Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kupujšcy mieszkanie ma być lepiej chroniony

Fotorzepa/ Magda Starowieyska
Większoœć deweloperów trzyma pienišdze swoich klientów na otwartych rachunkach powierniczych nieposiadajšcych żadnego zabezpieczenia. Majš być one zlikwidowane.

Na rynku pierwotnym szykujš się zmiany. Urzšd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce poprawić ustawę deweloperskš. Na razie pracuje nad założeniami do projektu zmian. Deweloperzy już jednak protestujš. Nie podoba im się propozycja likwidacji otwartych rachunków powierniczych nieposiadajšcych żadnego zabezpieczenia. Wieszczš upadek małych firm deweloperskich.

Innego zdania jest sam UOKiK. Planuje też, by nowe przepisy weszły w życie już za rok.

Otwarte rachunki odejdš do lamusa

Chodzi o propozycję zmian do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli do tzw. ustawy deweloperskiej.

Już od kilku lat trwajš przymiarki do poprawienia niektórych jej rozwišzań. Teraz jednak prace nabrały dużego tempa.

UOKiK chce wyeliminować z rynku otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. Oznacza to, że kupujšcy będzie mógł wpłacać pienišdze na rachunek zamknięty (pienišdze otrzyma deweloper po zakończeniu inwestycji) albo otwarty (pienišdze wypłaca się w miarę postępu robót), przy czym otwarty musi mieć gwarancję bankowš lub ubezpieczeniowš. Zniknš natomiast otwarte rachunki nieposiadajšce zabezpieczenia.

Dlaczego UOKiK chce takich zmian? Od dawna uważa, że tego typu rachunek nie chroni kupujšcych przed upadłoœciš dewelopera. Jego zdaniem dużo lepsze sš pozostałe trzy rodzaje rachunków.

Dla wielu deweloperów to zła wiadomoœć. Okazuje się bowiem, że to otwarty rachunek bez zabezpieczenia jest najbardziej popularnš formš. W ten sposób prowadzi się obecnie przeszło 80 proc. rachunków.

Zdaniem Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich małe i œrednie firmy nie majš tak dużego kapitału, by same mogły sfinansować inwestycję, a żaden bank nie da im kredytu na całoœć. Po wejœciu więc w życie nowych przepisów upadnš. Na rynku zostanš tylko najwięksi gracze.

UOKiK uspokaja i przypomina, że kiedy szeœć lat temu wchodziła w życie ustawa deweloperska, podobnie mówiono o obowišzku wpłaty pieniędzy na rachunek powierniczy. Tymczasem nic strasznego się nie stało. Masowych bankructw nie było. I deweloperzy, i ich klienci przyzwyczaili się, że dziœ pienišdze na zakup mieszkania trzyma się na rachunku powierniczym, a nie jak było szeœć lat temu na zwykłym koncie w banku.

Nie tylko dziura w ziemi

UOKiK chce również, by ustawę deweloperskš stosować do gotowych mieszkań oraz miejsc postojowych garażach podziemnych.

Dziœ tak nie jest. Osoba, która decyduje się na zakup mieszkania w bloku, wybudowanym np. przed rokiem, nie musi zawierać notarialnej umowy przedwstępnej (jakš jest umowa deweloperska). Przedsiębiorca nie musi też dostarczyć swojemu klientowi prospektu informacyjnego dotyczšcego inwestycji.

W wypadku gotowych budynków obowišzujš zasady ogólne kodeksu cywilnego. Oznacza to, że strony mogš zawrzeć umowę przedwstępnš w formie aktu notarialnego, ale nie muszš. Równie dobrze mogš się zdecydować na zwykłš umowę przedwstępnš, która jest mniej bezpieczna.

Podobnie jest w wypadku miejsc postojowych w garażu. Dziœ, kupujšc mieszkanie, podpisuje się u notariusza osobnš umowę na mieszkanie i osobnš na miejsce postojowe.

UOKIK uważa, że skoro miejsce postojowe nie jest zwišzane z mieszkaniem, to nie ma powodu, by nie było objęte ustawš deweloperskš.

Projekt założeń przewiduje więc, że kupujšcy mieszkanie z miejscem postojowym w pakiecie będzie podpisywał jednš umowę deweloperskš na mieszkanie i udział w garażu, a nie – jak to się dzieje dziœ – odrębne umowy.

Jeden procent za rezerwację

Projekt zawiera też regulacje dotyczšce zasad zawierania umów rezerwacyjnych, których wymagajš banki kredytujšce zakup mieszkania. Dziœ na ich temat przepisy nic nie mówiš. Deweloperzy majš więc pełnš swobodę w ustalaniu ich treœci.

Projekt przewiduje, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie zależało od woli kupujšcego i dewelopera. Przedsiębiorca będzie się zobowišzywał wyłšczyć na okreœlony czas lokal ze swojej oferty. Klient natomiast zapłaci opłatę rezerwacyjnš w wysokoœci 1 proc. ceny nabycia mieszkania.

Ma ona mieć charakter kaucji, która w razie zawarcia umowy deweloperskiej zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu.

Wówczas pienišdze zostanš przekazane na rachunek powierniczy. Gdyby natomiast doszło do rozwišzania umowy, pienišdze majš wrócić do klienta dewelopera.

Jeżeli do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy przedsiębiorcy, ten będzie musiał zwrócić kaucję w podwójnej wysokoœci.

O uregulowanie zasad zawierania umów rezerwacyjnych zabiegali sami deweloperzy. Przygotowali nawet swoje propozycje. Nigdy jednak nie podjęto nad nimi prac legislacyjnych. Odnoœnie do propozycji UOKiK wypowiadajš się ostrożnie. Czekajš na konkretne propozycje. Nie podoba im się wysokoœć opłaty rezerwacyjnej, 1 proc. to zdecydowanie za mało.

Rachunek pod lupš banku

W ustawie deweloperskiej majš się też pojawić przepisy dotyczšce tego, co ma dokładnie robić bank, zanim wypłaci z rachunku pienišdze deweloperowi. Obecnie przepisy sš bardzo ogólne i niewiele z nich wynika.

UOKiK chce, by bank sprawdził tytuł prawny do gruntu, zgodnoœć prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z ustawš deweloperskš, a także czy przedsiębiorca nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłoœciowym. Gdy weryfikacja dewelopera okaże się negatywna, odmówi wypłaty pieniędzy. Dla dewelopera to może być gwóŸdŸ do trumny. Natomiast jego klientów uchroni przed potencjalnš utratš pieniędzy.

Obecnie UOKiK opracowuje na podstawie założeń projekt konkretnych rozwišzań. Prace legislacyjne sš już zaawansowane do tego stopnia, że już w pierwszym kwartale 2018 r. projektem powinien zajšć się rzšd.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL