektorze magazynowym działają: Hillwood Europe, Deka Immoblien, Logicor, P 3 czy W.P. Carey.

Stopy zwrotu w tym segmencie rynku – w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych – pozostają najwyższe i utrzymują się na poziomie od 7 do 7,5 proc.

– W tym roku parki logistyczne nadal będą rozwijały się na bazie branży e-commerce zagranicznych i polskich sieci sprzedaży oraz nowych inwestycji magazynowo-produkcyjnych. Z punktu widzenia najemców kluczowym czynnikiem będzie dostępność do kadry pracowniczej w danej lokalizacji. Po stronie podaży możemy oczekiwać realizacji nowych inwestycji, zarówno w głównych, jak też nowych lokalizacjach. Udział projektów spekulacyjnych w nowej podaży będzie utrzymywał się na poziomie 30–40 proc. Całkowita podaż przekroczy 10 mln mkw. jeszcze w drugiej połowie roku – podsumowuje Renata Osiecka.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Najlepsze miejsca

Najbardziej pożądane lokalizacje logistyczne w naszym rejonie Europy:

1. Polska centralna

2. Stambuł

3. Praga

4. Bukareszt

5. Budapeszt

6. Pozostały obszar Rumunii

7. Wrocław

8. Kraków

9. Południowo-zachodnie Czechy

10. Polska zachodnia

źródło: Prologis/Eyefortransport

Opinia

Piotr Wąs | leasing and development director, P3 Logistic Parks

Pod wieloma względami Polska jest atrakcyjniejszym miejscem dla inwestorów magazynów niż Czechy. Biorąc pod uwagę stawki czynszu w parkach logistycznych, te oferowane w Polsce są nie tylko niższe od obowiązujących w Czechach, ale są najniższe w kontekście całej Europy Środkowo-Wschodniej. Jest to więc niewątpliwie ogromny atut polskiego rynku.

Porównując rynek magazynowy polski do czeskiego, należy wziąć pod uwagę populację każdego z tych państw. Polska z ponad 38 mln mieszkańców jest niemal czterokrotnie większym rynkiem zbytu i rynkiem pracy niż Czechy, a więc ma większy potencjał do rozwoju.

Jeśli chodzi o liczbę głównych ośrodków, wokół których powstają i koncentrują się inwestycje magazynowe, w Czechach możemy mówić o czterech miastach: Pradze, Brnie, Ostrawie i Pilznie. Natomiast w Polsce tych ośrodków mamy więcej. Do głównych należy zaliczyć – poza Warszawą – Poznań, Łódź, Wrocław, Śląsk, Kraków i Trójmiasto. Poza tym jest kilka rynków lokalnych, jak np. Rzeszów, Szczecin czy Bydgoszcz, które w ostatnim okresie cieszą się coraz większym zainteresowaniem ze strony najemców powierzchni magazynowych.