Ustawa o rewitalizacji i nowelizacja ustawy o lasach. Kiedy trudno sprzedać grunt

O wymogach, jakie wprowadza ustawa o rewitalizacji i nowelizacja ustawy o lasach mówi Agnieszka Ścięgosz, radca prawny w kancelarii GSW LEGAL:

- Rok po wejściu w życie ustawy mało kto wie, jakie wymogi wynikają z nowych przepisów. Długa lista formalności blokuje sprzedaż nieruchomości gruntowych, a urzędnicy często nie potrafią wskazać jednostek odpowiedzialnych za wydawanie potrzebnych dokumentów. Znaczna część gmin nie wyznaczyła jeszcze obszarów rewitalizacji, a nawet nie planuje podjęcia uchwał w tym kierunku.

Tymczasem niedopełnienie wymogów przez strony transakcji, np. przedsiębiorców, może doprowadzić nawet do nieważności bezwarunkowej umowy sprzedaży. Rok od wejścia w życie przepisów ustawy o rewitalizacji minie 18 listopada. Ustawa o zmianie ustawy o lasach w obrocie prawnym jest natomiast od 30 kwietnia 2016 roku.

Jak tłumaczą autorzy „Praktycznego komentarza do ustawy o rewitalizacji" wydanego w maju 2016 r. przez Departament Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, ustawa o rewitalizacji jest pierwszym aktem prawnym rangi ustawowej, który ustanawia jednolite ramy w zakresie opracowywania i prowadzenia programów rewitalizacyjnych na terenach zdegradowanych dla wszystkich gmin w Polsce.

Wbrew pozorom wejście w życie ustawy o rewitalizacji wcale nie położyło jednak kresu lokalnym programom rewitalizacji (przed 18 listopada 2015 r. programy rewitalizacji stanowiły element programów gospodarczych i były realizowane przez gminy na podstawie przepisów ustawy o samorządzie gminnym na znacznie mniejszą skalę i w sposób zdecydowanie bardziej uproszczony, niż zakłada to nowy akt prawny).

Przeciwnie, do 31 grudnia 2023 r. gminy mogą zdecydować o pozostaniu przy stosowaniu przepisów o samorządzie gminnym i nie wdrażać procedur przewidzianych ustawą o rewitalizacji, o czym stanowi art. 52 ust. 1 ustawy o rewitalizacji. Jak wynika z praktyki, wiele gmin chętnie korzysta z tej furtki. Te samorządy, które zdecydowały się na wybór nowych przepisów, zyskały instrumenty, które przed 18 listopada 2015 roku nie były dla nich dostępne. Przede wszystkim możliwość wpływu na obrót nieruchomościami na terenach przeznaczonych do rewitalizacji w postaci ustawowego prawa pierwokupu. Takie uprawnienie przewidują dodane mocą ustawy o rewitalizacji przepisy art. 109 ust. 2 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina zyskała prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, przy czym musi być ono przewidziane w uchwale gminy o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji i obszaru zdegradowanego, podjętej na podstawie art. 8 ustawy o rewitalizacji oraz nieruchomości położonych w tzw. Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Warto przy okazji zauważyć, że w przywołanym powyżej przepisie mowa jest o sprzedaży „nieruchomości" bez bliższego określenia, o jakie nieruchomości chodzi, co - po analizie przepisów obu ustaw - pozwala stwierdzić, że ustawowe prawo pierwokupu gminy rozciąga się na wszystkie nieruchomości - zarówno zabudowane, jak i niezabudowane, będące przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, jak również na stanowiące odrębną własność, budynki i lokale.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa również przypadki, kiedy pierwokup gminy będzie wyłączony, przy czym najczęstszym przypadkiem będzie sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby bliskiej.

Nowe obowiązki dla przedsiębiorców

W związku z nowymi regulacjami notariusze wymagają od sprzedających nieruchomości przedstawienia dodatkowych dokumentów: zaświadczenia o położeniu nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz zaświadczenia o objęciu nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 znowelizowanej ustawy o lasach.

To z kolei przekłada się na wydłużenie czasu niezbędnego do przygotowania i przeprowadzenia całej transakcji, który, w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą ma zwykle kluczowe znaczenie. Z zaświadczenia o położeniu nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Stefy Rewitalizacji powinno wynikać nieistnienie bądź istnienie ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, co pozwoli notariuszowi wykluczyć lub wziąć pod uwagę konieczność sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Uzyskanie tego dokumentu może przysporzyć jednak pewnych trudności.

