Hossa zaowocowała wzrostem cen mieszkań

Pozorna stabilizacja średniej ceny nowego mieszkania bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty deweloperskiej.

Analizuje Maximilian Mendel, partner w firmie doradczej Reas:

- Przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 tys. zł za mkw., z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3 proc. Ostatnio powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7885 zł za mkw. Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, że poziom cen nowych lokali w Warszawie był dość stabilny.

Jeśli jednak weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego, trendy wzrostowe będą już znacznie bardziej zauważalne. Najlepiej zobrazuje to analiza tego zjawiska na przykładzie Warszawy.

Droga ziemia

W segmencie warszawskich mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła od I kwartału 2013 r. do IV kwartału 2016 r. o 9 proc. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15 -proc. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 proc. wyższe niż na początku 2013 r.

Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 r. wyniósł aż 24 proc.

Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży lokali deweloperskich zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją.

Wzrost cen w znacznie mniejszym stopniu jest obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży mkw. powierzchni użytkowej mieszkań (tzw. PUM) przekroczył poziom 20 proc.

Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen. Rosnące koszty ziemi nie mogą być przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wrażliwa na te zmiany.

Zależy od segmentu

Wrażliwość na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach rynku. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Główną grupą nabywców są tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwościach finansowych, które zaspokajają własne podstawowe potrzeby. Drugą grupą aktywną w tym segmencie, oraz częściowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, są inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjności dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znaczną grupę nabywców balansujących na granicy zdolności kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwości nabywców są znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominują tu zamożne gospodarstwa domowe, nabywające lokale mieszkalne z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia.

W najwyższym segmencie aktywni są również inwestorzy, którzy nieruchomości luksusowe traktują jako względnie bezpieczną lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odporną na wahania koniunkturalne. Konsekwentne ograniczanie podaży, z jakim mieliśmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży.

Z 6,7 do 7,3 tys. zł

Jak to jest zatem możliwe, że średnia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednocześnie zwiększyły się ceny niemal we wszystkich segmentach rynku? Zjawisko to można wyjaśnić zasadniczą zmianą w strukturze oferty rynkowej.

Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84 proc., gdy w I kwartale 2013 r. było to „zaledwie" ok. 50 proc.

W wartościach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65 proc. – z około 10 do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że średnia cena w tym segmencie skoczyła w analizowanym okresie z 6700 zł za mkw. do 7300 zł za mkw., nie wpłynęło na zmianę średniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach.

W ciągu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym i apartamentowym standardzie spadła o 56 proc.