Każdy musi dostać informację o podwyżce

Sąd Najwyższy podjął uchwałę ważną dla tysięcy osób mieszkających w blokach. Uznał, że podwyżka rocznej opłaty za miejsca postojowe w podziemnych garażach jest ważna tylko wtedy, gdy informacje o niej otrzymają wszyscy współużytkownicy wieczyści gruntu, na którym znajduje się blok z garażem.

W praktyce oznacza to, że jeżeli jeden na stu posiadaczy miejsc parkingowych w garażu nie zostanie powiadomiony o podwyżce, to reszta może ją skutecznie kwestionować w samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie w sądzie cywilnym.

Uchwała SN była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Warszawie. Rozstrzygał on spór między warszawskim ratuszem a Spółdzielnią Mieszkaniową Wola. Ta ostatnia kwestionowała ważność wypowiedzenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Jej zdaniem miasto powinno wypowiedzieć opłatę wszystkim współużytkownikom wieczystym, a tego nie zrobiło. Nie podobała się jej również wysokość podwyżki. Opłata pierwotnie wynosiła 289,63 zł, a potem 1311 zł, podwyżka była więc bardzo wysoka.

Spółdzielnia Mieszkaniowa Wola postanowiła walczyć o swoje. Odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, a następnie, za pośrednictwem SKO, wniosła sprzeciw do Sądu Rejonowego w Warszawie.

Sąd Rejonowy uznał aktualizację za częściowo zasadną. Ustalił też nową jej wysokość na podstawie opinii biegłego. Wyniosła ona 1175 zł. Nie była więc zbyt korzystna dla spółdzielni mieszkaniowej.

Zdaniem sądu ani z orzecznictwa, ani z doktryny nie wynika, że podwyżka musi być wręczona wszystkim współużytkownikom. Poza tym aktualizacja nie musi być w jednakowej wysokości. Wysokość rocznej opłaty ustala się w umowie zawartej między właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym, a więc indywidualnie.

W wypadku kilkudziesięciu współwłaścicieli garażu trudno jest też wszystkim skutecznie wręczyć wypowiedzenie. Spółdzielnia mieszkaniowa odwołała się do Sądu Okręgowego w Warszawie, a ten nabrał wątpliwości, czy dopuszczalne jest wypowiedzenie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego miejsca postojowego (parkingowego), które stanowi część udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu.

SO zacytował art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika z niego, że umowę wypowiada właściwy organ (tu władze dzielnicy) na piśmie do 31 grudnia danego roku. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości rocznej opłaty oraz pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Przepis nie wspomina nic o sposobie wypowiedzenia w wypadku współużytkowania wieczystego oraz współwłasności nieruchomości (tu garażu). Stąd wzięły się wątpliwości prawne tego sądu.

SO przypomniał, że już raz podobny problem SN rozstrzygał. Chodzi o uchwałę z 14 maja 2014 r. Wynika z niej, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności mieszkań powinna być wypowiedziana wszystkim współwłaścicielom lokalu. A skoro podobna uchwała już raz zapadła, podobnie powinno być i w tej sprawie.

SO zauważył jednak, że taka uchwała będzie miała również i skutki negatywne. Jak już zauważył Sąd Rejonowy w Warszawie, w wypadku kilkudziesięciu współużytkowników trudno będzie w praktyce wprowadzić skutecznie podwyżkę rocznej opłaty.