Tymczasem sankcją za naruszenie przepisów ustawy jest bezwzględna nieważność umowy sprzedaży. W jaki sposób uzyskać dodatkowe dokumenty? Praktyka wydawania zaświadczeń z ustawy o rewitalizacji na terenie kraju nie jest wciąż jednolita. Ponieważ gminy, jako koordynatorzy procesów rewitalizacji mają całkowitą swobodę wyboru podmiotów odpowiedzialnych za przygotowanie i zarządzanie procesami rewitalizacji na ich terenie, a także co do wyboru podstawy prawnej, na podstawie której podejmują działania rewitalizacyjne, w różnych częściach kraju, osobami odpowiedzialnymi za programy rewitalizacyjne, w tym wydawanie zaświadczeń z ustawy o rewitalizacji, są zupełnie inne podmioty.

Część gmin przekazała te obowiązki pojedynczym osobom, część specjalnie wyznaczonym do tego celu komórkom organizacyjnym, a nawet spółkom prawa handlowego. W miastach na prawach powiatu wydawaniem zaświadczeń o położeniu nieruchomości na obszarach rewitalizacji zajmują się wydziały ds. promocji lub rozwoju miast, wydziały ds. gospodarki przestrzennej, specjalne komórki organizacyjne takie jak biura rewitalizacji, wydziały architektoniczno-budowlane, wydziały ds. polityki przestrzennej, wydziały ds. funduszy europejskich i programów pomocowych, spółki prawa handlowego, a nawet biura miejskiego konserwatora zabytków.

Próba ustalenia właściwego wydziału poprzez powołanie się na doświadczenia zdobyte w innych miastach może zatem nie przynieść oczekiwanego rezultatu. Dowolność widoczna jest również w sposobie realizacji wniosków o wydanie zaświadczenia z ustawy o rewitalizacji. Tam, gdzie istnieje podstawa prawna, czyli gmina podjęła uchwały w trybie ustawy o rewitalizacji, zaświadczenia o położeniu nieruchomości na obszarze rewitalizacji oraz w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wydawane są na podstawie art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego za opłatą skarbową w wysokości 17 zł.

Tam, gdzie takiej podstawy prawnej nie ma, wydaje się postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia; niepodlegające opłacie, informacje o przeznaczeniu nieruchomości na podstawie ustawy o dostępie do informacji publicznej; jak również, wydawane bez formalnego trybu, pisma, w których gminy informują zainteresowane osoby, że nie przysługują im uprawnienia z art. 109 ust. 1 pkt 4a i 5b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Można się również niekiedy spotkać z praktyką dopisywania informacji o położeniu nieruchomości na obszarze rewitalizacji na wypisach z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, względnie zaświadczeniach o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wypisach z ewidencji gruntów.

Najbardziej aktywne gminy, które zasypywane są wnioskami o wydanie zaświadczeń z ustawy o rewitalizacji, wyjaśnienia w tym przedmiocie publikują na stronach internetowych swoich urzędów oraz na stronach Biuletynu Informacji Publicznej. Część gmin, w celu usprawnienia wymiany informacji o stanie prawnym nieruchomości, przekazuje te informacje bezpośrednio do wiadomości właściwych rad izb notarialnych.

Należy jednak zastrzec, że prawdopodobnie nie w każdym przypadku ogólny komunikat ze strony internetowej urzędu będzie dla notariusza wystarczający. Różny jest również czas uzyskiwania tych dokumentów. Zaświadczenia lub postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia w trybie KPA wydawane są w terminie siedmiu dni, informacje w trybie dostępu do informacji publicznej wydaje się do 14 dni, pozostałe mniej formalne pisma - według uznania urzędnika.

Chaos także w lasach

Analogiczne problemy pojawiają się w przypadku występowania o wydanie zaświadczeń o objęciu nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji lasów, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach. Konieczność uzyskania tego dokumentu wiąże się z wejściem w życie art. 37a ustawy o lasach. Począwszy od dnia 30 kwietnia 2016 roku, Skarb Państwa, reprezentowany przez Lasy Państwowe, wyposażony został w ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Podobnie jak w przypadku ustawowego prawa pierwokupu gminy, stwierdzenie przez notariusza wystąpienia przesłanki uprawniającej Lasy Państwowe do skorzystania z prawa pierwokupu wymaga zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem, że Lasy Państwowe nie wykonają omawianego uprawnienia.

Zawarcie drugiej umowy przenoszącej własność na nabywcę może nastąpić dopiero po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe. W przypadku wykonania prawa pierwokupu Lasy Państwowe mogą nabyć nieruchomość na własność Skarbu Państwa po cenie ustalonej w warunkowej umowy sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że Lasy Państwowe mają prawo zakwestionować cenę sprzedaży ustaloną w umowie warunkowej sprzedaży i wystąpić do sądu o ustalenie, czy zaoferowana nabywcy cena za nieruchomość w rzeczywistości była ceną rynkową.