Deweloperzy: chcemy ewolucji zamiast rewolucji

Mimo że deweloperzy budują i sprzedają coraz więcej mieszkań, patrzą w przyszłość pełni obaw. Powód? Między innymi legislacja. Obowiązująca od ponad roku ustawa o obrocie ziemią rolną istotnie ograniczyła możliwość nabywania gruntów zarówno prywatnych, jak i państwowych. Tych w miastach, jak i na wsiach. Deweloperom wkrótce zaczną się zatem kurczyć banki ziemi. Do tego dochodzi przygotowana przez resort infrastruktury tzw. ustawa inwestycyjna (o uproszczeniu procesu inwestycyjno-budowlanego), która m.in. istotnie ograniczy możliwość wydawania warunków zabudowy. A to właśnie na ich podstawie powstaje dziś prawie połowa przedsięwzięć deweloperskich. Sprawy nie ułatwia też brak rąk do pracy i związane z tym problemy wykonawców.

Trudniej o „wuzetki"

Czy rządowe zabiegi legislacyjne staną się ciosem dla branży budowlanej? A jeśli tak, to jak dotkliwym? Na te pytania starano się odpowiedzieć podczas prezentacji raportu o skutkach planowanych zmian w prawie przygotowanym przez firmę doradczą REAS oraz kancelarię prawną Deloitte Legal na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Opracowanie zatytułowano dość sugestywnie „Co dalej z mieszkaniami dla Polaków? Znaczenie budownictwa dla gospodarki". A jego konkluzja jest jedna: branża dotkliwe odczuje zmiany w prawie, o ile wejdą w życie w niezmienionej od proponowanej formie.

– Naprawdę wolelibyśmy teraz kupować ziemię i projektować fajne mieszkania. Natomiast musimy zwrócić uwagę na zapisy w ustawie inwestycyjnej – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wspomniany projekt ustawy to wycinek rozwiązań zawartych w przygotowywanym – również przez Ministerstwo Infrastruktury – kodeksie urbanistyczno-budowlanym. Akt zakłada przede wszystkim zmiany w zakresie planowania przestrzennego. W tym właśnie w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę dla terenów, gdzie nie obowiązują plany miejscowe. Takich miejsc jest dużo, bo tylko niecałe 30 proc. Polski pokryto planami.

– Ustawa znacząco utrudni otrzymanie warunków zabudowy. Wiąże się to z wprowadzeniem pojęcia obszarów zabudowanych. Gmina w uchwale będącej aktem prawa miejscowego zdecyduje, gdzie można uzyskać warunki zabudowy, a gdzie nie. Kierować się ma przy tym faktycznym zagospodarowaniem terenu w danej gminie, biorąc pod uwagę takie czynniki jak zwartość zabudowy czy rozwinięcie transportu publicznego – wyjaśniał radca prawny Artur Lisicki, senior managing associated w Deloitte Legal.

W jego ocenie zmiany doprowadzą do tego, że bardzo ciężko będzie o warunki zabudowy dla terenów podmiejskich.

– Warto wskazać, że intencje rządu są jednak chwalebne. Nie chce on zrobić komuś na złość, ale walczyć z rozlewaniem się miast. Chce spowodować, by nowe inwestycje były realizowane na terenach uzbrojonych, by tereny były bardziej zwarte – zaznaczył Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS.

Ciężki moment dla rynku

Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Jeśli bowiem nawet inwestor będzie miał działkę na obszarze zabudowy, nie będzie to oznaczać, że postawi na niej każdą inwestycję. – To wynika z przyjęcia, że na danym terenie będzie można dostać warunki zabudowy dla takiego obiektu, który jest spójny z funkcją dominująca na danym obszarze – zaznaczył mecenas Lisicki.

Dodatkowo projektodawca proponuje określenie maksymalnego obszaru analizowanego, który będzie brało się pod uwagę, określając funkcję dominującą. Projekt zakłada, że jego granice wyznaczać ma się „w odległości od granicy działki budowlanej stanowiącej przedmiot wniosku, nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki budowlanej objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, oraz nie większej niż sześciokrotna szerokość frontu działki budowlanej, nie większej jednak niż 200 metrów". Okazać się więc może, że deweloper, projektując obiekt, nie będzie miał się do czego odnieść i pojawią się problemy ze zrealizowaniem inwestycji.

Deweloperzy na etapie uzyskiwania warunków zabudowy – a więc bardzo wcześnie – będą musieli określać konkretną liczbę lokali mieszkalnych. Taka zasada dotyczyć ma również miejsc postojowych. Po zmianach o warunki zabudowy, które będą ważne jedynie trzy lata, nie będzie mógł wystąpić już każdy – jedynie właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości. Przenoszenie decyzji będzie możliwe również jedynie między tymi podmiotami.

– Można założyć, że posiadane przez deweloperów portfele gruntów pozwolą na utrzymanie skali obecnej działalności inwestycyjnej przez około półtora roku do dwóch lat – szacował Kazimierz Kirejczyk. W jego ocenie jest oczywiste, że każdy deweloper, który będzie miał działkę na terenie bez planu, wystąpi o warunki zabudowy, a następnie o pozwolenie na budowę. – Grozić to może sztucznym wzrostem wydanych decyzji administracyjnych, tylko na papierze – mówił Kirejczyk.

Co istotne dla branży, mimo zapowiedzi przedstawionych po zakończeniu pierwszej tury konsultacji społecznych ministerstwo nie zrezygnowało z wprowadzenia zakazu etapowania pozwolenia na budowę. Będzie to problematyczne dla deweloperów wznoszących pokaźne inwestycje.

– Brak etapowania inwestycji to dodatkowe kolosalne pieniądze, które trzeba wydać przed rozpoczęciem sprzedaży na wykonanie projektu – podkreślał Grzegorz Kiełpsz. – Odczują to również podmioty realizujące program Mieszkanie+ – zaakcentował.

Jego zdaniem regulacja wprowadza zmiany w momencie ciężkim dla rynku. – Mimo że dużo się sprzedaje, moment jest trudny dlatego, że rynek jest na wysokich obrotach. Dynamika wzrostu rok do roku produkowanych, budowanych i sprzedawanych mieszkań jest duża. Potrzebna jest więc stabilizacja, by przy tym przegrzaniu czegoś nie popsuć – podnosił prezes PZFD.

I przypomniał, że rynek jest w momencie szczególnym.

– Drugi raz w historii mamy taką sytuację, gdy indywidualni inwestorzy kupują mieszkania na wynajem. Co jest zaskakujące, ten pierwszy okres to była końcówka lat 90. Mieszkania pod wynajem wspierała ulga inwestycyjna. Teraz tych ulg niestety nie mamy, ale jednak dzięki niskim stopom procentowym rynek się rozwija – wyjaśnił.