Coraz większe problemy z kosztami wykonawstwa i gruntów powodują, że podaż nie dogania już popytu. Deweloperzy sami mogą spowolnić tempo wyprzedaży oferty, broniąc w ten sposób marż.

W ostatnich pięciu latach sprzedaż w największych sześciu aglomeracjach rosła w tempie średnio prawie 19 proc., by w 2017 r. sięgnąć rekordowego poziomu 72,3 tys. mieszkań.

W I kwartale br. deweloperzy znaleźli nabywców na 18,4 tys. lokali, o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej. Z uwagi na sezonowość trudno ekstrapolować ten wynik na cały rok, niemniej eksperci REAS spodziewają się stopniowego schłodzenia rynku.

Organizacja pokusiła się o nakreślenie scenariusza na lata 2018–2022 dla trzech aglomeracji: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży do 2020 r., do poziomu o około 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r. W kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić.

Mocny wzrost kosztów

REAS wziął pod lupę czynniki, które dotychczas napędzały rynek mieszkaniowy.

Po pierwsze, to niskie stopy procentowe, które z jednej strony zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych, ale istotniejsze jest to, że powodują przesuwanie pieniędzy z depozytów bankowych na rynek nieruchomości, napędzając popyt na mieszkania na wynajem. Mowa o niebagatelnej kwocie 280 mld zł na koniec ub.r. NBP i RPP dają sygnały, że wzrost stóp nie nastąpi szybko, a nie wiadomo, czy nie dojdzie do kolejnej obniżki. Ten czynnik stymulujący popyt się więc nie wyczerpie.

Kłopot tkwi jednak w podaży. I kwartał 2018 r. był drugim trzymiesięcznym okresem z rzędu, kiedy mieszkań sprzedanych było wyraźnie więcej niż wprowadzonych do oferty.

– Prawdziwym wyzwaniem są koszty wykonawstwa. Jeszcze dwa, trzy lata temu rezerwy zawiązywane na przewidywany wzrost kosztów były najczęściej niewykorzystywane. Dziś budżety i harmonogramy są pod dużą presją – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Wymowne są badania pokazujące, jak w ciągu dwóch lat (I kwartał 2018 r. do I kwartału 2016 r.) zmieniła się struktura ceny mkw. mieszkania w Warszawie.

Modelowa cena wzrosła o 6 proc., do 8,01 tys. zł. W tym marża deweloperska to 1,05 tys. zł, co oznacza spadek o – bagatela – 40 proc. Koszt gruntu podskoczył o 45 proc., do 1,2 tys. zł, a wykonawstwa o 19 proc., do 4,37 tys. zł.

Razem koszty ziemi i budowy stanowią więc 69 proc. tego, co płaci klient, a marża deweloperska 13 proc. Dwa lata wcześniej było to odpowiednio 59 i 23 proc.

Co więcej, z miniankiety przeprowadzonej przez REAS wśród dużych przedsiębiorstw deweloperskich wynika, że 38 proc. ankietowanych spodziewa się w tym roku wzrostów kosztu budowy 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) o 6–10 proc., a 25 proc. respondentów oczekuje wzrostu o 11–15 proc.

Zdaniem Kirejczyka obecną sytuację pogarsza niepewność co do kwestii regulacyjnych. – Weszliśmy w okres istotnych turbulencji legislacyjnych, nie wiadomo, czy będzie specustawa deweloperska i w jakim kształcie, nie wiadomo czy rachunki powiernicze pozostaną otwarte – wylicza ekspert.

Ceny lokali w górę

W tej sytuacji nie może dziwić wzrost cen mieszkań. Pytanie, przy jakim poziomie ceny zaczną być barierą popytu. Według ekspertów REAS deweloperzy będą szukać możliwości obniżenia kosztów – z jednej strony mogą decydować się na własne generalne wykonawstwo, ale równie dobrze należy się liczyć z tym, że standard budynków się obniży.

Deweloperzy mogą też celowo ograniczać tempo sprzedaży, wprowadzając na rynek mniejsze pule mieszkań. Dzięki temu będą w stanie podnosić ceny wraz z wprowadzaniem kolejnych faz inwestycji do oferty.

Pierwsze symptomy tego stanu rzeczy już widać.

W związku z perturbacjami na rynku budowlanym Dom Development uruchomił własną spółkę, która będzie się zajmować generalnym wykonawstwem – na razie będzie bazować na podwykonawcach, nie jest planowana budowa własnego zaplecza stricte wykonawczego.