Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kilkadziesišt tysięcy w jeden dzień na spekulacji

Wybór mieszkań na poczštku budowy jest największy, a ceny z reguły najniższe.
Fotolia
Klienci jednego dnia podpisujš umowę z deweloperem, a już następnego sprzedajš mieszkanie.

Nieruchomoœciowa goršczka nie spada. – Klienci kupujš już nawet nie dziury w ziemi, ale plany budynków. Dokonujš płatnych rezerwacji mieszkań, na których budowę nie uzyskano jeszcze pozwolenia – mówi Paweł Grabowski, poœrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomoœci. Lokale „na papierze" sš kupowane i dla siebie, i w celach inwestycyjnych – na wynajem albo odsprzedaż.

Także Iwona Pszczółkowska, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse, mówi o popycie na powstajšce albo planowane dopiero mieszkania. – Na poczštku budowy wybór jest największy, a ceny najniższe. Ma to szczególne znaczenie dla inwestorów, którzy chcš zarobić na cesji. Cesje (odsprzedaż praw wynikajšcych z umów deweloperskich) znów pojawiajš się w ofercie.

Szybki biznes

– Ok. 10 proc. lokali na jednym z bardziej atrakcyjnych osiedli w Gdańsku wróciło do oferty sprzedaży właœnie jako cesje praw – mówi Paweł Grabowski. – Na takie operacje zgadza się jednak coraz mniej deweloperów.

Jeœli uda się nam znaleŸć odpowiedni lokal, zarobić można naprawdę dużo. – Trzeba jednak pamiętać, że od zawarcia umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej do odebrania kluczy może upłynšć ponad dwa lata - zauważa poœrednik. Chętnych na taki biznes jednak nie brakuje. – Zdarza się, że klienci jednego dnia podpisujš umowę z deweloperem, a już następnego sprzedajš mieszkanie – mówi Grabowski. – W ostatnich dwóch latach, dzięki rosnšcym cenom mieszkań, na sprzedaży albo cesji œwieżo nabytych mieszkań można było zarobić nawet 20 proc. W jednej z inwestycji w pasie nadmorskim w Gdańsku nasi klienci kupili 30-metrowš kawalerkę za 260 tys. zł. Tuż przed odebraniem kluczy mieli oferty odkupienia lokalu za ponad 320 tys. zł

W gdańskim Wrzeszczu 50-metrowe mieszkanie kupione od dewelopera za 400 tys. zł dzień póŸniej zmieniło właœciciela za 450 tys.

Iwona Pszczółkowska opowiada, że klienci często sš zaskoczeni, że na rynku brakuje mieszkań, które można szybko odebrać. Gotowe lokale sš albo bardzo drogie albo mało funkcjonalne. – Klient może więc albo czekać rok, dwa na nowe mieszkanie, albo poszukać cesji umowy sprzedaży lokalu, który będzie gotowy wczeœniej – mówi dyrektor z Metrohouse.

Bartosz Jankowski, dyrektor ds. rynku pierwotnego w firmie Home Broker potwierdza, że cesji jest w ofercie rzeczywiœcie więcej. – Wcišż jednak daleko nam do sytuacji sprzed kryzysu – zastrzega. – Problemem nie jest brak chętnych, bo coraz więcej osób jest skłonnych do ryzykownych, acz potencjalnie intratnych zakupów spekulacyjnych. Dużo mniej niż kiedyœ jest inwestycji, w których za mieszkania można płacić w systemie 10/90 czy 20/80.

Łowcy rabatów

10 albo 20 proc. ceny klient wpłaca przy podpisaniu umowy, resztę – przy odbiorze kluczy. – A to warunek konieczny przy zakupach spekulacyjnych – podkreœla Jankowski.

A Bartosz Turek, analityk Open Finance, dopowiada, że jeœli deweloper (oprócz atrakcyjnej ceny w przedsprzedaży) proponuje system pozwalajšcy wpłacić 10–30 proc. ceny przed zakończeniem budowy, to mamy prosty przepis na spekulacyjny, ryzykowny, ale potencjalnie bardzo intratny sposób inwestowania.

Małgorzata Czeboćko z działu rynku pierwotnego firmy Emmerson Realty, zauważa, że wielu deweloperów na cesje się jednak nie zgadza. – Firmy chcš mieć do czynienia z wiarygodnym klientem, który ma rzeczywisty zamiar kupienia mieszkania, a nie z inwestorem spekulacyjnym, który być może nawet nie ma wystarczajšco dużo pieniędzy na zakup lokalu, a jedynie korzysta z rabatów w przedsprzedaży, by potem sprzedać z zyskiem prawo do lokalu . Dodaje, że cena mkw. mieszkania oferowanego w przedsprzedaży może być niższa nawet o 1 tys. zł. – Nie można jednak kategorycznie zakazywać sprzedaży cesji, bo może być taka koniecznoœć, choćby z powodów losowych – podkreœla Małgorzata Czeboćko.

Zdaniem Bartosza Turka chętni do spekulacji powinni się skupić na małych mieszkaniach. – Warto pomyœleć o kawalerkach i lokalach dwupokojowych, choć i trzy pokoje w 50-mkw. mogš być łakomym kšskiem – mówi analityk Open Finance. Podkreœla, że inwestowanie w mieszkania w budowie ma sens tylko w czasie dużego ożywienia na rynku albo wtedy, gdy deweloper oferuje w przedsprzedaży duże rabaty. Jeœli inwestor, który zapłacił np. 50 tys. zł (10 proc. ceny) za mieszkanie warte 500 tys. zł, nie znajdzie chętnego na prawo do lokalu, sam będzie musiał dopłacić brakujšce 450 tys. zł. Inaczej przepadnie mu zadatek.

– Trzeba też zwrócić uwagę na podatki. Podatek od dochodu z cesji jest oczywisty, PCC – także, ale w przypadku inwestowania spekulacyjnego, szczególnie na większš skalę, fiskus może także zażšdać VAT – wyjaœnia Bartosz Turek. – Obrót wierzytelnoœciami, bo tak należy odczytywać cesje, może podlegać 23-proc. stawce. Orzeczenia sšdów nie sš jednoznaczne. Warto skonsultować się z doradcš podatkowym.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL