Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Hossa zaowocowała wzrostem cen mieszkań

Maximilian Mendel, partner w Reas
materiały prasowe
Wzrost cen nowych mieszkań, w porównaniu z poziomem z 2013 r., jest faktem - mówi Maximilian Mendel, partner w Reas.

Pozorna stabilizacja œredniej ceny nowego mieszkania bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty deweloperskiej.

Analizuje Maximilian Mendel, partner w firmie doradczej Reas:

- Przez ostatnie cztery lata œrednia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 tys. zł za mkw., z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3 proc. Ostatnio powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7885 zł za mkw. Na tej podstawie moglibyœmy stwierdzić, że poziom cen nowych lokali w Warszawie był doœć stabilny.

Jeœli jednak weŸmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego, trendy wzrostowe będš już znacznie bardziej zauważalne. Najlepiej zobrazuje to analiza tego zjawiska na przykładzie Warszawy.

Droga ziemia

W segmencie warszawskich mieszkań o podstawowym standardzie œrednia cena ofertowa wzrosła od I kwartału 2013 r. do IV kwartału 2016 r. o 9 proc. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15 -proc. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 proc. wyższe niż na poczštku 2013 r.

Największš różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 r. wyniósł aż 24 proc.

Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży lokali deweloperskich zaowocowały wzrostem œredniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeœli weŸmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliœmy do czynienia z inflacjš.

Wzrost cen w znacznie mniejszym stopniu jest obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży mkw. powierzchni użytkowej mieszkań (tzw. PUM) przekroczył poziom 20 proc.

Poziom ten jest przez banki i podmioty zwišzane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalnoœci projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępujšcego wzrostu cen. Rosnšce koszty ziemi nie mogš być przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wrażliwa na te zmiany.

Zależy od segmentu

Wrażliwoœć na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach rynku. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Głównš grupš nabywców sš tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwoœciach finansowych, które zaspokajajš własne podstawowe potrzeby. Drugš grupš aktywnš w tym segmencie, oraz częœciowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, sš inwestorzy indywidualni, którzy nabywajš mieszkania w celu póŸniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjnoœci dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znacznš grupę nabywców balansujšcych na granicy zdolnoœci kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwoœci nabywców sš znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominujš tu zamożne gospodarstwa domowe, nabywajšce lokale mieszkalne z myœlš o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia.

W najwyższym segmencie aktywni sš również inwestorzy, którzy nieruchomoœci luksusowe traktujš jako względnie bezpiecznš lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odpornš na wahania koniunkturalne. Konsekwentne ograniczanie podaży, z jakim mieliœmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży.

Z 6,7 do 7,3 tys. zł

Jak to jest zatem możliwe, że œrednia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednoczeœnie zwiększyły się ceny niemal we wszystkich segmentach rynku? Zjawisko to można wyjaœnić zasadniczš zmianš w strukturze oferty rynkowej.

Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84 proc., gdy w I kwartale 2013 r. było to „zaledwie" ok. 50 proc.

W wartoœciach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65 proc. – z około 10 do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że œrednia cena w tym segmencie skoczyła w analizowanym okresie z 6700 zł za mkw. do 7300 zł za mkw., nie wpłynęło na zmianę œredniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach.

W cišgu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym i apartamentowym standardzie spadła o 56 proc.

Jak zatem widać, zmiany œredniej ceny ofertowej pozwalajš jedynie w pewnym stopniu na okreœlenie kondycji czy trendów panujšcych na rynku nieruchomoœci. Œredni wzrost cen nie jest również adekwatny do wzrostu wartoœci.

Wartoœć istniejšcej nieruchomoœci czy nawet całego budynku może z czasem rosnšć znacznie szybciej, niż wskazywałby na to wzrost œredniej rynkowej. Może być też na odwrót: wzrost cen nie będzie miał wpływu na ogólnš wartoœć konkretnej nieruchomoœci - podsumowuje ekspert firmy Reas.

CV

Maximilian Mendel – partner Reas, kieruje pracami zespołu doradztwa transakcyjnego. Jest absolwentem Interdyscyplinarnych studiów planowania przestrzennego na Uniwersytecie w Dortmundzie. Stopień doktora uzyskał w Instytucie Geografii i Zagospodarowania Przestrzennego Polskiej Akademii Nauk. Karierę zawodowš zaczynał w Banku Przemysłowo-Handlowym w Warszawie.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL