Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Będzie powtórka z historii?

Fotorzepa/ Robert Gardziński
Na wzrost cen może wpłynšć m.in. wygaszanie programu "MdM".

Sytuację na rynku nowych mieszkań analizuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Mija dekada od szczytu pamiętnej prosperity z lat 2005-2008, której efektem było wykreowanie klasycznej bańki cenowej o czysto spekulacyjnym charakterze. Ponieważ obecny pęd do zakupów mieszkaniowych na rynku pierwotnym dawno już zdystansował ówczesne statystki, pojawia się kwestia prawdopodobieństwa powtórki z historii. Jeœli za poczštki obecnego historycznego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym przyjšć pierwsze symptomy ożywienia z połowy 2013 roku, to doskonała passa sprzedażowa deweloperów właœnie zapoczštkowała pišty rok swojej historii.

Praktycznie od poczštku koniunkturalnego przyœpieszenia każdy kolejny rok przynosi spektakularne rekordy sprzedaży lokali z pierwszej ręki, z progresem liczonym w dziesištkach procent. W tym względzie również bieżšcy rok najprawdopodobniej nie będzie wyjštkiem. Tak ogromny popyt nie tylko na mieszkania, ale na jakikolwiek towar powinien wywołać odpowiednie skutki w postaci presji cenowej. Czy faktycznie w przypadku mieszkań deweloperskich mamy takš presję, pocišgajšcš za sobš istotny statystycznie wzrost stawek za mkw.?

Zestawiajšc œrednie ceny ofertowe nowych mieszkań na dziewięciu krajowych rynkach nieruchomoœci obowišzujšce w połowie tego roku i rok wczeœniej na pierwszy rzut oka widać doœć wyraŸne dodatnie zmiany, choć tylko w czterech przypadkach. W cišgu ostatnich 12 miesięcy mieszkania deweloperskie najbardziej - w granicach 4-6 proc. - podrożały we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Szczecinie. Znacznie mniejszy wzrost w wymiarze nieco ponad 1 proc. zanotowano w Warszawie, Trójmieœcie i Poznaniu.

Natomiast większych zmian nie zanotowano w Katowicach i Lublinie. Pytanie, czy tego typu tendencję można już zakwalifikować jako typowš hossę albo przynajmniej jej zapowiedŸ. Jeżeliby uœrednić cenę ofertowš z prezentowanych oœrodków to otrzymamy wynik na poziomie 6770 zł za mkw. w połowie tego roku, wobec 6593 zł za mkw. rok wczeœniej. Daje to różnicę rzędu 2,7 proc.

Wynik na tyle koresponduje z bieżšcym poziomem krajowej inflacji, że o jakimœ spektakularnym wzroœcie cen nowych mieszkań w ostatnich 12. miesišcach bardzo trudno mówić. A to dowodzi, że boom sprzedażowy w pierwotnym segmencie mieszkaniówki wcišż nie daje większych symptomów klasycznej, pamiętnej sprzed dekady hossy. Zresztš tego typu sytuacja nie dotyczy tylko minionych kilkunastu miesięcy, ale utrzymuje się nieprzerwanie praktycznie od poczštku trwania ożywienia na rynku mieszkań z pierwszej ręki. Od 2013 roku widać raczej utrwalonš stabilizację niż wyraŸniejszš tendencję wzrostowš.

Doœć powiedzieć, że od poczštku sprzedażowej prosperity w połowie 2013 roku do dziœ œrednia cena dla największych miast wzrosła z 6245 zł za mkw. do 6770 zł za mkw., czyli dokładnie o 8,5 proc. Co więcej, praktycznie cały ten wzrost cen został zrealizowany w pierwszym roku ożywienia. Bardzo wiarygodnym, jednoznacznym sygnałem, że na rynku mamy stan wcišż bliższy stabilizacji niż typowej cenowej hossy mieszkaniowej, jest brak tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku nieruchomoœci.

To zasadnicza przyczyna ograniczonych wahań œredniej dla całego rynku pierwotnego. Przeciętna cena nowych mieszkań w Warszawie już od blisko szeœciu lat oscyluje w doœć wšskim przedziale 7,5 – 7,9 tys. zł za mkw., nie sygnalizujšc jednoczeœnie jakiejkolwiek tendencji do wyraŸniejszego, trwałego wybicia ponad pierwszy znaczšcy opór na poziomie równym 8 tys. zł. A dopiero taka sytuacja byłaby sygnałem zmiany cenowego trendu na wzrostowy dla całego krajowego rynku pierwotnego.

Mimo wszystko w większoœci największych miast ceny powoli idš w górę, co wynika z kilku powodów. Po pierwsze rosš ceny gruntów, których deweloperzy potrzebujš coraz więcej, a których dostępnoœć jest niewystarczajšca, przede wszystkim za sprawš ustawy o ustroju rolnym. Po drugie w Polsce coraz bardziej brakuje ršk do pracy, a więc coraz szybciej rosnš i będš rosły koszty osobowe deweloperów, wynikajšce przede wszystkim z kosztów wykonawstwa prac budowlanych, choć nie tylko. Po trzecie deweloperom podnosi się cišgle poprzeczkę w kwestii jakoœci budowanych osiedli, głównie pod kštem energooszczędnoœci i ekologii, a to musi kosztować.

Na wzrost cen może wpłynšć także wygaszanie programu MdM, który oddziaływał zdecydowanie stabilizujšco na rynek mieszkań. Z kolei niewiele wskazuje na to, by Mieszkanie Plus, nowy program rzšdu z lokalami na wynajem, miał w przewidywalnej przyszłoœci zakłócić w istotnym stopniu funkcjonowanie rynku deweloperskiego z mieszkaniami na sprzedaż. Zwyżki cen nowych mieszkań, tymczasem o doœć ograniczonej skali, wynikajš więc z kalkulacji rosnšcych kosztów przez deweloperów.

Tym samym ponadprzeciętna podaż mieszkań nie ma tu większego znaczenia dla hamowania tej tendencji. Jeœli koszty będš dalej rosły, a wszystko na to wskazuje, to będš też rosły ceny mieszkań, choć lepiej by działo się to w jak najbardziej umiarkowanym niż w ekspresowym tempie. Dlaczego? Jest bardzo prawdopodobne, że już czteroletnia sprzedażowa prosperity na rynku nowych mieszkań w decydujšcym stopniu jest zależna od obowišzujšcej, względnej stabilizacji ich cen.

Jeœli te z jakichkolwiek powodów ruszš w górę w przyœpieszonym tempie, znacznie odbiegajšcym od obecnego, najprawdopodobniej nastšpi przesilenie koniunktury i poczštek fazy jej mniej lub bardziej dotkliwego spowolnienia. Wynika to nie tylko z podstaw ekonomii (prawo popytu), ale także z nieporównywalnie większej dojrzałoœci rynku i jego obecnych uwarunkowań, które raczej zdecydowanie wykluczajš ewentualnoœć powtórki z historii tej sprzed równo dekady.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL