Mieszkaniowe

Wolność od spółdzielni nie zawsze jest tania

Fotorzepa/ Rafał Guz
„Rozwód" właścicieli mieszkań ze spółdzielnią bywa często bardzo kosztowny. Muszą bowiem na przykład płacić za dojazd do bloku czy korzystanie z placu zabaw.

Osoby, które wykupiły mieszkania w spółdzielni, czasami chcą się z nią rozstać. Wolą, by ich budynkiem zarządzała wspólnota mieszkaniowa.

W praktyce jednak taki „rozwód" nie jest prosty. Czasami bywa też bardzo kosztowny.

Przez lata brakowało przepisów

Od wielu lat lokatorskie oraz własnościowe prawa do lokali spółdzielczych można przekształcić we własność. Tak zrobiło wiele milionów Polaków. Niektórzy decydują się na to szybko, bo nie podoba się im sposób zarządzania budynkiem. Pod adresem prezesów spółdzielni wysuwają zarzuty, że lekką ręką wydają pieniądze czy są niegospodarni.

Niektórzy mieszkają w spółdzielniach, które mają tylu członków, ile małe miasteczko mieszkańców, i nie chcą żyć w molochu.

Przez długie lata przepisy w ogóle nie zauważały problemu wydzielania się wspólnot mieszkaniowych ze spółdzielni. Przede wszystkim brakowało przepisów, które dotyczyłyby rozliczeń finansowych pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią.

A to prowadziło do konfliktów przy podziale majątku. Wiele z nich miało swój finał w sądzie.

Jeden z takich sporów dotarł nawet do Sądu Najwyższego (sygnatura akt: IV CSK 470/13).Wspólnota mieszkaniowa zażądała od spółdzielni prawie 200 tys. zł. Były to środki, które właściciele lokali zgromadzili na funduszu remontowym. Sąd okręgowy wydał nakaz zapłaty. Spółdzielnia nie chciała jednak pieniędzy oddać. Ostatecznie SN przesądził, że wspólnota nie ma prawa występować z tego rodzaju roszczeniami. Jako ułomna osoba prawna może bowiem co najwyżej dochodzić należności związanych z zarządem nieruchomością wspólną, np. zaliczek na jej utrzymanie. Tymczasem w tym wypadku chodziło o wpłaty na fundusz remontowy. Nie mają one nic wspólnego z utrzymaniem budynku wspólnoty. Właściciele wpłacali je, zanim wspólnota powstała.

Brak przepisów o rozliczeniach finansowych odbijał się również na spółdzielniach mieszkaniowych. Nie mogły żądać od wspólnot zwrotu poniesionych nakładów. Jeżeli np. został ocieplony budynek, a następnie właściciele, którzy w nim mieszkali, decydowali się wydzielić, spółdzielnia nie miała podstaw do żądania zwrotu wydanych środków.

Fundusz na współwłasność

Sytuacja diametralnie zmieniła się całkiem niedawno. Na jesieni zeszłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dzięki niej pojawił się w ustawie art. 24 ze {zn1}. Wynika z niego, że z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni w związku z powstaniem wspólnoty, właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowy w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Natomiast wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpływów i wydatków funduszu.

Pojawienie się tych przepisów nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów związanych z „rozwodem" ze spółdzielnią.

Wspólnota niczym samotna wyspa

Często blok, który chce się usamodzielnić, znajduje się w samym centrum osiedla spółdzielczego. Wtedy, kiedy go projektowano nikt nie przypuszczał, że będzie tam funkcjonować wspólnota mieszkaniowa. Bloki mają więc wspólne drogi dojazdowe, chodniki, śmietniki, place zabaw. Fizyczny podział nie jest bowiem możliwy.

Dziś jest to przekleństwo wielu wspólnot, których działki są wydzielone po obrysie budynku. Nie mają więc ani własnej drogi dojazdowej, ani miejsca na postawienie huśtawki czy altany śmietnikowej lub samochodu. Dlatego muszą korzystać z cudzej infrastruktury. Często jest ona własnością spółdzielni, z którą właśnie się spółdzielnia rozstała.

A za cudze, czy się chce czy nie, trzeba płacić. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, jeżeli korzysta się z cudzej infrastruktury, także spółdzielczej, to trzeba płacić. Wiele osób zwyczajnie o tym nie wie lub po prostu nie chce wiedzieć. Dla obu stron najlepszym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej.

Jeżeli strony nie zdołają dojść do porozumienia, to pozostaje niestety sąd. Regułą jest, że właściciel może domagać się wynagrodzenia na przyszłość. Jeśli natomiast chodzi o poprzednie lata, to ma prawo żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Ostateczną decyzję w tej sprawie i tak podejmie sąd.

Coraz częściej więc właściciele gruntu domagają się zapłaty. Tak też było np. w wypadku jednej ze spółdzielni w Lublinie. Tylko jedna ze wspólnot chciała rozmawiać ze spółdzielnią dobrowolnie, reszta – już nie.

Płacz i płać

Lubelska spółdzielnia postanowiła powiedzieć: korzystasz, to płać. Nie może być tak, że korzysta się z cudzych dróg czy parkingów i nic się nie płaci, bo przecież utrzymanie tego typu infrastruktury kosztuje.

Walne zgromadzenie spółdzielni podjęło więc stosowną uchwałę, rzeczoznawca oszacował wartość roszczeń i do sądu wpłynęły pozwy przeciwko wspólnotom.

Spór nie jest jeszcze rozstrzygnięty. Jednak sądy oddalają powództwa skierowane przeciwko wspólnotom. Zasądzają natomiast pieniądze w wypadku powództwa spółdzielni skierowanego przeciwko konkretnym właścicielom. Wychodzą bowiem z założenia, że roszczenia spółdzielnia może kierować tylko do poszczególnych właścicieli lokali, a nie do wspólnoty, która z racji ograniczonej zdolności prawnej nie ma w tym zakresie legitymacji procesowej.

Jak widać rozwody bywają kosztowne.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL