Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Okazji warto szukać także w małych miastach

Artur KaŸmierczak, prezes zarzšdu Mzuri Investments i Mzuri CFI
materiały prasowe
Miesięcznie znajdujemy kilkadziesišt okazji mieszkaniowych - mówi Artur KaŸmierczak, prezes zarzšdu Mzuri Investments i Mzuri CFI.

Rz: Na wynajmie mieszkań chce zarabiać coraz więcej inwestorów. Warto kupić lokal na wynajem? Czy tłok na tym rynku nie oznacza zbyt dużego ryzyka?

Artur KaŸmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI: Polski rynek mieszkań na wynajem roœnie. Szacujemy, że dziœ liczy ok. 1 mln lokali. Z danych Eurostatu wynika, że w cišgu pięciu lat, od 2009 do 2014 roku, liczba Polaków wynajmujšcych mieszkania podwoiła się. Dzisiaj na zasadach rynkowych wynajmuje lokal ok. 5 proc. obywateli, podczas gdy w Niemczech – około 40 proc. Nasz rynek ma ogromne perspektywy. Popyt na wynajem mieszkań jest coraz większy. Jest miejsce dla kolejnych inwestorów.

Polacy zawsze byli przywišzani do własnoœci. Kredyty nadal sš niedrogie, dlaczego więc wolimy wynajmować niż kupować?

Po pierwsze, żeby się zadłużyć na mieszkanie, trzeba mieć wkład własny. A nie każdy jest w stanie uzbierać kilkadziesišt tysięcy złotych. Po drugie, widać zmiany kulturowe. Wchodzšce w dorosłe życie pokolenie nie chce się wišzać z bankiem na długie lata. Liczy się mobilnoœć. Nie bez znaczenia jest też duża liczba rozwodów. Naturalnymi najemcami sš dziœ cudzoziemcy. Szacuje się, że polski rynek pracy zasila ok. 1,3 mln Ukraińców, co oznacza, że potrzeba dla nich 1,3 mln łóżek.

Jednak nie każdy wynajmie nowe mieszkanie.

Częœć mieszka w hotelach robotniczych, ale przecież nie wszyscy. Ok. 6 proc. naszych najemców stanowiš właœnie Ukraińcy, ale liczba naszych sšsiadów, którzy chcš od nas wynajšć mieszkania jest znacznie większa. Większoœć Ukraińców nie przechodzi jednak obowišzujšcych w Mzuri procedur, bo nie mogš udokumentować Ÿródła zarobków.

Gdzie powinien kupić mieszkanie inwestor debiutant? W Warszawie, gdzie czynsze sš najwyższe?

W stolicy najwyższe stawki najmu idš w parze z nieproporcjonalnie wysokimi cenami mieszkań. To powoduje, że Warszawa generuje najniższe stopy zwrotu. Warto więc rozważyć inwestycję w którymœ z mniejszych miast.

Stolica jest jednak najbardziej płynnym rynkiem, o najemcę będzie tu więc najłatwiej.

Nasza firma wynajmuje mieszkania (należšce do klientów) w 14 oœrodkach miejskich w Polsce. Różnice między nimi nie sš duże, ale najmniej pustych lokali, co może się wydawać zaskakujšce, jest w Radomiu. Mieszkania wynajmujš tam mieszkańcy okolicznych wsi i miasteczek, którzy chcš żyć w większym mieœcie, ale nie kusi ich przeprowadzka do Warszawy.

Wybór mieszkań w mniejszych miastach bywa jednak ograniczony do starych blokowisk.

W przywołanym Radomiu deweloperzy trochę budujš. Inwestorzy zwykle kupujš jednak lokale z rynku wtórnego. Używane lokale z reguły sš lepszš inwestycjš.

Dlaczego?

Kupujšc lokal z drugiej ręki, nie ma obowišzku zakupu miejsca postojowego. Za takie stanowisko u dewelopera trzeba zapłacić ok. 20 tys. zł. To zmienia rentownoœć inwestycji. Przede wszystkim jednak mieszkania z rynku wtórnego sš z reguły tańsze w przeliczeniu na metr. A często tych metrów majš mniej. Na lokale używane nie trzeba też czekać. Już sš.

Często trzeba je jednak odnowić, więc nie od razu wprowadzimy najemcę.

Najlepszš okazjš sš mieszkania do generalnego remontu, bo ich ceny sš najniższe. O takie okazje jest jednak coraz trudniej.

Na jakie zyski można liczyć?

W Radomiu czy Bydgoszczy możliwa do osišgnięcia rentownoœć z najmu mieszkania to 6,5–7 proc. W Łodzi i na Œlšsku – 6–6,5 proc., a w Warszawie – ok. 5 proc. rocznie. Mówię tu o okazyjnie kupionych kawalerkach, uwzględniajšc czas, gdy stojš puste oraz istotne koszty, w tym koszt zarzšdzania najmem przez profesjonalnš firmę. Na rynku nieruchomoœci najlepiej zaczynać inwestycje od niedużych lokali.

Zasada: lepiej kilka małych i tanich niż jeden drogi lokal.

Zdecydowanie tak. Nawet jak jedno małe mieszkanie stoi puste, zarabiajš w tym czasie inne. Jeœli mamy jeden drogi lokal, a nie możemy znaleŸć najemcy, pod znakiem zapytania staje cała inwestycja. Łatwiej będzie też sprzedać małe mieszkania, jeœli będziemy potrzebować pieniędzy.

Gdzie ostatnio znaleŸli państwo okazję dla klienta?

Miesięcznie znajdujemy kilkadziesišt okazji. Podam dwa przykłady. W Katowicach kupujemy 44-metrowy lokal wymagajšcy remontu. Cena wywoławcza to 134 tys. zł. Remont ma pochłonšć ok. 20 tys. zł. Inwestor zamierza przebudować mieszkanie na dwa niezależne lokale. Szacujemy, że inwestycja przyniesie 7,4, a może nawet 10 proc. rocznie. Czynsz netto za jedno nowo powstałe mieszkanie może wynieœć 650–800 zł miesięcznie. W Łodzi za 105 tys. zł kupiliœmy dla naszego klienta 14-metrowy wyremontowany lokal w kamienicy. Na tej inwestycji klient zarobi ok. 7–8 proc. rocznie.

Mzuri daje też możliwoœć grupowego inwestowania w nieruchomoœci.

Prowadzimy działalnoœć podobnš do deweloperskiej. Kupujemy działkę z kamienicš i jako spółka celowa, po generalnym remoncie urzšdzamy w budynku mieszkania. Jako Mzuri CFI pozyskujemy od klientów kapitał na remont lokali, które majš trafić na rynek najmu. Po modernizacji budynku i sprzedaży lokali inwestorzy dostajš zwrot zainwestowanego kapitału, wypłacamy im też zysk. W przypadku Mzuri CFI 1 – pierwszej w pełni rozliczonej inwestycji – było to 13,6 proc. w skali roku. Inwestorzy majš też prawo pierwokupu mieszkań.

Gdzie w ten sposób inwestowała państwa firma?

W Warszawie kupiliœmy kilka kamienic a obecnie nabywamy działkę z kamienicš, w miejscu której zapewne postawimy nowy budynek. Mamy też kamienice w Łodzi. Obecnie jesteœmy w trakcie nabywania nieruchomoœci do rewitalizacji w Krakowie i w Lublinie. Zainteresowanie klientów jest naprawdę duże.

Z analiz Mzuri wynika, że w cišgu ostatnich trzech lat stawki najmu mieszkań nieznacznie rosły. Można liczyć na kolejne zwyżki? Czy coraz większa podaż lokali na wynajem spowoduje spadek czynszów?

Bioršc pod uwagę porównywalne mieszkania, czynsze będš w miarę stabilne. Podaż mieszkań na wynajem roœnie, roœnie jednak także popyt. W niektórych miejscach, gdzie oferta nieruchomoœci na wynajem gwałtownie się zwiększy, może dojœć do wahań stawek, ale co do zasady - większych zmian raczej nie będzie.

Inwestujšcy w mieszkania na wynajem powinni się bać konkurencji rzšdowego programu Mieszkanie+?

Wręcz przeciwnie. Państwowe lokale sš przeznaczone dla innej grupy najemców niż mieszkania z rynku komercyjnego. To mieszkania dla tych, którzy sš zbyt bogaci, by ubiegać się o lokal komunalny, a jednoczenie zbyt biedni, by wynajšć nieruchomoœć na zasadach rynkowych. Cały ten medialny szum, jaki towarzyszy programowi Mieszkanie+, przysłuży się rynkowi najmu. Przekaz jest taki: wynajem to pełnoprawna forma korzystania z mieszkania. Nie jest gorsza niż kupno lokalu na własnoœć.

CV

Artur KaŸmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI. Mzuri to największa w Polsce firma zarzšdzajšca wynajmem mieszkań (prawie 3 tys. lokali w zarzšdzaniu). Wczeœniej pracował w PwC, był też zwišzany z Deloitte i Arthur Andersen. Absolwent Uniwersytetu Łódzkiego, studiował także na Uniwersytecie w Maastricht w Holandii. Zapalony wędkarz. Emerytowany himalaista.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL