Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kupujesz nowe mieszkanie? Jak nie wejść na minę

123RF
Zanim zdecydujesz się na transakcję, zrób małe dochodzenie.

O zakupie mieszkań na rynku pierwotnym opowiada Marcin Krasoń, analityk Home Brokera:

Pierwszy kwartał 2018 był kolejnym z rzędu gdy notowani na GPW deweloperzy notowali rekordowš sprzedaż. Z opracowania portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w tym okresie sprzedali 7,3 tys. mieszkań, co oznacza 4,5-procentowy wzrost w porównaniu do pierwszego kwartału 2017 r.

Deweloperzy budujš coraz więcej. Dane GUS donoszš o 112,9 tys. rozpoczętych budów w okresie kwiecień 2017 - marzec 2018. To 22,5 proc. więcej niż rok wczeœniej.

Dla większoœci zakup mieszkania jest najpoważniejszš transakcjš w życiu. Powoduje sporo stresu. Transakcje na rynku pierwotnym różniš się od transakcji na rynku wtórnym. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, by nie wejœć na minę.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa najlepiej byłoby kupić wyodrębniony lokal z gotowš księgš wieczystš. Taka możliwoœć zdarza się jednak rzadko. Trzeba więc dołożyć wszelkich starań, by przeprowadzona transakcja była jak najmniej ryzykowna. Ale liczy się nie tylko samo bezpieczeństwo transakcji, ale i zminimalizowanie potencjalnych problemów w przyszłoœci.

Wymarzone miejsce do zamieszkania to zaciszna okolica blisko centrum lub doskonale z nim skomunikowana. Dobrze, by w okolicy nie brakowało terenów rekreacyjnych oraz placówek oœwiatowych, kulturalnych i sklepów. Tak położone mieszkania kosztujš jednak krocie, kupujšcy poszukujš więc kompromisów.

Warto dokładnie poznać okolicę, w której planujemy zamieszkać, zapoznajšc się nie tylko z jej aktualnym, ale i przyszłym stanem. Dziœ osiedle może być otoczone zieleniš, ale już za kilka lat wyroœnie tu kolejny blok lub kilkupasmowa droga.

Ustawa deweloperska zobowišzuje firmy sprzedajšce nowe mieszkania do przygotowania tzw. prospektów informacyjnych i zawarcia w nich szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni œcieków i innych obiektów obniżajšcych komfort życia.

Warto jednak poœwięcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie. Pomocne okażš się plany zagospodarowania przestrzennego i inne informacje dostępne w urzędzie gminy.

Zakup mieszkania należy potraktować jak kontrakt biznesowy i przed podpisaniem umowy warto jak najdokładniej przeœwietlić drugš stronę. Łatwiej majš ci, którzy kupujš lokal od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartoœciowych. Takie przedsiębiorstwa majš sporo obowišzków informacyjnych, łatwiej poznać ich historię oraz kondycję finansowš. W innych przypadkach trzeba zdobyć dane z KRS, co nie jest niemożliwe. Pamiętajmy jednak, że nawet najbardziej wnikliwa analiza kondycji dewelopera nie daje 100 proc. gwarancji.

Wybudowane już osiedla wiele mówiš o rzetelnoœci dewelopera. Jeœli po kilku latach od postawienia blok wymaga remontu, to warto się poważnie zastanowić. Listę zbudowanych osiedli znajdziemy zwykle na stronie internetowej dewelopera, zainwestowanie jednego weekendu w kilka wycieczek po mieœcie krzywdy nikomu nie zrobi, a może uchronić przed przyszłymi kłopotami. ródłem informacji mogš być nie tylko obserwacje własne, ale i rozmowy z mieszkańcami oraz opinie w internecie, acz należy pamiętać, że w dobie anonimowoœci w sieci pojawiajš się nie tylko rzetelne i prawdziwe informacje, należy więc odsiać ziarna od plew.

Tak zwana ustawa deweloperska wprowadziła w 2012 r. cišżšcy na deweloperach obowišzek zakładania rachunków powierniczych, które sš specjalnymi rachunkami bankowymi, na które kupujšcy wpłaca pienišdze. Firma może je wykorzystać dopiero w miarę postępu prac. Rachunek taki ma zminimalizować ryzyko zniknięcia dewelopera z pieniędzmi klientów bez realizacji inwestycji.

Sš dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. Te drugie dajš jeszcze większe bezpieczeństwo, gdyż pienišdze trafiajš do dewelopera dopiero po wybudowaniu mieszkania. Mieszkania bez rachunku powierniczego sš na rynku rzadkoœciš (znaczy to, że wprowadzono je do sprzedaży najpóŸniej wiosnš 2012 r.), ale gdy mamy do wyboru takie z rachunkiem zamkniętym i otwartym, to warto wiedzieć czym się różniš.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto dowiedzieć się, jak wyglšda stan prawny gruntu, na którym wybudowane zostało (lub zostanie) osiedle. Informacje te można znaleŸć w księdze wieczystej, a dzięki dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwoœci elektronicznym wersjom ksišg, można to zrobić bez wychodzenia z domu. Wystarczy mieć nr księgi.

Jeœli deweloper nie będzie chciał go udostępnić, to potencjalnym kupujšcym powinna zaœwiecić się ostrzegawcza lampka. Najlepiej gdy deweloper jest właœcicielem gruntu, jeœli jest użytkownikiem wieczystym, to należy brać pod uwagę ryzyko kosztów z tym zwišzanych.

Zweryfikować powinno się także ewentualne służebnoœci, a także obcišżenie hipotekš. Jeœli deweloper buduje osiedle na kredyt to obcišża on grunt. W pesymistycznym scenariuszu obcišżenie to przejdzie na kupione mieszkanie i w razie kłopotów dewelopera przeniosš się one na bogu ducha winnych właœcicieli lokali. Aby uniknšć tego kłopotu, należy zażšdać od dewelopera przedstawienie promesy jego banku na wykreœlenie istniejšcych obcišżeń hipotecznych lub tak zwane bezobcišżeniowe wyodrębnienie nowej nieruchomoœci (kupowanego mieszkania).

Wspomniana powyżej ustawa deweloperska wprowadziła także obowišzek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jego kosztami deweloper i kupujšcy dzielš się po połowie. Zastępuje ona popularnš wczeœniej umowę przedwstępnš i zobowišzuje strony do przeprowadzenia transakcji mieszkania w przyszłoœci.

Czytajšc propozycję umowy, warto zwrócić uwagę na szczegółowoœć opisów dotyczšcych nieruchomoœci. Ważne jest wszystko: od planowanej daty ukończenia i przeniesienia prawa własnoœci, poprzez standard mieszkania, a na otoczeniu budynku skończywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak ma wyglšdać garaż, klatka schodowa, winda, plac zabaw, droga dojazdowa.

W umowie powinny być też szczegółowe informacje dotyczšce wykończenia mieszkania. Zapisy te sš o tyle ważne, że gdyby deweloper nie wywišzał się ze zobowišzania, to na ich podstawie kupujšcy może dochodzić swych praw w sšdzie.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL