Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kryzys może przyjść już jesieniš. Rynek powie: sprawdzam

materiały prasowe
Płynšcy na rynek strumień pieniędzy kiedyœ wyschnie - mówi Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomoœci.

Rz: W Trójmieœcie mieszkania podrożały w cišgu roku o ponad 10 proc. Coraz drożej jest także w Warszawie, Krakowie, Łodzi i innych miastach. Deweloperzy mówiš, że to nie koniec podwyżek. Rynek to wytrzyma?

Tomasz Błeszyński: Rynek nieruchomoœci jest zwišzany z gospodarkš i tak jak ona przechodzi cykle koniunkturalne – od hossy do bessy, by znowu się odbić do góry. To naturalne. Otwarte pozostaje pytanie, jak długo mogš trwać poszczególne fazy. Dzisiejsza hossa utrzymuje się już od pięciu lat. Mamy stosunkowo niskie bezrobocie, stopniowo rosnšce płace, obiecujšco wysoki wskaŸnik PKB. Te wszystkie czynniki napędzajš rynek mieszkaniowy, który puchnie od nowych inwestycji i zalewajšcej go gotówki. Lepiej kupić mieszkanie i je wynajmować, niż trzymać pienišdze na nisko oprocentowanych lokatach.

Do kupowania nieruchomoœci zachęcajš też względnie tanie kredyty hipoteczne.

Deweloperzy podnoszš więc ceny, zakładajšc, że klient i tak mieszkanie kupi. I na razie kupuje. Bo chce mieszkać lepiej, bardziej komfortowo, w bloku z lepszym adresem.

Ale rynek zawsze mówi: sprawdzam, bo takie sš reguły działania gospodarki.

Jesteœmy blisko takiej weryfikacji? Bańka pęknie?

W tym roku mocnego spowolnienia nie odczujemy. Inwestycje powstajš, kupujšcych nie brakuje, choć spektakularne rekordy mamy już pewnie za sobš. Jak jednak podajš niedawno przeprowadzone badania, co trzeci Polak planuje zmianę mieszkania w cišgu dwóch lat. To bardzo obiecujšce perspektywy nie tylko dla deweloperów, ale też całej gospodarki, jeœli te plany zostanš zrealizowane.

Pierwszych nieœmiałych oznak kryzysu spodziewam się już jesieniš, oczywiœcie nie na wszystkich rynkach. Wiosnš przyszłego roku będzie już znacznie gorzej. Moje prognozy sš ostrożne, bo nie wiem, jak się zachowa rynek nieruchomoœci, gospodarka, no i oczywiœcie jakie będę prognozy polityczne, które majš znaczšcy wpływ na stan gospodarki. Myœlę jednak, że nieuchronnie zmierzamy do szczytu cyklu koniunkturalnego. Kryzys jest nieunikniony. Nie wiemy tylko, z jakš siłš uderzy i kiedy dokładnie.

Na razie jednak rynek kwitnie. Nakręcajš go inwestorzy.

Na niektórych osiedlach większoœć lokali jest kupowana z myœlš o wynajmie. Kto żyw wycofuje pienišdze z nisko oprocentowanych lokat i pompuje w mieszkania. W biurach nieruchomoœci ustawiajš się kolejki poszukujšcych okreœlonych mieszkań. Największš popularnoœciš cieszš się jedno-, dwupokojowe lokale do 50 mkw. w dobrej lokalizacji. Znaczšco wzrosła liczba transakcji gotówkowych, które na bogatszych rynkach stanowiš czasem 80–90 proc. obrotu.

Rynek najmu jest coraz atrakcyjniejszy i większy. Ludzie sš coraz bardziej mobilni, szukajš pracy, przeprowadzajš się, podróżujš. Zamiast kupować, lokale wynajmujš. Szczególnie dotyczy to ludzi młodych, którzy chcš zachować niezależnoœć i swobodę.

Obok chętnych do zarabiania na wynajmie mieszkań, roœnie też grupa inwestorów, którzy robiš biznes na kupnie i szybkiej odsprzedaży mieszkania. Flipping properties stał się modny i zyskowny. Tacy klienci szukajš okazji. Kupujš tanio, remontujš i odsprzedajš lokal z zyskiem. Sš tacy, którzy w cišgu miesišca wypuszczajš na rynek po dwa, trzy takie mieszkania.

Dużo na nich zarabiajš?

Czasem 20, czasem 30 tys. zł, a nawet więcej. Najbardziej wytrawni sprzedajš rocznie po kilkadziesišt mieszkań. To bardzo kuszšcy biznes. Inwestorzy sš coraz lepiej wyedukowani, zgłaszajš się na kursy, szkolenia, chcš się uczyć, by minimalizować ryzyko kolejnych inwestycji. To dobrze, bo inwestowanie tylko na nosa nie każdemu wychodzi na dobre.

Twierdzi pan jednak, że za chwilę przyjdš chude lata.

Płynšcy na rynek strumień pieniędzy kiedyœ przecież wyschnie, chyba że gospodarka będzie go cały czas skutecznie zasilać. Tymczasem deweloperzy zdajš się o tym nie pamiętać. Budujš, budujš, budujš. Rosnš osiedla, apartamentowce, condo- i aparthotele. Firmy sš coraz bardziej nakręcone na zyski. Kiedy jednak kurek z gotówkš zostanie zakręcony, mogš zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, jak to już wczeœniej bywało.

Rynek przeżył już kilka kryzysów.

Szczególny był ten z lat 1999–2001. Deweloperzy masowo sprzedawali dziury w ziemi, a póŸniej w nocy uciekali z rozpoczętych budów. Poważne firmy chyba jednak wycišgnęły lekcję z poprzednich krachów. Ceny mieszkań nie rosnš jak kiedyœ z dnia na dzień.

Na pewno sytuacja jest też inna niż w czasie ostatniego kryzysu, który zaczšł się jesieniš 2008 r. Deweloperzy tak wyœrubowali ceny, że rynek tego nie wytrzymał. Wiele firm deweloperskich upadło. Dziœ fali bankructw się nie spodziewam. Rynek jest bardziej stabilny.

Na pewno inaczej wyglšda też polityka kredytowa banków. Instytucje sš bardziej ostrożne.

To prawda. W czasie poprzedniej hossy banki udzielały kredytów na 35–40 lat, nawet na 110–120 proc. wartoœci nieruchomoœci. Nikt nie myœlał o rachunku ekonomicznym. Do tego dochodziły kredyty frankowe. Banki dawały, klienci brali, reklamy deweloperów pobudzały wyobraŸnię i chęć zakupu wymarzonego M. W końcu rynek doszedł do œciany. Wielu klientów zostało do dzisiaj z tracšcymi wartoœć mieszkaniami i wieloletnimi kredytami.

Mówi pan, że kryzys jest nieuchronny. Może przejdziemy go jednak mniej poobijani?

Rynek mieszkań jest dziœ lepiej kontrolowany przez banki. Jesteœmy, więc bardziej bezpieczni. Nie znaczy to jednak, że częœć nieruchomoœci nie straci na wartoœci. Byłoby lepiej, gdyby deweloperzy budowali więcej tańszych lokali, za niższš marzę, które byłyby w stanie utrzymać cenę nawet, gdy nastšpi kryzys.

Jak sobie radzi rynek wtórny? Przegrywa z bogatš ofertš deweloperów?

Szanse się wyrównały po wygaœnięciu programu "Mieszkanie dla młodych", który w uprzywilejowanej pozycji stawiał rynek pierwotny. Dziœ deweloperzy nie majš już takiej karty przetargowej, jakš były dopłaty do kredytów. Rynek pierwotny stał się też bardziej różnorodny przez to i oferty i ceny stały się dostępniejsze. Kiedyœ jak kogoœ nie było stać na nowe mieszkanie, kupował lokal na wtórnym. Teraz ceny na obu rynkach sš czasem zbliżone. Kilkuletnie, ładne, funkcjonalne w dobrych lokalizacjach mieszkania sš często podobne ceny jak deweloperskie.Š?

—rozmawiała Aneta Gawrońska

CV

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomoœci, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomoœci, licencjonowany poœrednik, zarzšdca. Audytor energetyczny, wykładowca, analityk, coach, bloger. W 2013 roku został odznaczony złotym medalem Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomoœci.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL