Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Wolność od spółdzielni nie zawsze jest tania

Fotorzepa/ Rafał Guz
„Rozwód" właœcicieli mieszkań ze spółdzielniš bywa często bardzo kosztowny. Muszš bowiem na przykład płacić za dojazd do bloku czy korzystanie z placu zabaw.

Osoby, które wykupiły mieszkania w spółdzielni, czasami chcš się z niš rozstać. Wolš, by ich budynkiem zarzšdzała wspólnota mieszkaniowa.

W praktyce jednak taki „rozwód" nie jest prosty. Czasami bywa też bardzo kosztowny.

Przez lata brakowało przepisów

Od wielu lat lokatorskie oraz własnoœciowe prawa do lokali spółdzielczych można przekształcić we własnoœć. Tak zrobiło wiele milionów Polaków. Niektórzy decydujš się na to szybko, bo nie podoba się im sposób zarzšdzania budynkiem. Pod adresem prezesów spółdzielni wysuwajš zarzuty, że lekkš rękš wydajš pienišdze czy sš niegospodarni.

Niektórzy mieszkajš w spółdzielniach, które majš tylu członków, ile małe miasteczko mieszkańców, i nie chcš żyć w molochu.

Przez długie lata przepisy w ogóle nie zauważały problemu wydzielania się wspólnot mieszkaniowych ze spółdzielni. Przede wszystkim brakowało przepisów, które dotyczyłyby rozliczeń finansowych pomiędzy wspólnotš a spółdzielniš.

A to prowadziło do konfliktów przy podziale majštku. Wiele z nich miało swój finał w sšdzie.

Jeden z takich sporów dotarł nawet do Sšdu Najwyższego (sygnatura akt: IV CSK 470/13).Wspólnota mieszkaniowa zażšdała od spółdzielni prawie 200 tys. zł. Były to œrodki, które właœciciele lokali zgromadzili na funduszu remontowym. Sšd okręgowy wydał nakaz zapłaty. Spółdzielnia nie chciała jednak pieniędzy oddać. Ostatecznie SN przesšdził, że wspólnota nie ma prawa występować z tego rodzaju roszczeniami. Jako ułomna osoba prawna może bowiem co najwyżej dochodzić należnoœci zwišzanych z zarzšdem nieruchomoœciš wspólnš, np. zaliczek na jej utrzymanie. Tymczasem w tym wypadku chodziło o wpłaty na fundusz remontowy. Nie majš one nic wspólnego z utrzymaniem budynku wspólnoty. Właœciciele wpłacali je, zanim wspólnota powstała.

Brak przepisów o rozliczeniach finansowych odbijał się również na spółdzielniach mieszkaniowych. Nie mogły żšdać od wspólnot zwrotu poniesionych nakładów. Jeżeli np. został ocieplony budynek, a następnie właœciciele, którzy w nim mieszkali, decydowali się wydzielić, spółdzielnia nie miała podstaw do żšdania zwrotu wydanych œrodków.

Fundusz na współwłasnoœć

Sytuacja diametralnie zmieniła się całkiem niedawno. Na jesieni zeszłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dzięki niej pojawił się w ustawie art. 24 ze {zn1}. Wynika z niego, że z chwilš ustania członkostwa w spółdzielni w zwišzku z powstaniem wspólnoty, właœciciel lokalu staje się współwłaœcicielem œrodków zgromadzonych na funduszu remontowy w wysokoœci odpowiadajšcej przypadajšcemu na ten lokal udziałowi we współwłasnoœci nieruchomoœci wspólnej.

Natomiast wysokoœć tego udziału ustala się na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpływów i wydatków funduszu.

Pojawienie się tych przepisów nie rozwišzuje jednak wszystkich problemów zwišzanych z „rozwodem" ze spółdzielniš.

Wspólnota niczym samotna wyspa

Często blok, który chce się usamodzielnić, znajduje się w samym centrum osiedla spółdzielczego. Wtedy, kiedy go projektowano nikt nie przypuszczał, że będzie tam funkcjonować wspólnota mieszkaniowa. Bloki majš więc wspólne drogi dojazdowe, chodniki, œmietniki, place zabaw. Fizyczny podział nie jest bowiem możliwy.

Dziœ jest to przekleństwo wielu wspólnot, których działki sš wydzielone po obrysie budynku. Nie majš więc ani własnej drogi dojazdowej, ani miejsca na postawienie huœtawki czy altany œmietnikowej lub samochodu. Dlatego muszš korzystać z cudzej infrastruktury. Często jest ona własnoœciš spółdzielni, z którš właœnie się spółdzielnia rozstała.

A za cudze, czy się chce czy nie, trzeba płacić. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, jeżeli korzysta się z cudzej infrastruktury, także spółdzielczej, to trzeba płacić. Wiele osób zwyczajnie o tym nie wie lub po prostu nie chce wiedzieć. Dla obu stron najlepszym rozwišzaniem jest ustanowienie służebnoœci przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej.

Jeżeli strony nie zdołajš dojœć do porozumienia, to pozostaje niestety sšd. Regułš jest, że właœciciel może domagać się wynagrodzenia na przyszłoœć. Jeœli natomiast chodzi o poprzednie lata, to ma prawo żšdać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Ostatecznš decyzję w tej sprawie i tak podejmie sšd.

Coraz częœciej więc właœciciele gruntu domagajš się zapłaty. Tak też było np. w wypadku jednej ze spółdzielni w Lublinie. Tylko jedna ze wspólnot chciała rozmawiać ze spółdzielniš dobrowolnie, reszta – już nie.

Płacz i płać

Lubelska spółdzielnia postanowiła powiedzieć: korzystasz, to płać. Nie może być tak, że korzysta się z cudzych dróg czy parkingów i nic się nie płaci, bo przecież utrzymanie tego typu infrastruktury kosztuje.

Walne zgromadzenie spółdzielni podjęło więc stosownš uchwałę, rzeczoznawca oszacował wartoœć roszczeń i do sšdu wpłynęły pozwy przeciwko wspólnotom.

Spór nie jest jeszcze rozstrzygnięty. Jednak sšdy oddalajš powództwa skierowane przeciwko wspólnotom. Zasšdzajš natomiast pienišdze w wypadku powództwa spółdzielni skierowanego przeciwko konkretnym właœcicielom. Wychodzš bowiem z założenia, że roszczenia spółdzielnia może kierować tylko do poszczególnych właœcicieli lokali, a nie do wspólnoty, która z racji ograniczonej zdolnoœci prawnej nie ma w tym zakresie legitymacji procesowej.

Jak widać rozwody bywajš kosztowne.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL