– Kluczowym czynnikiem, który może spowodować spadek popytu na mieszkania, byłaby podwyżka stóp. Uważamy tak, ponieważ dla inwestorów gotówkowych mniej atrakcyjne może się okazać inwestowanie gotówki w mieszkania i branie na siebie ryzyka pustostanów, problemów z lokatorami i ewentualnych kosztów w porównaniu z „bezobsługowymi" lokatami – mówi Piotr Ludwiczak, szef działu analiz i doradca inwestycyjny w DM Michael/Ström. – Obecni członkowie Rady Polityki Pieniężnej uważani są za zwolenników polityki łagodnej, dlatego nie będzie dla nas zaskoczeniem, jeśli stopy nie zostaną podniesione w perspektywie dwóch lat – o ile realia rynkowe okażą się zbliżone do prognoz Narodowego Banku Polskiego – dodaje. Ekspert zaznacza przy tym, że z wyceny kontraktów FRA (instrument finansowy, za pomocą którego inwestorzy obstawiają przyszły poziom stóp) wynika, że w perspektywie dwóch lat rynek spodziewa się jednak około dwóch podwyżek stóp po 0,25 pkt proc.
– Inwestorzy gotówkowi obecnie mogą liczyć na rentowność z wynajmu rzędu 5 proc. brutto, podczas gdy oprocentowanie możliwe do uzyskania z niektórych lokat wynosi około 2 proc. Zatem różnica między rentownością z wynajmu a oprocentowaniem lokat wynosi obecnie 3 pkt proc. i na taką premię mogą liczyć inwestorzy gotówkowi. Przy podwyżce stóp o 0,5 pkt proc. i takim samym wzroście oprocentowania lokat premia z inwestycji wyniosłaby już 2,5 pkt proc. Kluczowe jest zatem to, jaką minimalną premię będą akceptowali inwestorzy i o ile wzrośnie oprocentowanie lokat – dodaje Ludwiczak.
Zdaniem analityka w przypadku pogorszenia sytuacji na rynku inwestycyjnych zakupów mieszkań najbardziej dotknięci mogą być deweloperzy budujący lokale – zwłaszcza kawalerki – w centrach miast.
Napęd z rynku pracy
Analitycy firmy doradczej REAS szacują, że w I połowie 2017 r. w sześciu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali (umowy deweloperskie plus płatne rezerwacje) 36,4 tys. mieszkań, o blisko 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Jeśli nie zmienią się tendencje obserwowane w ostatnich latach, to II półrocze powinno być jeszcze lepsze. REAS szacuje, że w całym roku sprzedaż lokali sięgnie 72 tys. – o 16 proc. więcej niż w 2016 r.
Według REAS zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych" (od lutego 2018 r.) nie powinno gwałtownie zmniejszyć popytu, bo udział transakcji wspieranych przez program w sprzedaży na większości rynków nie przekraczał kilkunastu procent w skali roku. Eksperci obserwują zresztą wzrost sprzedaży mieszkań o podwyższonym standardzie.
Wysoka sprzedaż lokali jest napędzana dobrą sytuacją gospodarczą i na rynku pracy. Popyt jest tak silny, że deweloperzy decydują się podnosić ceny mieszkań, choć nie zmusza ich do tego wzrost kosztów – analitycy REAS spodziewają się kosztowego uderzenia (głównie robocizna, droższe działki) w przyszłym roku. Jak wskazują analitycy Metrohouse i Expandera, dobra sytuacja gospodarcza powoduje, że Polacy coraz chętniej decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W czerwcu wartość wniosków o takie finansowanie wzrosła o 20 proc. rok do roku. Od początku tego roku obserwowany jest stopniowy wzrost marż kredytów – banki z jednej strony chcą zarobić więcej, a z drugiej nieco schłodzić rozgrzany popyt.
