Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Grunty: czy deweloperzy majš na czym budować

Fotorzepa/Marian Zubrzycki
Deweloperzy bojš się kupować ziemię.

Minęło pół roku od zmiany zasad zbywania gruntów rolnych. Od tego czasu obrót ziemiš zmalał. Nie zmniejszyła się natomiast liczba wštpliwoœci, jak należy interpretować nowe przepisy dotyczšce nieruchomoœci rolnych, które zawiera ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Pustki w banku

– Deweloperzy byli przygotowani na zmiany. Wiedzieli, że po wejœciu w życie przepisów będzie trudno pozyskać nowe nieruchomoœci pod inwestycje – mówi Konrad Płochocki, dyrektor biura Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich.

Minęło już jednak trochę czasu, mieszkania œwietnie się sprzedajš, potrzebne sš więc grunty pod kolejne osiedla, a z tym zaczyna być krucho.

– Niedawno na spotkaniu organizowanym przez PZFD zadałem pytanie: ilu deweloperów od czasu wejœcia w życie przepisów ograniczajšcych obrót kupiło ziemię. Na 50 osób zgromadzonych na sali, tylko jedna podniosła rękę – opowiada dyrektor Płochocki. – Co ciekawe, w tym przypadku wcale nie chodziło o typowy grunt rolny, tylko o wyasfaltowany plac między blokami, który w ewidencji gruntów i budynków widniał jako rolny. Zanim jednak ten deweloper go kupił, zamówił trzy opinie, w tym gleboznawcy. Ta ostatnia miała potwierdzić, że teren nie nadaje się pod produkcję rolnš.

O tym, że nie jest najlepiej z obrotem gruntami, œwiadczš liczby. Do końca wrzeœnia br. do Agencji Nieruchomoœci Rolnych (ANR) wpłynęło 3526 wniosków o wydanie zgody na nabycie ziemi rolnej.

– O zgodę występowały najczęœciej osoby, które zamierzajš zbyć nieruchomoœci rolne lub chcšcy utworzyć gospodarstwo rodzinne – mówi Wojciech Adamczyk z ANR.

Do końca wrzeœnia ANR wydała 1390 zgód na w sumie na 3395 ha, w 15 przypadkach odmówiła zgody, a w 137 umorzyła postępowanie.

– To nie jest dużo – ocenia Maciej Obrębski, adwokat.

Dmuchanie na zimne

Problem w tym, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego jest bardzo restrykcyjna. Wszyscy więc obchodzš się z niš jak ze zgniłym jajkiem. Zgodnie bowiem z jej uregulowaniami od 30 kwietnia 2016 roku działki rolne o powierzchni 3 tys. mkw. i większe mogš nabywać tylko wybrani rolnicy indywidualni spełniajšcy ustawowe kryteria.

Osoba niebędšca rolnikiem może nabyć działkę za zgodš ANR, jeżeli nie było chętnych rolników. Poza tym każdy nabywca nie będzie mógł sprzedać działki rolnej przez dziesięć lat. Na wczeœniejsze zbycie musi uzyskać pozwolenie sšdu. Jeżeli rolnik lub inny nabywca zlekceważy zakaz i sprzeda ziemię wczeœniej bez zgody sšdu, transakcja zostanie uznana za nieważnš, a grunt przejmie ANR, wypłacajšc wczeœniej rolnikowi równowartoœć pieniężnš tej ziemi.

Deweloperzy wolš więc dmuchać na zimne. Gdyby się bowiem okazało, że transakcja narusza przepisy, to będzie nieważna. Sankcja jest więc poważna.

Nie najlepiej też z jakoœciš jej przepisów. Definicja nieruchomoœci rolnej jest zdecydowanie zbyt ogólna. Mówi tylko, że nieruchomoœć rolnš należy rozumieć tak jak w kodeksie cywilnym, z wyłšczeniem nieruchomoœci położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele.

Zgodnie zaœ z art. 461 k.c. nieruchomoœciami rolnymi sš te, które sš lub mogš być wykorzystywane do prowadzenia działalnoœci wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roœlinnej i zwierzęcej, nie wyłšczajšc produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Sšdy zaœ podchodzš do tych kryteriów liberalnie.

Wystarczy więc, że nieruchomoœć hipotetycznie może być wykorzystywana pod uprawy i już jest traktowana jako ziemia przeznaczona pod produkcję rolnš.

– Nie ma znaczenia przy tym, że wokół stojš bloki, po ulicy jeżdżš tramwaje, a okolica jest typowo miejska, a nie wiejska – tłumaczy dyrektor Płochocki. – Nadal bowiem mogš być uprawiane zboże czy wypasane krowy.

Dlatego, gdy w grę wchodzš wielomilionowe projekty mieszkaniowe, deweloperzy nie mogš sobie pozwolić na takie ryzyko.

Efekt tego jest też taki, że obecnie inwestorzy dzielš się na dwie grupy.

– Jedni uważajš, że transakcja jest bezpieczna, gdy nieruchomoœć widnieje w ewidencji gruntów i budynków jako budowlana. Tych jednak jest najmniej – mówi Bogdan Dšbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.

Drudzy – jak wyjaœnia Dšbrowski – twierdzš, że tam, gdzie nie ma planu, najlepiej jest wystšpić o zmianę przeznaczenia gruntu w warunkach zabudowy, następnie uzyskać decyzję o wyłšczenie z produkcji rolnej i wnieœć z tego tytułu opłaty.

– To nieprawda – kontrargumentuje dyrektor Płochocki. – To, że dana działka znajduje się w ewidencji jako budowla, nie daje inwestorowi żadnego bezpieczeństwa. Jest w obiegu wspólne stanowisko Krajowej Rady Notarialnej oraz ANR. Wynika z niego, że przy ocenie charakteru nieruchomoœci ewidencja ma charakter czysto pomocniczy. To zatem, że widnieje w niej jako działka budowlana, nie daje pełnej gwarancji, że kupiło się grunt pod inwestycję – podkreœla Płochocki.

Natomiast w drugim wypadku transakcja jest bezpieczna dopiero wtedy, gdy dojdzie już do wytyczenia gruntu pod budowę bloku i do fizycznej zmiany wykorzystania gruntu – na przykład, gdy zostanie wybetonowany. – Dopiero wtedy można mieć pewnoœć, że żyta czy rzepaku tam już na pewno nie da się posiać – uważa Konrad Plochocki.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL