Mieszkaniowe

Będzie powtórka z historii?

Fotorzepa/ Robert Gardziński
Na wzrost cen może wpłynąć m.in. wygaszanie programu "MdM".

Sytuację na rynku nowych mieszkań analizuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Mija dekada od szczytu pamiętnej prosperity z lat 2005-2008, której efektem było wykreowanie klasycznej bańki cenowej o czysto spekulacyjnym charakterze. Ponieważ obecny pęd do zakupów mieszkaniowych na rynku pierwotnym dawno już zdystansował ówczesne statystki, pojawia się kwestia prawdopodobieństwa powtórki z historii. Jeśli za początki obecnego historycznego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym przyjąć pierwsze symptomy ożywienia z połowy 2013 roku, to doskonała passa sprzedażowa deweloperów właśnie zapoczątkowała piąty rok swojej historii.

Praktycznie od początku koniunkturalnego przyśpieszenia każdy kolejny rok przynosi spektakularne rekordy sprzedaży lokali z pierwszej ręki, z progresem liczonym w dziesiątkach procent. W tym względzie również bieżący rok najprawdopodobniej nie będzie wyjątkiem. Tak ogromny popyt nie tylko na mieszkania, ale na jakikolwiek towar powinien wywołać odpowiednie skutki w postaci presji cenowej. Czy faktycznie w przypadku mieszkań deweloperskich mamy taką presję, pociągającą za sobą istotny statystycznie wzrost stawek za mkw.?

Zestawiając średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na dziewięciu krajowych rynkach nieruchomości obowiązujące w połowie tego roku i rok wcześniej na pierwszy rzut oka widać dość wyraźne dodatnie zmiany, choć tylko w czterech przypadkach. W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania deweloperskie najbardziej - w granicach 4-6 proc. - podrożały we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Szczecinie. Znacznie mniejszy wzrost w wymiarze nieco ponad 1 proc. zanotowano w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu.

Natomiast większych zmian nie zanotowano w Katowicach i Lublinie. Pytanie, czy tego typu tendencję można już zakwalifikować jako typową hossę albo przynajmniej jej zapowiedź. Jeżeliby uśrednić cenę ofertową z prezentowanych ośrodków to otrzymamy wynik na poziomie 6770 zł za mkw. w połowie tego roku, wobec 6593 zł za mkw. rok wcześniej. Daje to różnicę rzędu 2,7 proc.

Wynik na tyle koresponduje z bieżącym poziomem krajowej inflacji, że o jakimś spektakularnym wzroście cen nowych mieszkań w ostatnich 12. miesiącach bardzo trudno mówić. A to dowodzi, że boom sprzedażowy w pierwotnym segmencie mieszkaniówki wciąż nie daje większych symptomów klasycznej, pamiętnej sprzed dekady hossy. Zresztą tego typu sytuacja nie dotyczy tylko minionych kilkunastu miesięcy, ale utrzymuje się nieprzerwanie praktycznie od początku trwania ożywienia na rynku mieszkań z pierwszej ręki. Od 2013 roku widać raczej utrwaloną stabilizację niż wyraźniejszą tendencję wzrostową.

Dość powiedzieć, że od początku sprzedażowej prosperity w połowie 2013 roku do dziś średnia cena dla największych miast wzrosła z 6245 zł za mkw. do 6770 zł za mkw., czyli dokładnie o 8,5 proc. Co więcej, praktycznie cały ten wzrost cen został zrealizowany w pierwszym roku ożywienia. Bardzo wiarygodnym, jednoznacznym sygnałem, że na rynku mamy stan wciąż bliższy stabilizacji niż typowej cenowej hossy mieszkaniowej, jest brak tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku nieruchomości.

To zasadnicza przyczyna ograniczonych wahań średniej dla całego rynku pierwotnego. Przeciętna cena nowych mieszkań w Warszawie już od blisko sześciu lat oscyluje w dość wąskim przedziale 7,5 – 7,9 tys. zł za mkw., nie sygnalizując jednocześnie jakiejkolwiek tendencji do wyraźniejszego, trwałego wybicia ponad pierwszy znaczący opór na poziomie równym 8 tys. zł. A dopiero taka sytuacja byłaby sygnałem zmiany cenowego trendu na wzrostowy dla całego krajowego rynku pierwotnego.

Mimo wszystko w większości największych miast ceny powoli idą w górę, co wynika z kilku powodów. Po pierwsze rosą ceny gruntów, których deweloperzy potrzebują coraz więcej, a których dostępność jest niewystarczająca, przede wszystkim za sprawą ustawy o ustroju rolnym. Po drugie w Polsce coraz bardziej brakuje rąk do pracy, a więc coraz szybciej rosną i będą rosły koszty osobowe deweloperów, wynikające przede wszystkim z kosztów wykonawstwa prac budowlanych, choć nie tylko. Po trzecie deweloperom podnosi się ciągle poprzeczkę w kwestii jakości budowanych osiedli, głównie pod kątem energooszczędności i ekologii, a to musi kosztować.

Na wzrost cen może wpłynąć także wygaszanie programu MdM, który oddziaływał zdecydowanie stabilizująco na rynek mieszkań. Z kolei niewiele wskazuje na to, by Mieszkanie Plus, nowy program rządu z lokalami na wynajem, miał w przewidywalnej przyszłości zakłócić w istotnym stopniu funkcjonowanie rynku deweloperskiego z mieszkaniami na sprzedaż. Zwyżki cen nowych mieszkań, tymczasem o dość ograniczonej skali, wynikają więc z kalkulacji rosnących kosztów przez deweloperów.

Tym samym ponadprzeciętna podaż mieszkań nie ma tu większego znaczenia dla hamowania tej tendencji. Jeśli koszty będą dalej rosły, a wszystko na to wskazuje, to będą też rosły ceny mieszkań, choć lepiej by działo się to w jak najbardziej umiarkowanym niż w ekspresowym tempie. Dlaczego? Jest bardzo prawdopodobne, że już czteroletnia sprzedażowa prosperity na rynku nowych mieszkań w decydującym stopniu jest zależna od obowiązującej, względnej stabilizacji ich cen.

Jeśli te z jakichkolwiek powodów ruszą w górę w przyśpieszonym tempie, znacznie odbiegającym od obecnego, najprawdopodobniej nastąpi przesilenie koniunktury i początek fazy jej mniej lub bardziej dotkliwego spowolnienia. Wynika to nie tylko z podstaw ekonomii (prawo popytu), ale także z nieporównywalnie większej dojrzałości rynku i jego obecnych uwarunkowań, które raczej zdecydowanie wykluczają ewentualność powtórki z historii tej sprzed równo dekady.

Źródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL