Mieszkaniowe

Kryzys może przyjść już jesienią. Rynek powie: sprawdzam

materiały prasowe
Płynący na rynek strumień pieniędzy kiedyś wyschnie - mówi Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Rz: W Trójmieście mieszkania podrożały w ciągu roku o ponad 10 proc. Coraz drożej jest także w Warszawie, Krakowie, Łodzi i innych miastach. Deweloperzy mówią, że to nie koniec podwyżek. Rynek to wytrzyma?

Tomasz Błeszyński: Rynek nieruchomości jest związany z gospodarką i tak jak ona przechodzi cykle koniunkturalne – od hossy do bessy, by znowu się odbić do góry. To naturalne. Otwarte pozostaje pytanie, jak długo mogą trwać poszczególne fazy. Dzisiejsza hossa utrzymuje się już od pięciu lat. Mamy stosunkowo niskie bezrobocie, stopniowo rosnące płace, obiecująco wysoki wskaźnik PKB. Te wszystkie czynniki napędzają rynek mieszkaniowy, który puchnie od nowych inwestycji i zalewającej go gotówki. Lepiej kupić mieszkanie i je wynajmować, niż trzymać pieniądze na nisko oprocentowanych lokatach.

Do kupowania nieruchomości zachęcają też względnie tanie kredyty hipoteczne.

Deweloperzy podnoszą więc ceny, zakładając, że klient i tak mieszkanie kupi. I na razie kupuje. Bo chce mieszkać lepiej, bardziej komfortowo, w bloku z lepszym adresem.

Ale rynek zawsze mówi: sprawdzam, bo takie są reguły działania gospodarki.

Jesteśmy blisko takiej weryfikacji? Bańka pęknie?

W tym roku mocnego spowolnienia nie odczujemy. Inwestycje powstają, kupujących nie brakuje, choć spektakularne rekordy mamy już pewnie za sobą. Jak jednak podają niedawno przeprowadzone badania, co trzeci Polak planuje zmianę mieszkania w ciągu dwóch lat. To bardzo obiecujące perspektywy nie tylko dla deweloperów, ale też całej gospodarki, jeśli te plany zostaną zrealizowane.

Pierwszych nieśmiałych oznak kryzysu spodziewam się już jesienią, oczywiście nie na wszystkich rynkach. Wiosną przyszłego roku będzie już znacznie gorzej. Moje prognozy są ostrożne, bo nie wiem, jak się zachowa rynek nieruchomości, gospodarka, no i oczywiście jakie będę prognozy polityczne, które mają znaczący wpływ na stan gospodarki. Myślę jednak, że nieuchronnie zmierzamy do szczytu cyklu koniunkturalnego. Kryzys jest nieunikniony. Nie wiemy tylko, z jaką siłą uderzy i kiedy dokładnie.

Na razie jednak rynek kwitnie. Nakręcają go inwestorzy.

Na niektórych osiedlach większość lokali jest kupowana z myślą o wynajmie. Kto żyw wycofuje pieniądze z nisko oprocentowanych lokat i pompuje w mieszkania. W biurach nieruchomości ustawiają się kolejki poszukujących określonych mieszkań. Największą popularnością cieszą się jedno-, dwupokojowe lokale do 50 mkw. w dobrej lokalizacji. Znacząco wzrosła liczba transakcji gotówkowych, które na bogatszych rynkach stanowią czasem 80–90 proc. obrotu.

Rynek najmu jest coraz atrakcyjniejszy i większy. Ludzie są coraz bardziej mobilni, szukają pracy, przeprowadzają się, podróżują. Zamiast kupować, lokale wynajmują. Szczególnie dotyczy to ludzi młodych, którzy chcą zachować niezależność i swobodę.

Obok chętnych do zarabiania na wynajmie mieszkań, rośnie też grupa inwestorów, którzy robią biznes na kupnie i szybkiej odsprzedaży mieszkania. Flipping properties stał się modny i zyskowny. Tacy klienci szukają okazji. Kupują tanio, remontują i odsprzedają lokal z zyskiem. Są tacy, którzy w ciągu miesiąca wypuszczają na rynek po dwa, trzy takie mieszkania.

Dużo na nich zarabiają?

Czasem 20, czasem 30 tys. zł, a nawet więcej. Najbardziej wytrawni sprzedają rocznie po kilkadziesiąt mieszkań. To bardzo kuszący biznes. Inwestorzy są coraz lepiej wyedukowani, zgłaszają się na kursy, szkolenia, chcą się uczyć, by minimalizować ryzyko kolejnych inwestycji. To dobrze, bo inwestowanie tylko na nosa nie każdemu wychodzi na dobre.

Twierdzi pan jednak, że za chwilę przyjdą chude lata.

Płynący na rynek strumień pieniędzy kiedyś przecież wyschnie, chyba że gospodarka będzie go cały czas skutecznie zasilać. Tymczasem deweloperzy zdają się o tym nie pamiętać. Budują, budują, budują. Rosną osiedla, apartamentowce, condo- i aparthotele. Firmy są coraz bardziej nakręcone na zyski. Kiedy jednak kurek z gotówką zostanie zakręcony, mogą zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, jak to już wcześniej bywało.

Rynek przeżył już kilka kryzysów.

Szczególny był ten z lat 1999–2001. Deweloperzy masowo sprzedawali dziury w ziemi, a później w nocy uciekali z rozpoczętych budów. Poważne firmy chyba jednak wyciągnęły lekcję z poprzednich krachów. Ceny mieszkań nie rosną jak kiedyś z dnia na dzień.

Na pewno sytuacja jest też inna niż w czasie ostatniego kryzysu, który zaczął się jesienią 2008 r. Deweloperzy tak wyśrubowali ceny, że rynek tego nie wytrzymał. Wiele firm deweloperskich upadło. Dziś fali bankructw się nie spodziewam. Rynek jest bardziej stabilny.

Na pewno inaczej wygląda też polityka kredytowa banków. Instytucje są bardziej ostrożne.

To prawda. W czasie poprzedniej hossy banki udzielały kredytów na 35–40 lat, nawet na 110–120 proc. wartości nieruchomości. Nikt nie myślał o rachunku ekonomicznym. Do tego dochodziły kredyty frankowe. Banki dawały, klienci brali, reklamy deweloperów pobudzały wyobraźnię i chęć zakupu wymarzonego M. W końcu rynek doszedł do ściany. Wielu klientów zostało do dzisiaj z tracącymi wartość mieszkaniami i wieloletnimi kredytami.

Mówi pan, że kryzys jest nieuchronny. Może przejdziemy go jednak mniej poobijani?

Rynek mieszkań jest dziś lepiej kontrolowany przez banki. Jesteśmy, więc bardziej bezpieczni. Nie znaczy to jednak, że część nieruchomości nie straci na wartości. Byłoby lepiej, gdyby deweloperzy budowali więcej tańszych lokali, za niższą marzę, które byłyby w stanie utrzymać cenę nawet, gdy nastąpi kryzys.

Jak sobie radzi rynek wtórny? Przegrywa z bogatą ofertą deweloperów?

Szanse się wyrównały po wygaśnięciu programu "Mieszkanie dla młodych", który w uprzywilejowanej pozycji stawiał rynek pierwotny. Dziś deweloperzy nie mają już takiej karty przetargowej, jaką były dopłaty do kredytów. Rynek pierwotny stał się też bardziej różnorodny przez to i oferty i ceny stały się dostępniejsze. Kiedyś jak kogoś nie było stać na nowe mieszkanie, kupował lokal na wtórnym. Teraz ceny na obu rynkach są czasem zbliżone. Kilkuletnie, ładne, funkcjonalne w dobrych lokalizacjach mieszkania są często podobne ceny jak deweloperskie.©?

—rozmawiała Aneta Gawrońska

CV

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, licencjonowany pośrednik, zarządca. Audytor energetyczny, wykładowca, analityk, coach, bloger. W 2013 roku został odznaczony złotym medalem Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL