A Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, dopowiada, że tempo sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach zależy od cen w danej okolicy. Ważne, jak wycenia swoje projekty konkurencja. Liczy się także jakość mieszkań – mówi Horbaczewski. – Jeśli deweloper popełni błąd i rozpocznie sprzedaż lokali po zbyt niskich cenach, to wprawdzie szybko je wyprzeda, ale może tego żałować. Tuż pod bokiem, na jego placu budowy, wyrośnie mu konkurencja. Pierwsi nabywcy mieszkań zaczną odsprzedawać z solidną marżą tanio nabyte mieszkania – opowiada.
Zdarza się, że deweloper popełni kolejny błąd i sprzeda cały pakiet mieszkań, znacznie obniżając cenę ze względu na hurtowy zakup. – I wtedy firma musi konkurować niejako sama ze sobą – mówi ekspert. – Jeśli mieszkania od początku są sprzedawane po odpowiednio wysokiej cenie, którą przecież zawsze można „niecenowo" obniżyć, dodając np. komórkę lokatorską czy jakieś elementy wykończenia, o czym inni klienci wiedzieć nie będą, wówczas nie ma ryzyka stworzenia sobie wewnętrznej konkurencji – podkreśla.
Dziesięć lat na rynku
Sławomir Horbaczewski podkreśla, że każdy deweloper dąży do tego, by sprzedać wszystkie lokale i rozliczyć inwestycję wraz z jej oddaniem do użytku. – Nie można tego jednak robić kosztem utraty marży, czyli przez bezsensowne obniżanie cen lokali – uważa. – Firma, mając w danej lokalizacji monopol, może doskonale panować nad sprzedażą i cenami mieszkań, jeśli oczywiście wystarczająco tanio kupiła grunt i nie rozciągnęła nadmiernie w czasie całego procesu.
Michał Borowski, prezes odnawiającej kamienice firmy Made Concept, były szef spółki Tacit Development, która wybudowała apartamentowiec Cosmopolitan w Warszawie, zwraca uwagę, że do wystawiania mieszkań na sprzedaż w nowych budynkach może skłaniać nabywców podwyżka cen u dewelopera. Jeżeli w bloku nowe lokale drożeją, to właściciele mieszkań chcą je sprzedać drożej, niż je kupili. – Są przypadki, że sprzedaż nowych mieszkań trwa prawie dziesięć lat – opowiada Michał Borowski. – Wtedy nabywcy lokali konkurują z deweloperem.
Jak to zjawisko zmienia sytuację na rynku pierwotnym? – Trudno to jednoznacznie ocenić – mówi szef Made Concept. – W Warszawie jest zawieranych rocznie ok. 50 tys. transakcji, z czego na rynku pierwotnym jakieś 15 tys. Tworzenie się rynku wtórnego na nowych osiedlach nie ma większego wpływu na tempo sprzedaży.
Prezes Made Concept zwraca też uwagę, że sprzedający mieszkanie z drugiej ręki, najprawdopodobniej lokal wykończył. – Tym samym sprzedaje trochę coś innego – ocenia.
