Tanie mieszkanie komunalne dla wnuka

Nie zawsze potrzebny jest duży kredyt, by kupić duży i komfortowy lokal w atrakcyjnej okolicy. Niektórzy mogą taki mieć za naprawdę niewielką kwotę.

Aktualizacja: 18.03.2018 19:48 Publikacja: 18.03.2018 19:25

Tanie mieszkanie komunalne dla wnuka

Foto: Fotorzepa/ Rafał Guz

Czy można kupić w Polsce mieszkanie za 10 lub 30 tys. zł? Oczywiście, że tak. Nie musi to być wcale klitka o powierzchni 18 mkw., ale duże mieszkanie w centrum miasta. Wystarczy być najemcą mieszkania komunalnego albo posiadaczem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

Dobra wola albo roszczenie

Najemcy lokali komunalnych nie mogą „zmusić" gminy do przeniesienia własności lokalu. Lokator może wysłać wniosek w tej sprawie do gminy, nie jest on jednak dla niej wiążący. Ponaglenia czy składanie pozwów do sądu nic nie pomogą. Gdy gmina zdecyduje się na sprzedaż, to sama występuje do najemcy z propozycją wykupu lokalu.

W lepszej sytuacji są posiadacze lokatorskich i własnościowych mieszkań w spółdzielniach. Przepisy przyznają im roszczenie z tego tytułu. Jeżeli spółdzielnia odmawia przekształcenia spółdzielczego prawa we własność, mogą zwrócić się w tej sprawie do sądu. Wówczas wyrok zastępuje oświadczenie woli spółdzielni.

Warunki nabycia mieszkań komunalnych nie są jednolite. Zasady ogólne reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Każda gmina ma jeszcze swoje własne. Zawiera je uchwała. Podobnie jest w spółdzielniach mieszkaniowych. Podstawowe zasady zawiera ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a te szczegółowe wynikają ze statutów spółdzielni.

Wiele gmin sprzedaje swoje lokale z wysokim upustem w cenie. Niektóre bonifikaty wynoszą nawet 95 proc. ceny mieszkania. Najemcy chętnie korzystają z tej oferty. Często na wykup składa się wiele osób. Chodzi o to, by mieszkanie zostało w rodzinie, albo by je sprzedać z zyskiem.

Bonifikata do zwrotu

Bonifikatę można łatwo jednak stracić. Osoba, która naruszy zasady udzielenia upustu, musi go później zwracać. I wtedy mieszkanie nie będzie kosztować te 20– 30 tys zł, tylko znacznie więcej.

Art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje bowiem, że gdy najemca wykupił lokal od gminy z wysokim upustem, to musi go zwrócić, jeżeli zbył go w ciągu pięciu lat od daty podpisania aktu notarialnego. Przy tym nie chodzi o samą sprzedaż, bo zbyciem są też zamiana i darowizna. Upustu nie trzeba oddawać, gdy środki ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy będą przeznaczone na nabycie „innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe".

W praktyce określenie celów mieszkaniowych potrafi wywoływać nie lada problemy. Nie wiadomo na przykład, czy chodzi tylko o cenę nabytego mieszkania, czy również o koszty notarialne i wieczystoksięgowe oraz wynajęcie pośrednika bądź zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Dlatego miasta interpretują to różnie i żądają zwrotu pieniędzy. Na tym tle dochodzi więc do sporów. Wiele z nich ma swój finał w sądzie. Nie wszystkie wyroki są po myśli lokatorów.

Tego rodzaju problemy nie występują w wypadku lokali spółdzielczych, ponieważ spółdzielnie nie udzielają bonifikat. Filozofia wykupu w ich wypadku jest zupełnie inna.

Uchwała to podstawa

W spółdzielni mieszkaniowej można wykupić lokal tylko w tym budynku, dla którego zarząd spółdzielni podjął uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali.

Dlaczego uchwała jest taka ważna? To z niej wynika, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi. Spółdzielnia nie może przenieść własności żadnego lokalu w budynku (lub budynkach), zanim uchwała nie wejdzie w życie.

Bez długów i z umorzeniem

Posiadacz lokatorskiego lub własnościowego lokalu zainteresowany wykupem składa wniosek do spółdzielni. Ta ma obowiązek przenieść na niego własność, ale pod pewnymi warunkami. Trzeba spłacić zadłużenie z tytułu opłat za eksploatację mieszkania oraz związane z budową lokalu. Dodatkowo osoba z lokatorskim prawem do lokalu musi zapłacić kwotę będącą odpowiednikiem nominalnej wartości umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal (jeżeli spółdzielnia z nich korzystała). Od lat 60. do 90. ubiegłego wieku spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty. Spłatą części kredytu byli obciążeni spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), część zaś państwo umarzało spółdzielniom.

Spółdzielnie zwracają jednak do budżetu umorzoną część, jeżeli członek spółdzielni wykupi mieszkanie. I tę kwotę musi zapłacić spółdzielca – zazwyczaj nie jest ona duża.

Lokal od spółdzielni mogą również wykupić najemcy. Chodzi o osoby, które mieszkają budynkach, które w przeszłości zostały przekazane spółdzielniom przez przedsiębiorstwa państwowe.

Niejasny stan prawny

Wiele spółdzielczych bloków stoi na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Osoba, która ma pecha i mieszka w takim budynku, nie ma obecnie szans na wykup. Musi więc poczekać, aż sytuacja gruntu zostanie wyprostowana. Gminy mogą też wstrzymać wykup ze względu na roszczenia spadkobierców przedwojennych właścicieli kamienicy lub handlarzy roszczeń. Wówczas transakcja może być zamrożona na długie lata albo w ogóle nie dojść do skutku, jeżeli spadkobiercom lub handlarzowi uda się uzyskać korzystny wyrok i następnie odzyskać kamienicę. Choć w ostatnim czasie są to coraz rzadsze przypadki.

Czy można kupić w Polsce mieszkanie za 10 lub 30 tys. zł? Oczywiście, że tak. Nie musi to być wcale klitka o powierzchni 18 mkw., ale duże mieszkanie w centrum miasta. Wystarczy być najemcą mieszkania komunalnego albo posiadaczem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

Dobra wola albo roszczenie

Pozostało 95% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu