Mieszkaniowe

Klient w kłopotach na własne życzenie

Agata Stradomska, ekspert RE/MAX Polska
materiały prasowe
Opis nieodzwierciedlający kluczowych atutów mieszkania czy domu – to częsta słaba strona ofert bezpośrednich - mówi Agata Stradomska, ekspert RE/MAX Polska.

Rz: Kiedy ostatnio pani ratowała klienta szukającego mieszkania z opresji, w którą wpadł na własne życzenie?

Agata Stradomska, RE/MAX Polska: Pamiętam sytuację, kiedy klient zdecydował się kupić mieszkanie z naszej oferty, częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego.

Sprawdził swoją zdolność kredytową i uzyskał informację o dość szybkim terminie rozpatrzenia jego wniosku kredytowego. Na tej podstawie zawarł umowę przedwstępną i pomimo rekomendacji, by wydłużyć termin jej wykonania, uparł się, żeby był on krótszy, gdyż doradca kredytowy przewidywał, że w tym terminie sprawa umowy kredytowej będzie załatwiona.

Niestety, jak w wielu podobnych przypadkach, umowy kredytowej nie było na czas. Ponieważ właściciele przylecieli na umówiony termin zza granicy, planując w Polsce tylko kilkudniowy pobyt, nie byli zachwyceni przedłużającą się sytuacją niepewności. W związku z przyjazdem ponieśli znaczne koszty, dlatego planowali odstąpić od umowy przedwstępnej, zachować zadatek i szukać kolejnego nabywcy. Udało nam się przekonać ich do zmiany nastawienia i zgodzili się na dwutygodniowe wydłużenie terminu wykonania umowy i udzielenie pełnomocnictwa, tak, aby inna osoba w ich imieniu mogła podpisać akt notarialny.

Nadmierne zaufanie klienta w sprawie kredytu w tej sytuacji mogło skończyć się utratą kilkudziesięciu tysięcy złotych, które wpłacił sprzedającym jako zadatek.

A jakie największe perturbacje pamięta pani przy okazji sprzedaży lokalu?

Klientka jednocześnie sprzedawała swoje mieszkanie i kupowała dwa mniejsze – dla siebie i córki. Nabywcy lokalu klientki również sprzedawali swoje mieszkanie, a w chwili podpisywania umowy przedwstępnej byli już po sprzedaży i oczekiwali na przelew środków z banku, w którym zaciągnął kredyt ich kupujący.

Nasza klientka i jej córka znalazły swoje nowe mieszkania i także zawarły umowy przedwstępne, zobowiązując się do zakupu w określonym terminie. Pech sprawił, że jeden z nabywców mieszkania naszej klientki dostał wypowiedzenie z pracy, co znacznie skomplikowało proces otrzymania kredytu pokrywającego różnicę między ceną sprzedanego przez nich lokum, a tego który mieli zakupić. W zasadzie wszystkie trzy transakcje zawisły na przysłowiowym włosku, a nabywcom mieszkania klientki groziła bezdomność. Dzięki zachowaniu zimnej krwi udało nam się wynegocjować zmiany warunków wszystkich trzech umów i wydłużone terminy ich wykonania, a pechowych nabywców skontaktować z dobrym doradcą kredytowym, który znalazł dla nich rozwiązanie finansowe. I choć nie obyło się bez stresu, strachu i łez, wszystkie transakcje zostały sfinalizowane.

Jakie są najczęściej popełniane błędy przy samodzielnej sprzedaży mieszkania czy domu przez właściciela?

Publikacja na jednym czy dwóch portalach to zdecydowanie za mało, abyśmy mogli mówić o szerokiej ekspozycji oferty i dali szansę na dotarcie do niej zainteresowanym kupującym.

Opis nieodzwierciedlający kluczowych atutów mieszkania czy domu – to częsta słaba strona ofert bezpośrednich. Właściciel nie potrafi spojrzeć na swoją nieruchomość oczami nabywcy i wskazać na kluczowe walory, które zainteresują kupujących. Poszukujący, nie widząc w opisie preferowanych wartości, omijają ją, przechodzą do następnej.

Nieprofesjonalne zdjęcia, np. wykonane telefonem komórkowym, nieobrazujące mieszkania, a nawet często pokazujące jego nieatrakcyjne wyposażenie, które na dodatek nie stanowi części oferty, wypaczają obraz lokalu. Zdjęcia ciemne, przy złym oświetleniu, sprawiają, że lokum wydaje się ponure i nieinteresujące, a bałagan czy nieestetyczny wygląd zniechęcają do dokładniejszego przyjrzenia się ofercie.

Brak znajomości rynku i trendów, a co za tym idzie zawyżona cena odstrasza wielu kupujących, którzy widząc, że oferta jest poza ich budżetem, nie zwracają na nią uwagi. Zauważą ją za to osoby inwestujące na rynku, którzy widząc nieznajomość realiów rynkowych u sprzedających, proponują własną, często zaniżoną cenę.

Błędem jest też brak przygotowana nieruchomości od strony formalnej – co powoduje, że kiedy pojawia się kupiec – potrzeba jeszcze wielu tygodni lub nawet miesięcy na wyprostowanie wszystkich zaległych spraw. Nie każdy kupujący ma czas i cierpliwość, i widząc trudności często rezygnuje. Szczególnie wtedy, gdy na rynku dostępnych jest wiele innych ciekawych, gotowych do zakupu propozycji.

A jakie pułapki czyhają na niedoświadczonego nabywcę nieruchomości?

Nabywcy, zachwyceni mieszkaniem czy domem, nie zawsze dogłębnie sprawdzają wszystkie dokumenty nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Pojawiające się później trudności i niepewność zrealizowania transakcji powodują stres i niepotrzebne napięcia.

Brak wymaganych dokumentów nieruchomości (np. potwierdzających legalność zabudowy) może przedłużyć procedurę bankową lub nawet uniemożliwić zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym. Źle wybrany doradca kredytowy może także mieć swój udział w komplikacji i wydłużeniu procesu zakupu.

Lakoniczne lub nieprecyzyjne zapisy w umowie przedwstępnej, która została przygotowana przez osoby niemające doświadczenia i rozeznania w temacie lub po prostu została ściągnięta z internetu, mogą w trudnych sytuacjach obrócić się przeciwko niedoświadczonym nabywcom.

Brak oceny technicznej obiektu czy lokalu może spowodować, że nabędziemy nieruchomość w dużo gorszym stanie technicznym, niż myśleliśmy, a przez to poniesiemy np. wyższe koszty remontu.

CV

Agata Stradomska – licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. W branży od 2009 r. Właścicielka biur nieruchomości w sieci franczyzowej RE/MAX Polska oraz menedżer i trener Akademii RE/MAX. Członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON).

Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL