Kilkadziesiąt tysięcy w jeden dzień na spekulacji

aktualizacja: 28.08.2017, 17:51
Wybór mieszkań na początku budowy jest największy, a ceny z reguły naj...
Wybór mieszkań na początku budowy jest największy, a ceny z reguły najniższe.
Foto: Fotolia

Klienci jednego dnia podpisują umowę z deweloperem, a już następnego sprzedają mieszkanie.

REDAKCJA POLECA

Nieruchomościowa gorączka nie spada. – Klienci kupują już nawet nie dziury w ziemi, ale plany budynków. Dokonują płatnych rezerwacji mieszkań, na których budowę nie uzyskano jeszcze pozwolenia – mówi Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości. Lokale „na papierze" są kupowane i dla siebie, i w celach inwestycyjnych – na wynajem albo odsprzedaż.

Także Iwona Pszczółkowska, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse, mówi o popycie na powstające albo planowane dopiero mieszkania. – Na początku budowy wybór jest największy, a ceny najniższe. Ma to szczególne znaczenie dla inwestorów, którzy chcą zarobić na cesji. Cesje (odsprzedaż praw wynikających z umów deweloperskich) znów pojawiają się w ofercie.

Szybki biznes

– Ok. 10 proc. lokali na jednym z bardziej atrakcyjnych osiedli w Gdańsku wróciło do oferty sprzedaży właśnie jako cesje praw – mówi Paweł Grabowski. – Na takie operacje zgadza się jednak coraz mniej deweloperów.

Jeśli uda się nam znaleźć odpowiedni lokal, zarobić można naprawdę dużo. – Trzeba jednak pamiętać, że od zawarcia umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej do odebrania kluczy może upłynąć ponad dwa lata - zauważa pośrednik. Chętnych na taki biznes jednak nie brakuje. – Zdarza się, że klienci jednego dnia podpisują umowę z deweloperem, a już następnego sprzedają mieszkanie – mówi Grabowski. – W ostatnich dwóch latach, dzięki rosnącym cenom mieszkań, na sprzedaży albo cesji świeżo nabytych mieszkań można było zarobić nawet 20 proc. W jednej z inwestycji w pasie nadmorskim w Gdańsku nasi klienci kupili 30-metrową kawalerkę za 260 tys. zł. Tuż przed odebraniem kluczy mieli oferty odkupienia lokalu za ponad 320 tys. zł

W gdańskim Wrzeszczu 50-metrowe mieszkanie kupione od dewelopera za 400 tys. zł dzień później zmieniło właściciela za 450 tys.

Iwona Pszczółkowska opowiada, że klienci często są zaskoczeni, że na rynku brakuje mieszkań, które można szybko odebrać. Gotowe lokale są albo bardzo drogie albo mało funkcjonalne. – Klient może więc albo czekać rok, dwa na nowe mieszkanie, albo poszukać cesji umowy sprzedaży lokalu, który będzie gotowy wcześniej – mówi dyrektor z Metrohouse.

Bartosz Jankowski, dyrektor ds. rynku pierwotnego w firmie Home Broker potwierdza, że cesji jest w ofercie rzeczywiście więcej. – Wciąż jednak daleko nam do sytuacji sprzed kryzysu – zastrzega. – Problemem nie jest brak chętnych, bo coraz więcej osób jest skłonnych do ryzykownych, acz potencjalnie intratnych zakupów spekulacyjnych. Dużo mniej niż kiedyś jest inwestycji, w których za mieszkania można płacić w systemie 10/90 czy 20/80.

Łowcy rabatów

10 albo 20 proc. ceny klient wpłaca przy podpisaniu umowy, resztę – przy odbiorze kluczy. – A to warunek konieczny przy zakupach spekulacyjnych – podkreśla Jankowski.

A Bartosz Turek, analityk Open Finance, dopowiada, że jeśli deweloper (oprócz atrakcyjnej ceny w przedsprzedaży) proponuje system pozwalający wpłacić 10–30 proc. ceny przed zakończeniem budowy, to mamy prosty przepis na spekulacyjny, ryzykowny, ale potencjalnie bardzo intratny sposób inwestowania.

Małgorzata Czeboćko z działu rynku pierwotnego firmy Emmerson Realty, zauważa, że wielu deweloperów na cesje się jednak nie zgadza. – Firmy chcą mieć do czynienia z wiarygodnym klientem, który ma rzeczywisty zamiar kupienia mieszkania, a nie z inwestorem spekulacyjnym, który być może nawet nie ma wystarczająco dużo pieniędzy na zakup lokalu, a jedynie korzysta z rabatów w przedsprzedaży, by potem sprzedać z zyskiem prawo do lokalu . Dodaje, że cena mkw. mieszkania oferowanego w przedsprzedaży może być niższa nawet o 1 tys. zł. – Nie można jednak kategorycznie zakazywać sprzedaży cesji, bo może być taka konieczność, choćby z powodów losowych – podkreśla Małgorzata Czeboćko.

Zdaniem Bartosza Turka chętni do spekulacji powinni się skupić na małych mieszkaniach. – Warto pomyśleć o kawalerkach i lokalach dwupokojowych, choć i trzy pokoje w 50-mkw. mogą być łakomym kąskiem – mówi analityk Open Finance. Podkreśla, że inwestowanie w mieszkania w budowie ma sens tylko w czasie dużego ożywienia na rynku albo wtedy, gdy deweloper oferuje w przedsprzedaży duże rabaty. Jeśli inwestor, który zapłacił np. 50 tys. zł (10 proc. ceny) za mieszkanie warte 500 tys. zł, nie znajdzie chętnego na prawo do lokalu, sam będzie musiał dopłacić brakujące 450 tys. zł. Inaczej przepadnie mu zadatek.

– Trzeba też zwrócić uwagę na podatki. Podatek od dochodu z cesji jest oczywisty, PCC – także, ale w przypadku inwestowania spekulacyjnego, szczególnie na większą skalę, fiskus może także zażądać VAT – wyjaśnia Bartosz Turek. – Obrót wierzytelnościami, bo tak należy odczytywać cesje, może podlegać 23-proc. stawce. Orzeczenia sądów nie są jednoznaczne. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl





POLECAMY

KOMENTARZE