Mieszkaniowe

Z drastyczną podwyżką do sądu

Fotorzepa, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek
Z jakością operatów szacunkowych bywa różnie. Dzięki temu skutecznie można zakwestionować podwyżkę rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Pod koniec roku wiele osób otrzymuje list polecony z podwyżką rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Niektóre z nich potrafią być drastyczne i wynieść nawet 1000 proc. Warto wówczas zawalczyć o swoje.
Wielu wygrywa. Wystarczy, że jakość operatów szacunkowych nie jest zbyt dobra.

Skąd tysiąc procent?

Stawki za grunt Skarbu Państwa są niezwykle rzadko aktualizowane. Gminy robią to zdecydowanie częściej, ale i tak od jednej do drugiej aktualizacji mija zwykle od pięciu do dziesięciu lat, bo wiąże się to z kosztami. Jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłą rzeczy skok w opłatach jest spory, a czasami wręcz drastyczny.
Poza tym rzadko przygotowuje się aktualizację dla wszystkich nieruchomości, najczęściej tylko dla wybranych, które mogą przynieść największe zyski, np. dla dużej spółdzielni mieszkaniowej, w której mieszka 20 tys. osób. Niektóre miasta wyceniają jednak nieruchomości jednocześnie na całym swoim obszarze, ale to rzadkość.

Grzechy operatu

Wyceny, na podstawie których aktualizuje się opłaty, przygotowuje się taśmowo. Są więc identyczne dla dużych części miast. Wystarczy więc, że jeden operat szacunkowy jest zły, a i następne można skutecznie podważać. Działa to na zasadzie kostek domina. A powód jest prosty. Podstawowym kryterium doboru rzeczoznawcy majątkowego w wypadku instytucji publicznej jest cena, jakiej żąda on za swoją pracę. Tymczasem to, co najtańsze, nie zawsze jest dobrej jakości. Najczęściej podnoszony zarzut dotyczy tego, że dobór nieruchomości, z którymi porównuje się tę wycenianą, nie jest właściwy. Powinny one mieć podobne cechy, np. dostęp do drogi publicznej, powierzchnię czy położenie. Nie zawsze jednak tak jest. Nierzadko w operatach szacunkowych sporządzanych z wykorzystaniem metody porównawczej nie ma dobrze opisanych nieruchomości, z którymi zestawia się wycenianą nieruchomość. Pod uwagę bierze się nawet takie, w wypadku których już na pierwszy rzut oka widać, że jedna ma się do drugiej jak pięść do oka. Czasami rzeczoznawcy majątkowi w wycenie w ogóle nie uwzględniają wad danej nieruchomości, np. tego, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej i by do niej dojechać, trzeba korzystać ze służebności. Takie działki zdecydowanie dużo trudniej sprzedać i są dużo mniej warte, ale po wycenach tego nie widać.

Wystarczy kartka

Osoba, która chce się odwołać, powinna spojrzeć na pouczenie o sposobie kwestionowania podwyżki. Znajduje się w piśmie zawierającym wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste. Każdy, kto dostanie decyzję z podwyżką, ma 30 dni od jej doręczenia na złożenie sprzeciwu do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wystarczy zwykła kartka papieru i jedno z dwóch sformułowań: „Użytkownik wnosi o uznanie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona", albo że „jest uzasadniona, ale w innej wysokości". Dobrze jest również dołączyć własny operat szacunkowy. Potrzebne są dwa egzemplarze wniosku. Jeden zostaje w samorządowym kolegium odwoławczym, drugi jest przesyłany do organów właścicielskich (czyli z reguły do gminy lub starostwa). Wniosek składa się przeciwko organowi reprezentującemu właściciela, np. wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi – w wypadku nieruchomości komunalnych, a przeciw staroście, gdy chodzi o te Skarbu Państwa. We wniosku nie powinno zabraknąć uzasadnienia, dlaczego podwyżka jest za wysoka. Niektóre gminy chcą polubownego rozwiązania sporu i dążą do zawarcia ugody ze skarżącym. Warto też pamiętać, że do czasu rozstrzygnięcia sporu płaci się roczną opłatę w starej wysokości, czyli sprzed podwyżki.

Pisma dla całego bloku

To, że podwyżki otrzymali właściciele mieszkający w jednym bloku stojącym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, nie oznacza, że mogą złożyć jeden wspólny wniosek do SKO. Każdy musi to zrobić osobno. Ale ostatnio SKO czyni wyłom w tej zasadzie w związku z tym, że liczba spraw narasta lawinowo, a pracowników SKO nie przybywa. Wyłom polega na tym, że rozprawa przeprowadzana jest łącznie, a orzeczenia wydawane są odrębnie. Każdy współużytkownik otrzymuje je osobno pocztą. Zarząd wspólnoty lub spółdzielni może złożyć wniosek w imieniu współużytkowników, ale każdy z nich musi być podpisany pod wnioskiem. SKO może uznać, że podwyżka jest nieuzasadniona, wtedy obowiązuje opłata dotychczasowa. Może też ustalić inną wysokość. Czasami dochodzi do zawarcia ugody między użytkownikiem wieczystym a gminą czy starostwem. Osoba niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może zawalczyć jeszcze w sądzie.

Jak wnieść sprzeciw

Sprzeciw składa się do SKO, następnie ono przekazuje go do sądu cywilnego. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO (także to częściowo korzystne dla użytkownika) traci moc, wyjątek stanowi ta jego część, która dotyczy zaskarżenia samych kosztów postępowania. Na wniesienie sprzeciwu jest już tylko 14 dni. Powinien on określać: adres SKO, za pośrednictwem którego jest wnoszony sprzeciw, oznaczenie kwestionowanego orzeczenia (data, sygnatura) oraz podpis użytkownika wieczystego (jeżeli źle wskaże się stronę postępowania, to sąd wyda postanowienie o odrzuceniu sprzeciwu). SKO ma obowiązek przekazać sprzeciw do sądu wraz z aktami sprawy. Sąd może dopuścić jako dowód opinię biegłego albo biegłych dotyczącą ceny gruntu będącej podstawą do wyliczenia opłaty rocznej. W praktyce na wygraną można liczyć tylko w razie podważenia opinii rzeczoznawcy zaangażowanego przez gminę do aktualizacji opłat. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL