Ceny mieszkań mogą mocno rosnąć

Rz: Rok 2017 zapowiada się jako kolejny bardzo dobry dla deweloperów, REAS oczekuje kilkunastoprocentowego wzrostu sprzedaży mieszkań, do ponad 70 tys. sztuk. Czy ta passa jest do utrzymania w przyszłym roku?

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development: Nie mam żadnych obaw, jeśli chodzi o popyt. Głównym czynnikiem wspierającym sprzedaż są niskie stopy procentowe, a według zapowiedzi prezesa Narodowego Banku Polskiego nie powinny one w najbliższym czasie rosnąć. Wciąż zwiększa się poziom wynagrodzeń Polaków. Utrzymuje się dobra dostępność kredytów hipotecznych pomimo większych wymagań dotyczących zdolności kredytowej. W bliskiej perspektywie nie widać więc czynników, które miałyby istotnie wyhamować popyt.

Nie można jednak być pewnym, że utrzyma się równowaga pomiędzy popytem a podażą. Na razie ten balans jeszcze jest zachowany, jednak szczególnie z rynku warszawskiego płyną sygnały, że podaż może nie sprostać popytowi.

Zachwianie równowagi i popytu będzie oznaczało, że wzrostowy trend sprzedaży mieszkań wyhamuje, ponadto pociągnie to za sobą zdecydowany wzrost cen mieszkań po kilku latach relatywnej stabilizacji. My właśnie podnieśliśmy ceny mieszkań o około 4 proc., porównując rok do roku.

Klienci to akceptują?

Według wstępnych obserwacji – tak. Proszę pamiętać, że w ciągu ostatnich kilku lat płace rosły powyżej inflacji, a ceny mieszkań praktycznie stały w miejscu.

Wielu deweloperów narzeka na wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów...

To prawda, ale wzrost cen gruntów jeszcze nie będzie mieć negatywnego przełożenia na przyszłoroczną sprzedaż. Istotniejsze są opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń. Warszawa jest w niewielkim stopniu pokryta planami miejscowymi, a wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym praktycznie w stolicy zamarło.

Na innych rynkach, na których działamy, czyli w Trójmieście i Wrocławiu, sytuacja pod tym względem jest taka, jak powinna być. Jednak około 80 proc. zaangażowania naszej grupy to stolica.

Czy może pan oszacować, jak koszty zwiększyły się w ciągu ostatniego roku?

Wzrost kosztów wykonawstwa sięga dobrych kilku, kilkunastu procent. Generalni wykonawcy borykają się ze strukturalnym brakiem siły roboczej, wzrostem kosztów wynagrodzeń. Do tego dochodzi wzrost cen materiałów, są też negatywne konsekwencje zmian w podatku VAT, płynność finansowa niektórych firm wykonawczych została nadwerężona. Jako duża firma, współpracująca od lat z dużymi i średnimi wykonawcami, jesteśmy dotknięci tym problemem w mniejszym stopniu – ale jesteśmy.

A jeśli chodzi o ceny ziemi?

O jednoznaczne szacunki jest trudno. Właściciele gruntów na pewno oczekują teraz kwot, które w relacji do dzisiejszych cen sprzedaży mieszkań są stanowczo za wysokie. W efekcie wiele transakcji nie dochodzi do skutku. Oczywiście część firm kupuje ziemię po takich zawyżonych stawkach – trudno mi powiedzieć, czym się kierują.

Chcąc utrzymać obecny poziom sprzedaży, powinniśmy kupować grunty za około 400 mln zł rocznie. Mamy jednak na tyle duży i zróżnicowany bank ziemi, że nie jesteśmy pod ścianą. Możemy zaczekać, aż sytuacja się wyklaruje, czyli albo właściciele gruntów zweryfikują oczekiwania, albo ceny mieszkań pójdą w górę w stopniu pozwalającym zrekompensować wzrost cen ziemi. Priorytetem jest dla nas utrzymanie dobrych marż, tego też oczekują od nas akcjonariusze.

Jak duży macie bank ziemi?

Według stanu na koniec września w banku mamy grunty pod budowę 8,21 tys. lokali. Mamy też pewne działki w negocjacjach.

392 zł za kawalerkę, 661 zł za 55-metrowe mieszkanie. To czynsze za lokale zbudowane w ramach programu Mieszkanie+ w Jarocinie. Czy w świetle rosnących cen lokali na rynku pierwotnym rządowy program nie staje się konkurencją?

Mieszkanie+ to zupełnie inny segment rynku, którego nie można porównywać z tym, na którym działamy. My tworzymy miejsca do zamieszkania o podwyższonym standardzie, na rzecz bardziej zamożnego klienta, w Warszawie sprzedajemy mieszkania za średnio 500 tys. zł.

Urośliście skokowo dzięki przejęciu w połowie roku Euro Stylu – uzyskaliście 10-proc. udział w rynku trójmiejskim. Czy możliwe są kolejne przejęcia?

W ciągu dwóch lat, a więc relatywnie szybko, podwoiliśmy skalę działalności zarówno organicznie, jak i przez przejęcie. Na razie chyba powinniśmy okrzepnąć i zadbać o efektywność. Oczywiście, jeśli trafiłaby się okazja, moglibyśmy z niej skorzystać, zwłaszcza że nasza kondycja finansowa na to pozwala. Wciąż, mimo dużych zakupów ziemi, przejęcia Euro Stylu i wypłaty dywidendy nasze zadłużenie jest niewielkie, na minimalnym poziomie.

Konkurenci dywersyfikują działalność, budują aparthotele, magazyny, portfele mieszkań na wynajem...

My robimy to, na czym znamy się najlepiej, i obecnie nie widzimy potrzeby eksperymentowania. Ale oczywiście kiedyś możemy rozważać tego typu przedsięwzięcia.