Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Z drastycznš podwyżkš do sšdu

Fotorzepa, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek
Z jakoœciš operatów szacunkowych bywa różnie. Dzięki temu skutecznie można zakwestionować podwyżkę rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Pod koniec roku wiele osób otrzymuje list polecony z podwyżkš rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Niektóre z nich potrafiš być drastyczne i wynieœć nawet 1000 proc. Warto wówczas zawalczyć o swoje. Wielu wygrywa. Wystarczy, że jakoœć operatów szacunkowych nie jest zbyt dobra.

Skšd tysišc procent?

Stawki za grunt Skarbu Państwa sš niezwykle rzadko aktualizowane. Gminy robiš to zdecydowanie częœciej, ale i tak od jednej do drugiej aktualizacji mija zwykle od pięciu do dziesięciu lat, bo wišże się to z kosztami. Jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłš rzeczy skok w opłatach jest spory, a czasami wręcz drastyczny.
Poza tym rzadko przygotowuje się aktualizację dla wszystkich nieruchomoœci, najczęœciej tylko dla wybranych, które mogš przynieœć największe zyski, np. dla dużej spółdzielni mieszkaniowej, w której mieszka 20 tys. osób. Niektóre miasta wyceniajš jednak nieruchomoœci jednoczeœnie na całym swoim obszarze, ale to rzadkoœć.

Grzechy operatu

Wyceny, na podstawie których aktualizuje się opłaty, przygotowuje się taœmowo. Sš więc identyczne dla dużych częœci miast. Wystarczy więc, że jeden operat szacunkowy jest zły, a i następne można skutecznie podważać. Działa to na zasadzie kostek domina. A powód jest prosty. Podstawowym kryterium doboru rzeczoznawcy majštkowego w wypadku instytucji publicznej jest cena, jakiej żšda on za swojš pracę. Tymczasem to, co najtańsze, nie zawsze jest dobrej jakoœci. Najczęœciej podnoszony zarzut dotyczy tego, że dobór nieruchomoœci, z którymi porównuje się tę wycenianš, nie jest właœciwy. Powinny one mieć podobne cechy, np. dostęp do drogi publicznej, powierzchnię czy położenie. Nie zawsze jednak tak jest. Nierzadko w operatach szacunkowych sporzšdzanych z wykorzystaniem metody porównawczej nie ma dobrze opisanych nieruchomoœci, z którymi zestawia się wycenianš nieruchomoœć. Pod uwagę bierze się nawet takie, w wypadku których już na pierwszy rzut oka widać, że jedna ma się do drugiej jak pięœć do oka. Czasami rzeczoznawcy majštkowi w wycenie w ogóle nie uwzględniajš wad danej nieruchomoœci, np. tego, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej i by do niej dojechać, trzeba korzystać ze służebnoœci. Takie działki zdecydowanie dużo trudniej sprzedać i sš dużo mniej warte, ale po wycenach tego nie widać.

Wystarczy kartka

Osoba, która chce się odwołać, powinna spojrzeć na pouczenie o sposobie kwestionowania podwyżki. Znajduje się w piœmie zawierajšcym wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste. Każdy, kto dostanie decyzję z podwyżkš, ma 30 dni od jej doręczenia na złożenie sprzeciwu do samorzšdowego kolegium odwoławczego właœciwego ze względu na położenie nieruchomoœci. Wystarczy zwykła kartka papieru i jedno z dwóch sformułowań: „Użytkownik wnosi o uznanie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona", albo że „jest uzasadniona, ale w innej wysokoœci". Dobrze jest również dołšczyć własny operat szacunkowy. Potrzebne sš dwa egzemplarze wniosku. Jeden zostaje w samorzšdowym kolegium odwoławczym, drugi jest przesyłany do organów właœcicielskich (czyli z reguły do gminy lub starostwa). Wniosek składa się przeciwko organowi reprezentujšcemu właœciciela, np. wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi – w wypadku nieruchomoœci komunalnych, a przeciw staroœcie, gdy chodzi o te Skarbu Państwa. We wniosku nie powinno zabraknšć uzasadnienia, dlaczego podwyżka jest za wysoka. Niektóre gminy chcš polubownego rozwišzania sporu i dšżš do zawarcia ugody ze skarżšcym. Warto też pamiętać, że do czasu rozstrzygnięcia sporu płaci się rocznš opłatę w starej wysokoœci, czyli sprzed podwyżki.

Pisma dla całego bloku

To, że podwyżki otrzymali właœciciele mieszkajšcy w jednym bloku stojšcym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, nie oznacza, że mogš złożyć jeden wspólny wniosek do SKO. Każdy musi to zrobić osobno. Ale ostatnio SKO czyni wyłom w tej zasadzie w zwišzku z tym, że liczba spraw narasta lawinowo, a pracowników SKO nie przybywa. Wyłom polega na tym, że rozprawa przeprowadzana jest łšcznie, a orzeczenia wydawane sš odrębnie. Każdy współużytkownik otrzymuje je osobno pocztš. Zarzšd wspólnoty lub spółdzielni może złożyć wniosek w imieniu współużytkowników, ale każdy z nich musi być podpisany pod wnioskiem. SKO może uznać, że podwyżka jest nieuzasadniona, wtedy obowišzuje opłata dotychczasowa. Może też ustalić innš wysokoœć. Czasami dochodzi do zawarcia ugody między użytkownikiem wieczystym a gminš czy starostwem. Osoba niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może zawalczyć jeszcze w sšdzie.

Jak wnieœć sprzeciw

Sprzeciw składa się do SKO, następnie ono przekazuje go do sšdu cywilnego. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO (także to częœciowo korzystne dla użytkownika) traci moc, wyjštek stanowi ta jego częœć, która dotyczy zaskarżenia samych kosztów postępowania. Na wniesienie sprzeciwu jest już tylko 14 dni. Powinien on okreœlać: adres SKO, za poœrednictwem którego jest wnoszony sprzeciw, oznaczenie kwestionowanego orzeczenia (data, sygnatura) oraz podpis użytkownika wieczystego (jeżeli Ÿle wskaże się stronę postępowania, to sšd wyda postanowienie o odrzuceniu sprzeciwu). SKO ma obowišzek przekazać sprzeciw do sšdu wraz z aktami sprawy. Sšd może dopuœcić jako dowód opinię biegłego albo biegłych dotyczšcš ceny gruntu będšcej podstawš do wyliczenia opłaty rocznej. W praktyce na wygranš można liczyć tylko w razie podważenia opinii rzeczoznawcy zaangażowanego przez gminę do aktualizacji opłat. Od wyroku sšdu pierwszej instancji przysługuje apelacja.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL