Ceny mieszkań. Nowe tańsze niż używane?

W Warszawie w najlepszych śródmiejskich lokalizacjach dominują oferty mieszkań z rynku wtórnego, które pod względem cen nie ustępują ofertom deweloperów – zwraca uwagę Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Miejsca z najlepszymi adresami są już zabudowane. Nowe mieszkania w takich lokalizacjach nie czekają długo na klientów – dodaje. I podkreśla, że mówimy tu o cenach niemieszczących się w limitach „MdM". – Tym samym rynek wtórny w centralnych dzielnicach nie odczuwa konkurencji deweloperów – podkreśla Paweł Zeliaś.

Chwyty specjalne

Szef SalonuDomow.pl przekonuje, że mieszkania w najlepszych lokalizacjach zawsze się obronią, bez względu na to, czy są nowe czy nie. – Niedobór działek pod zabudowę mieszkaniową w centrum miasta sprawia, że rynki – pierwotny i wtórny – się przenikają - twierdzi Zeliaś. – Klienci dokonują wyboru, kierując się sprecyzowanymi kryteriami. To lokalizacja, powierzchnia, układ pomieszczeń, widok z okien. Dobrze ma się także wielka płyta. Mieszkania na Powiślu, Śródmieściu, Mokotowie szybko znajdują nabywców – podkreśla. Droższe od wielkopłytowych lokali są mieszkania w zadbanych kamienicach i apartamentowcach.

Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie ocenia, że trudno porównywać mieszkania od dewelopera, które są zwykle niewykończone, z lokalami z drugiej ręki – albo urządzonymi w wysokim standardzie albo do remontu. – Biorąc pod uwagę koszty wykończenia, skłaniam się ku opinii, że nowe mieszkania są droższe – mówi pośredniczka. Pytana o preferencje klientów szukających mieszkań w najlepszych krakowskich lokalizacjach mówi, że obszar Starego Miasta i ścisłego centrum ma bardzo ograniczoną ofertę. – Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie w takim miejscu, nie zwraca uwagi, czy lokal jest nowy czy stary – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek. – W ścisłym centrum Krakowa praktycznie nic nowego się nie buduje. Wielu deweloperów rewitalizuje kamienice. Ceny mieszkań z drugiej ręki są stabilne, właściciele nie są skłonni do obniżek.

Michał Stanek z oddziału Freedom Nieruchomości Kraków Podgórze stwierdza, że w centrum zdecydowanie droższe są mieszkania z rynku pierwotnego. – Nie ma ich wiele, dlatego ceny mogą sięgać nawet 15 tys. zł za mkw. – mówi. – Starsze przedwojenne budownictwo nie cieszy się dużą popularnością. Kupujących odstrasza często zły stan elewacji, klatki schodowej, instalacji albo niejasny stan prawny.

Ekspert Freedom Nieruchomości dodaje, że oddalając się coraz bardziej od centrum, tendencja zaczyna się odwracać – mieszkania z rynku pierwotnego stają się nieco tańsze od używanych.

Jak właściciele starszych lokali starają się wygrać z deweloperem? – Tylko promil sprzedających bierze pod uwagę konkurencję ze strony rynku pierwotnego – mówi Michał Stanek. – Właściciele mieszkań wychodzą z założenia – w dużej mierze słusznego – że rynek wtórny i pierwotny to dwa różne produkty trafiające do innych klientów. Dlatego nie stosują żadnych specjalnych chwytów. Deweloperzy nie postrzegają rynku wtórnego jako zagrożenia.

Drogo w kamienicy

W Poznaniu, jak mówi Wiesław Mowlik z tamtejszego oddziału agencji Północ Nieruchomości, nowe mieszkania generalnie są oferowane po wyższych cenach niż lokale z drugiej ręki. - Najwyższe ceny potrafią jednak osiągać mieszkania w klimatycznych, w pełni zrewitalizowanych kamienicach - wskazuje Mowlik. - Wielka płyta może mieć cenę nowych lokali tylko poza centrum.

Ekspert z agencji Północ Nieruchomości wskazuje, że inwestorzy najczęściej kupują mieszkania na rynku pierwotnym, który jest bardziej przewidywalny. Ale to na rynku wtórnym, jak mówi Mowlik, można osiągnąć większe zwroty z inwestycji. – Rynek wtórny najczęściej przyciąga lepszą ceną i elastycznością przy negocjacjach – mówi ekspert z biura Północ Nieruchomości. – Używane, wykończone w wysokim standardzie mieszkania w starszym budynku często bardzo skutecznie konkurują z lokalami w standardzie deweloperskim.

Śródmieście Łodzi, jak mówi Anna Wójcik z agencji Północ Nieruchomości, jest zdominowane przez stare budynki. – Czynszówki cechowała ciasna zabudowa podwórza. Studnie, wąskie bramy wjazdowe, elewacje pokryte zwykłymi tynkami, drewniane stropy – opowiada Anna Wójcik. – Dzisiejsze potrzeby mieszkaniowe mieszkańców Łodzi wymusiły na deweloperach i właścicielach kamienic rewitalizację zaniedbanych obiektów – dodaje.

Przypomina, że w Łodzi wielorodzinne budynki powstają na terenach pofabrycznych, w zrewitalizowanych fabrykach. Są też tzw. plomby między kamienicami. – Zarówno deweloperzy, jak i właściciele używanych mieszkań stosują wiele sposobów, by zdominować rynek. Instrumentami „walki" są m.in. konkurencyjna cena, lokalizacja, dostępność miejsc parkingowych. Zaczyna się także liczyć architektura budynku i wystrój wnętrz.