Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kupowanie używanego mieszkanie. Na co trzeba uważać

Fotorzepa/ Jerzy Dudek
Sprzedajšcy mieszkania tuż przed ich odbiorem potrafiš wymontować nawet kaloryfery. Na co uważać, kupujšc używany lokal?

O transakcjach na wtórnym rynku mieszkaniowym mówi Marcin Krasoń, analityk Home Brokera:

Choć deweloperzy notujš rekordy sprzedaży, wielu klientów wcišż wybiera mieszkania z rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór, a także możliwoœć szybkiej przeprowadzki. Chętni na nieruchomoœci z drugiej ręki mogš znaleŸć zarówno ruinę nadajšcš się tylko do remontu (co jednak łšczy się z niskš cenš), jak i luksusowy apartament, którego cena przyprawi o ból głowy.

Dodajmy do tego dowolnoœć w wyborze dzielnicy czy metrażu, a okaże się, że wybór mieszkań na rynku wtórnym jest znacznie większy niż na pierwotnym. Kupno od dewelopera mieszkania, w którym da się zamieszkać w cišgu kilku tygodni, graniczy z cudem. Kupujšcy nieruchomoœć z drugiej ręki powinni jednak zachować należytš ostrożnoœć, by nie wejœć na minę. Jak zminimalizować ryzyko wpadki?

Dokumenty

Na poczštku trzeba sprawdzić, czy sprzedajšcy nieruchomoœć ma prawo do dysponowania niš i czy faktycznie jest osobš, za którš się podaje. Pomoże w tym przyjrzenie się aktowi notarialnemu i księdze wieczystej. Większoœć ksišg jest dostępnych w internecie, wystarczy znać numer księgi i można jš przeanalizować bez wychodzenia z domu.

Im więcej Ÿródeł informacji o nieruchomoœci zostanie zweryfikowanych, tym lepiej. Oprócz prawa własnoœci warto sprawdzić np. ewentualne służebnoœci. Służebnoœć osobista oznacza prawo do korzystania z nieruchomoœci przez osobę trzeciš (innš niż właœciciel nieruchomoœci).

Z punktu widzenia kupujšcego istotne jest, że prawo to nie wygasa wraz ze sprzedażš lokalu i obcišża każdego kolejnego właœciciela. Co do zasady prawo służebnoœci osobistej wygasa dopiero z chwilš œmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po œmierci na kogoœ innego (np. potomstwo lub małżonka).

Równie groŸne może być tak zwane prawo dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedajšcego może mieszkać w lokalu aż do swojej œmierci, bez względu na to, kto jest właœcicielem nieruchomoœci. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglšdajšc na przykład dokument nabycia prawa własnoœci nieruchomoœci. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomoœci oœwiadczenie sprzedajšcego, że nie jest ona obcišżona prawami osób trzecich.

Długi

Przed transakcjš trzeba też sprawdzić, czy sprzedajšcy mieszkanie nie ma zaległoœci wobec wspólnoty lub spółdzielni. O ile o obcišżeniu nieruchomoœci hipotekš dowiemy się z księgi wieczystej, o tyle brak zaległoœci czynszowych powinien udowodnić sprzedajšcy, przedstawiajšc zaœwiadczenie. Podobnie jest w przypadku dostawców mediów.

Lokatorzy

W dniu podpisania ostatecznej umowy notarialnej w mieszkaniu nie powinno być zameldowanych lokatorów. Sprzedajšcy powinien oœwiadczyć to na piœmie. Jeœli ma się on wyprowadzić z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by takie zastrzeżenie z konkretnš datš znalazło się w samym akcie.

Prawo w Polsce działa na korzyœć lokatorów, kupujšc nieruchomoœć, w której ktoœ jest zameldowany, narażamy się na spore ryzyko.

Koszty

Choć nie dotyczy to samej transakcji, to warto pamiętać, że w przypadku częœci mieszkań z drugiej ręki jesteœmy narażeni na dużo wyższe koszty utrzymania. Starsze budynki często trudniej jest ogrzać, a dodatkowo istnieje spore ryzyko, że fundusz remontowy znacznie zawyży miesięczny czynsz. Może się okazać, że oszczędnoœci przy zakupie tańszego lokalu będš złudne, bo wysokie koszty bieżšce zniwelujš je po kilkunastu lub nawet kilku latach.

Cena

Mówi się, że nie ma darmowych obiadów i zasada ta działa także na rynku nieruchomoœci. Jeœli ktoœ chce sprzedać mieszkanie poniżej wartoœci, to na pewno musimy być bardzo czujni. Warto dokładnie sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomoœci. Trzeba się upewnić, czy nie ma ukrytych wad, czy za oknem nie pojawiš się ucišżliwe inwestycje.

Warto się przyjrzeć otoczeniu. Bliskoœć stacji kolejowej lub przystanku tramwajowego to wygoda, ale jednoczeœnie i hałas.

Trzeba zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty jawne i ogólnodostępne, wystarczy udać się do urzędu gminy. Plan zawiera informacje o tym, jakie jest przeznaczenie poszczególnych obszarów.

Odbiór

Po podpisaniu wszystkich dokumentów następuje oficjalny odbiór lokalu. Trzeba tu dołożyć wszelkich starań, by sprawdzić, czy stan nieruchomoœci zgadza się z tym, co zapisano w akcie notarialnym (tu warto pamiętać, by jak najwięcej szczegółów zostało tam zapisanych). Ważny jest zarówno stan techniczny samej nieruchomoœci, jak i jej wyposażenie. Sprzedajšcy potrafiš nawet wymontować kaloryfery.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL