Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Inwestorzy podbijajš ceny mieszkań

shutterstock
Nowe lokale sprzedajš się na pniu. Deweloperzy budujš jak szaleni. Ceny idš w górę. A może być jeszcze drożej. Czy to już bańka?

Popyt na mieszkania nie spada. Firmy deweloperskie bijš rekordy z kwartału na kwartał, z półrocza na półrocze, z roku na rok. Budujš tak dużo jak nigdy wczeœniej.

– Sektor budownictwa mieszkaniowego ma się bardzo dobrze – mówi Jacek Furga, przewodniczšcy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomoœci Mieszkaniowych Zwišzku Banków Polskich. – Systematycznie zwiększa się i liczba wydawanych pozwoleń na budowę, i liczba rozpoczynanych inwestycji. W drugim kwartale tego roku firmy dostały zgodę na budowę 70,4 tys. mieszkań, a rozpoczęły prace przy 61,8 tys. lokali. To więcej niż kwartał wczeœniej o 16,9 i 39,8 proc. – podaje.

Ledwie nadšżajš

Nieruchomoœci idš jak woda. – Oferta mieszkań na rynku pierwotnym może się wydawać spora, ale zapotrzebowanie jest jeszcze większe - zauważa Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty. – Firmy ledwie nadšżajš z dostarczaniem odpowiedniej porcji kolejnych mieszkań – ocenia.

Rynek nieruchomoœci nakręcajš m.in. inwestorzy. Na wynajmie lokalu można zarobić sporo więcej niż na bankowej lokacie. Z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że œrednia rentownoœć z najmu mieszkania w Warszawie to 5,6 proc. netto, w Katowicach – 6,58 proc., w Krakowie – 4,75 proc.

O superatrakcyjne mieszkania klienci mocno rywalizujš. Œrednie ceny idš w górę. W cišgu kwartału metr nowego mieszkania w Gdańsku zdrożał œrednio o 156 zł, w Łodzi – o 135 zł, a w Warszawie – o 45 zł – podaje ZBP.

– Rynek akceptuje podwyżki, o czym jednoznacznie œwiadczš rekordy sprzedażowe – komentuje Marcin Uryga. – Mówišc w dużym uproszczeniu, najbardziej drożejš mieszkania, których zakup może być stosunkowo bezpiecznš i korzystnš inwestycjš. Wzrost i tak jest umiarkowany, bioršc pod uwagę ogromny popyt – ocenia.

Maciej Mšczka, prezes Grupy Deweloperskiej Sento, potwierdza: – Na pewno zdrożały mniejsze lokale w atrakcyjnych miejscach – mówi. – Podwyżki œrednich cen wynikajš także z mniejszej liczby tańszych mieszkań dostosowanych do programu „MdM" – dodaje. A Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, twierdzi, że dziœ nie ma mowy o klasycznej silnej hossie, jaka panowała na rynku mieszkaniowym przed dekadš. Wtedy lokale drożały z dnia na dzień, deweloperzy zrywali wstępne umowy z klientami, bo pojawiali się inwestorzy gotowi za zarezerwowane już mieszkanie zapłacić więcej. – Dzisiejsza 4–6-proc. zwyżka cen jest jednak istotna – przyznaje. – Jednoznacznym sygnałem, że stan na rynku jest bliższy stabilizacji niż typowej hossy, jest brak wyraŸnej tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku nieruchomoœci – dodaje.

Jędrzyński zwraca jednoczeœnie uwagę na drożejšce grunty. – Po pierwsze, deweloperzy potrzebujš coraz więcej działek inwestycyjnych. Tymczasem ich dostępnoœć, za sprawš ustawy o ustroju rolnym, zmalała – zauważa. – Po drugie, w Polsce coraz bardziej brakuje ršk do pracy. Coraz szybciej rosnš więc stawki za usługi budowlane. Po trzecie, rynek wymusza na deweloperach budowanie coraz lepszych, energooszczędnych i ekologicznych nieruchomoœci. A to musi kosztować – wyjaœnia.

Także Marek Szmolke, prezes firmy P.B. Start, mówi o coraz lepszym standardzie mieszkań. – Spójrzmy, jak wyglšdajš budynki, które powstawały pięć, dziesięć lat temu. Oczekiwania klientów rosnš. Rosnš też ceny materiałów i stawki za robociznę.

Więcej apartamentów

Na rynek trafia też coraz więcej mieszkań z wyższej półki. Chętnych nie brakuje. Zakup drogich nieruchomoœci ma odzwierciedlenie w œrednich cenach transakcyjnych liczonych dla całego rynku.

Jakub Misiewicz, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Północ Nieruchomoœci, zwraca uwagę, że najbardziej drożejš mieszkania wyceniane na nie więcej niż 400 tys. zł. – Na rynku wtórnym o 10–15 proc. więcej płacimy za lokale w kamienicach i blokach wybudowanych po 2000 r. – wskazuje. – Mamy wiele transakcji gotówkowych. Inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy pozwala osišgnšć ponad 10-proc. rentownoœć.

Według Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomoœci, dalszy wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić spółki deweloperskie do bardziej œmiałych podwyżek. – A to może się skończyć destabilizacjš rynku i znanš z lat 2006–2008 bańkš – ocenia. – Przegrzanie rynku oznaczałoby problemy i dla inwestorów, i dla kupujšcych mieszkania dla siebie na kredyt. Obawiam się, że jeœli ta nowa bańka deweloperska uroœnie, to zwiększy się oprocentowanie kredytów hipotecznych – prognozuje.

Rekordy w Łodzi i Gdańsku

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań z programu Mieszkanie+ Polacy nie przestajš kupować nieruchomoœci – podkreœla Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. Firma ta wraz z Open Finance stworzyła indeks cen transakcyjnych. Pod uwagę brane sš transakcje przeprowadzone za ich poœrednictwem.

Z najnowszego raportu Home Brokera udostępnionego „Rzeczpospolitej" wynika, że indeks osišgnšł najwyższš od szeœciu lat wartoœć. – Na szczególnš uwagę zasługujš Gdańsk i ŁódŸ, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieœcie wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. – podaje Krasoń.

Analityk wyjaœnia, że rynek w Łodzi cechuje duża zmiennoœć.

Rok temu œrednia cena transakcyjna mkw. lokalu była wyjštkowo niska – wynosiła mniej niż 3,6 tys. zł za mkw. Dzisiejszy odczyt jest porównywany z tš niskš bazš. – Za takš zwyżkš stoi zmiana struktury kupowanych nieruchomoœci. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, cena transakcyjna roœnie – wyjaœnia Marcin Krasoń.

Opinia

Piotr Kijanka, Grupa Deweloperska Geo

Za wzrost cen mieszkań odpowiadajš większe zakupy inwestycyjne, co jest pochodnš niskich stóp procentowych. Inwestorzy kupujš najczęœciej lokale w centrum lub blisko centrum miasta, gdzie ceny sš wyższe niż œrednia rynkowa. Na wzrost œrednich stawek ma też wpływ kurczšca się oferta tańszych lokali z puli „MdM". Poza tym rosnš koszty budowy, bo drożejš grunty i robocizna. Transakcjom sprzyjajš m.in. wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i niskie stopy procentowe. W drugim półroczu najpewniej odczujemy kolejny niewielki wzrost cen, także na rynku wtórnym. Nie sšdzę jednak, że jesteœmy blisko bańki nieruchomoœciowej. Bańka sugerowałaby przeszacowanie cen w oderwaniu od czynników makroekonomicznych, a tak nie jest.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL