Analitycy Home Brokera i Open Finance tłumaczą, że za obecnym wzrostem stoi m.in. zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. - Coraz więcej osób kupuje lokale z rynku pierwotnego zamiast starszych mieszkań z drugiej ręki - mówi Marcin Krasoń.
Duże różnice
- Sporą zmianę mediany ceny transakcyjnej zanotowaliśmy także w Poznaniu (14,8 proc.), Gdańsku (9,6 proc.) i Gdyni (6,5 proc.) - mówi Bartosz Turek. - Największym rynkiem mieszkaniowym jest Warszawa i to zmiany cen w stolicy są dla wielu inwestorów wyznacznikiem trendów na rynku nieruchomości w Polsce. W ciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętna cena transakcyjna sprzedawanego w Warszawie mieszkania wzrosła z 6,9 do 7,3 tys. zł, czyli o 5,5 proc. Trzeba jednak pamiętać, że rynek nieruchomości w stolicy jest bardzo zróżnicowany. Mieszkania deweloperskie w prestiżowych lokalizacjach sprzedają się za kilkanaście tys. zł. za mkw., a w tym samym czasie na obrzeżach miasta można zamieszkać za cenę dwa razy niższą. Rozstrzał cenowy na rynku wtórnym jest jeszcze większy, bo i różnica w standardzie mieszkań jest większa - wyjaśnia.
Ekspert Open Finance komentuje, że wielkie ożywienie na rynku mieszkaniowym było tłumaczone dużą liczbą transakcji gotówkowych. - Od kilku miesięcy wzmożony popyt widać jednak także w gronie tych kupujących, którzy posiłkują się kredytem. Dane BIK sugerują, że w pierwszym półroczu Polacy złożyli wnioski na kredyty na kwotę większą niż w analogicznym okresie przed rokiem o 14,5 proc. - mówi Bartosz Turek. - Pojedynczy kredyt, o który ubiegają się klienci, jest coraz większy, ale też chętnych jest więcej. Trudno się temu dziwić. Gospodarka dobrze prosperuje, bezrobocie spada, rosną wynagrodzenia - podkreśla.
I dodaje, że temu ostatniemu czynnikowi zawdzięczamy fakt, że np. trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby zarabiają średnią krajową, może się zadłużyć na mieszkanie na 30 lat na kwotę ok. 480 tys. zł. - To o ponad 70 tys. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem -wynika z danych Open Finance zebranych w lipcu.
- Fakt, że Polacy chcą się zadłużać na wyższe kwoty, może jednak niepokoić - ocenia Bartosz Turek. - Jeśli nie wynika to tylko z chęci zakupu większego czy nowszego lokalu, to stan taki potwierdza wzrost cen mieszkań. Jeśli wzrost ten utrzyma się w kolejnych kwartałach, to oznaczałoby to ryzyko nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Jego długoterminowa stabilność to jednak kwestia którą zaprzątają sobie głowę niektóre instytucje państwa. Przeciętnego Kowalskiego bardziej powinno martwić to, że jeśli dalej tak pójdzie, to za swoją pensję będzie mógł kupić coraz mniej metrów mieszkania - zauważa.
Raty w górę?
- Za wszystko odpowiadają niskie stopy procentowe. Powodują, że Polacy szukają bardziej intratnych sposobów lokowania kapitału niż bankowa lokata. Spora część środków trafia na rynek nieruchomości - mówi Marcin Krasoń. - Do tego dochodzą pieniądze z programu "Mieszkanie dla Młodych", dzięki którym w tym roku zostanie kupionych 20-25 tys. mieszkań. Nienotowany nigdy wcześniej popyt w naturalny sposób powinien się przełożyć na wzrost cen, co hamowały do tej pory wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego i historycznie najwyższa podaż nowych mieszkań. Coraz więcej informacji wskazuje jednak, że i te przeszkody coraz więcej osób pokonuje. Nadmierny optymizm łatwo jednak zgasić. Wystarczy pomyśleć co stałoby się gdyby Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe do poziomu sprzed cyklu obniżek. Choć jest to w tym momencie bardziej zabawa intelektualna niż scenariusz rozważany przez rynek jako realistyczny, to w takim wypadku wyraźnie spadłby popyt inwestycyjny na mieszkania, a raty kredytów złotowych mogłyby wzrosnąć o 30-40 proc.
