Najgoręcej na rynku nowych mieszkań było w ostatnim kwartale 2016 roku. Tylko w największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – znaleźli chętnych na ponad 18 tys. mieszkań. To o 25 proc. więcej niż w poprzednim kwartale – policzyli analitycy firmy Reas.

– W całym roku w tych miastach sprzedało się ponad 62 tys. lokali. Wartość tych transakcji szacujemy na 24,5 mld zł – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie Reas.

Dodaje, że choć nie we wszystkich badanych miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny jak we Wrocławiu (skok aż o 28 proc. r./r.) czy w Warszawie i Trójmieście (skok o 26 proc.), można mówić o fenomenie rynkowym. – Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnich 12 miesiącach wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań. Blisko 19 tys. w samym czwartym kwartale – podkreśla Kuniewicz.

Kto kupował

Z analiz zespołu prof. Jacka Łaszka z Narodowego Banku Polskiego wynika, że dwie trzecie transakcji mieszkaniowych dokonywanych jest za gotówkę. – To fenomen na rynku. Nie jesteśmy przecież najbogatszym krajem w Europie, a mamy dużą grupę zamożnej klasy średniej, która jest w stanie wyjąć kilkaset tysięcy złotych i kupić mieszkanie. Skąd gotówka? Czasem z przysłowiowej skarpety, czyli z oszczędności, czasem z szarej strefy, z zagranicy – wyjaśnia Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas.

Podkreśla, że ponad 20-proc. wzrost sprzedaży, jaki odnotowali deweloperzy w minionym roku, był możliwy dzięki szczególnej aktywności dwóch grup klientów: młodych nabywców pierwszych lokali otrzymujących dopłatę w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" oraz grupie inwestorów indywidualnych. Z szacunków wynika, że 30 proc. zakupów lokali w drugiej połowie roku było na cele inwestycyjne.

„MdM" pomagał

Mimo że formalnie program „Mieszkanie dla młodych" ma obowiązywać do 2018 r., zgodnie z danymi BGK, pieniądze na dopłaty przypadające na 2017 r. właściwie zostały wyczerpane, a z pierwszej części środków na 2018 r. zostało niewiele ponad połowę. – Tymczasem udział mieszkań sprzedanych z rządowym dofinansowaniem sięgał w minionych kwartałach 25 proc. – przypomina Katarzyna Kuniewicz.

Mieszania sprzedawały się tak dobrze, że trudno było wynegocjować u deweloperów większą obniżkę ceny. O ile kilka lat temu rabaty sięgały 7–12 proc., o tyle dziś 2-proc. bonus jest już znaczący. Firmy opuszczają lekko stawki, i to nie lokali będących na etapie dziury w ziemi, ale raczej tych dopiero planowanych – czyli z katalogów. Klienci nie mają obaw przed kupowaniem obrazków, bo większość inwestycji ma rachunek powierniczy.

Co będzie dalej? – Nie można zapominać o wielu czynnikach, które już w nadchodzących kwartałach mogą przynieść spowolnienie sprzedaży. Prognozowany wzrost stóp procentowych, który w praktyce przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem, przyniesie stopniowe zmniejszenie popytu ze strony dwóch najważniejszych dotąd grup nabywców mieszkań deweloperskich – uważa Katarzyna Kuniewicz.

Natomiast Kazimierz Kirejczyk podkreśla, że kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 r. będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę. Dodaje też, że spadek popytu ze strony indywidualnych klientów powinien być częściowo rekompensowany zakupami inwestorów instytucjonalnych, którzy będą nabywać bloki na wynajem.

Opinia

Grzegorz Kiełpsz | prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich