Pośrednicy obu stron, czyli podwójny zarobek na sprzedaży

Mieszkania schodzą dziś niemal na pniu, więc pośrednicy nie muszą – jak to jeszcze niedawno bywało – zabiegać o klientów. Nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy agenci pobierają prowizję od obu stron transakcji. Zainteresowani kupnem nieruchomości, którzy nie godzą się podpisać umowy pośrednictwa, bo mają świadomość, że pośrednik pobierze wynagrodzenie również od strony sprzedającej, nie stanowią już dla agentów problemu. Muszą liczyć się z tym, że zostaną odesłani z kwitkiem.

– Rynek jest dziś taki, że na ich miejsce pojawią się kolejne osoby, które nie będą kwestionować zasadności pobierania podwójnego wynagrodzenia – przyznaje Marta Baczewska-Golik prowadząca w Gdańsku agencję House Tube Nieruchomości.

Rynek się zmienia

– Jeszcze siedem miesięcy temu powiedziałabym, że prawie nikt nie pobiera prowizji od kupujących. Dziś – gdy ceny nieruchomości w Gdańsku wzrosły o jakieś 15 proc., jest górka i kolejka kupujących – sytuacja wygląda zdecydowanie inaczej. Ogłoszenia zatytułowane „kupujący nie płaci prowizji" to rzadkość – wskazuje Baczewska-Golik.

Czy jednak bycie pośrednikiem obu stron jest prawnie dozwolone? Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby m.in. umów, nabycia lub zbycia praw do nieruchomości czy najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części.

– Proste słowo „lub" w rodzimym procesie legislacyjnym od kilku lat robi karierę i zapewne stało się to przyczyną dyskusji i wątpliwości dotyczącej treści definicji pośrednictwa – mówi radca prawny Jowita Kania-Stachura, wspólnik w krakowskiej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Jak wskazuje prawniczka, pojawiają się głosy, że użycie słowa „lub" w przepisach oznacza, że pośrednik nie może zawrzeć umowy pośrednictwa z obiema stronami transakcji. Taką też argumentacją próbują się posiłkować osoby, które kwestionują konieczność płacenia pośrednikom za to tylko, że odebrali oni telefon w sprawie oferty, którą mają na swoich stronach internetowych. Dla nich to płacenie za wskazanie adresu.

– Wydaje się, że nie jest to właściwy tok rozumowania, a słowo „lub" ma zupełnie inne, niewinne znaczenie. Oczywiste jest, że zawierając umowę pośrednictwa ze sprzedającym lub kupującym nieruchomość, czynności pośrednika będą polegały odpowiednio na pośrednictwie w zbyciu lub nabyciu. Nie oznacza to jednak, że pośrednik nie może zawrzeć dwóch umów – jednej z nabywcą, drugiej ze zbywcą – zaznacza mecenas Kania-Stachura.

Bez pisemnej zgody

Podobnego zdania jest radca prawny Piotr Dobrowolski, który specjalizuje się w prawie nieruchomościowym. Przypomina, że zarówno przed deregulacją zawodu pośrednika, jak i po niej przepisy nie zabraniały pobierania wynagrodzenia zarówno od kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość.

– Wskazać jednak należy, że wcześniej standardy wykonywania zawodu zawarte w zarządzeniu ministra budownictwa zastrzegały, że pośrednik, który chce podpisać umowę pośrednictwa z obiema stronami, musi je o tym poinformować. I to na piśmie. Dziś takie regulacje nie obowiązują – wyjaśnia Zbigniew Kubiński, pośrednik i wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Nie oznacza to jednak wcale, że sytuacje podwójnego zarobkowania nie wzbudzają emocji wśród samych przedstawicieli branży. W ocenie Zbigniewa Kubińskiego pośrednik działa prawidłowo, jeśli obie strony transakcji wiedzą i – co najważniejsze – zgodziły się na to, by pobrał on od nich wynagrodzenie. Zwraca jednak przy tym uwagę, że tak prowadzone pośrednictwo musi sprowadzać się do podstawowych czynności, jak skojarzenie stron, prezentacja obiektywnych cech nieruchomości i warunków sprzedaży. Pośrednik zobligowany jest również informować o znanych mu wadach nieruchomości. Pominąć natomiast musi wszelkie czynności, które mogłyby prowadzić do konfliktu interesów, a więc tych rozszerzających usługi pośrednictwa o prowadzenie negocjacji czy doradzanie.

Modele wykonywania zawodu

– W środowisku pośredników trwa nieustanna dyskusja na temat tego, czy należy hołdować tradycyjnemu pojęciu pośrednictwa, gdzie działa się na rzecz obu stron, czy też szukać nowych modeli świadczenia usług. Ci, którzy pracują w ramach umów zawieranych tylko z jedną stroną transakcji, twierdzą, że wiązanie się z obiema jest tworzeniem sytuacji naturalnego konfliktu, w którym pogodzenie interesów obu stron nie jest możliwe – zwraca uwagę mecenas Dobrowolski.

Jak dodaje, ci drudzy przekonują, że nie da się jednocześnie próbować utrzymać jak najwyższej ceny nieruchomości dla sprzedawcy i zarazem negocjować jej obniżenia w imieniu kupującego.

– „Tradycjonaliści" twierdzą, że przeciwnie, właśnie taka jest rola pośrednika: wejść pomiędzy strony i te sprzeczne interesy pogodzić. Pośrednik ma przecież być „pośrodku". Skupiają się zatem na esencji pośrednictwa – poszukiwania wspólnego interesu stron. Nie zajmują się natomiast przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, home-stagingiem i innymi usługami komplementarnymi, twierdząc, że to nie zadanie pośrednika – wyjaśnia Dobrowolski.

Wielkie plany

– Problem sprowadza się do etyki – mówi z kolei Marta Baczewska-Golik. – Ja mam swoje zasady, którymi się posługuję w pracy zawodowej, i one nie wykluczają pobierania wynagrodzenia od dwóch stron umowy. Chodzi jednak o specyficzne sytuacje, które zdarzają się bardzo rzadko. A mianowicie przypadki, gdy prezentuję klientowi kilka mieszkań na sprzedaż, a on wybiera akurat to, które znajduje się w mojej ofercie. Wtedy nie widzę przeciwwskazań, dla których nie miałabym pobrać prowizji. Działam bowiem aktywnie, by transakcja doszła do skutku – tłumaczy.

Zwraca też uwagę na niewłaściwe zachowania pośredników. – Razi mnie to, że niektórzy pośrednicy zmuszają osoby kupujące do podpisywania umów gdzieś na klatkach schodowych czy w samochodzie. Takie sytuacje nie powinny mieć miejsca na rynku. To tylko buduje złą opinię na temat pośredników. Robi tzw. czarny PR. Nawet jeśli pośrednik chce pobrać pieniądze od kupującego, to powinien go wcześniej poinformować i ustalić te zasady. A nie atakować go pod klatką – dodaje Baczewska-Golik. ©?

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 92% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj