#RZECZoBIZNESIE: Mateusz Juroszek: Mieszkanie plus blokuje działki deweloperom

Mieszkania zaczęły drożeć. Czy czeka nas scenariusz węgierski, gdzie drożeją dwucyfrowo w skali roku?

Dzisiaj na rynku mamy dość stabilną sytuację. Polacy zarabiają lepiej, w gospodarce jest całkiem nieźle i branża deweloperska ma się dość dobrze. To jest naturalne, że jeżeli jest popyt, to sprzedający będą się starali o trochę wyższe marże.

Na szczęście rynek jest zupełnie inny 10 lat temu, bo nie ma szaleńczego rajdu. Nie prognozujemy więc gigantycznego wzrostu cen. Uważamy, że mogą iść o kilka procent w górę w przeciągu 2 lat.

Mamy duży wzrost popytu, ale też dużo większą podaż. Bardzo dużo działek zabudowywanych jest pod inwestycje deweloperskie.

W Polsce brakuje 2 mln mieszkań. My cały czas nadrabiamy stracone lata. W dużych aglomeracjach inwestycje w dobrych lokalizacjach sprzedają się bardzo dobrze i szybko. Nie ma podstaw, żeby deweloperzy mieliby nie realizować coraz więcej inwestycji.

Nie zabraknie działek?

Sytuacja różni się w każdej z dużych aglomeracji w Polsce. Atal jest obecny na siedmiu głównych rynkach. Korzystamy z tej dywersyfikacji, że jeżeli działek jest trochę mniej i są droższe w Warszawie to dokupujemy działki w Katowicach, Poznaniu czy Trójmieście.

Działek rzeczywiście jest już trochę mniej. Program Mieszkanie plus spowodował, że sporo inwestycji jest wstrzymanych lub działki nie zostały sprzedane na rynku, bo mają być przeznaczone pod program.

Mimo, że na tych działkach nie są realizowane inwestycje Mieszkania plus, to jednak tych działek nie można kupić.

Problemem jest też zapewnienie uzbrojenia działkom. Zrzuca się na deweloperów budowę kanalizacji, wodociągu, czy doprowadzenie prądu. Wtedy opłacalność inwestycji bardzo spada. Kupowanie działki, gdzie trzeba zrobić warunki zabudowy i doprowadzić media jest ryzykowne. Szczególnie, że te działki są już drogie.

Poza tym obrót działkami rolnymi został praktycznie wstrzymany.

Więc same działki też drożeją?

To widać na przełomie ostatnich 3-4 lat. Działki zdrożały szczególnie na rynkach, gdzie koniunktura była dobra. Dużo deweloperów realizuje wtedy niższe marże. Jeżeli zapłacimy za działkę drożej, ciężko jest to potem odzyskać, bo polski klient jest bardzo wrażliwy, jeżeli chodzi o cenę.

Polacy chyba lubią inwestować w nieruchomości.

Tak, na Zachodzie jest zupełnie inny trend. Tam się raczej inwestuje w fundusze inwestycyjne i giełdę, a mieszkanie się wynajmuje. W Polsce sentyment do giełdy jest niski, a Polacy wierzą w mieszkanie jako inwestycję. To nakręca popyt.

Nie powtarza się sytuacja z czasów boomu z 2007-8 r., kiedy kupowano mieszkania na etapie dziury w ziemi?

Rynek się całkowicie zmienił. Mamy dzisiaj ustawę deweloperską, która powoduje, że zakup mieszkania u dewelopera jest praktycznie w 100 proc. bezpieczny, bo te pieniądze wpłaca się do banku. Ryzyko, że coś się złego wydarzy jest minimalne.

W dobrych inwestycjach, w czołowych miastach w Polsce, wszystkie mieszkania sprzedają się na etapie budowy, a dużą część na etapie dziury w ziemi, bo jest zapotrzebowanie na dobre lokalizacje. W średnich lokalizacjach można kupić mieszkanie na każdym etapie budowy.

Co jakiś czas słyszymy wypowiedzi ekspertów, że ten rynek jest już przegrzany i lada moment powinno być spowolnienie, a ono nie następuje. Długo jeszcze potrwa ta koniunktura?

Sugeruję, by słuchać biznesmenów, a nie ekspertów. Dzisiaj mówienie, że ten rynek jest przegrzany, to duże nadużycie.

Mamy w Polsce kilka firm, które sprzedają po 2-3 tys. mieszkań. W Hiszpanii czy Belgii są firmy, które sprzedają po kilkanaście tys. To jest przepaść. Mamy kilka dużych firm, które realizują całkiem niezłe marże, sprzedają w kilku miastach mieszkania, ale nic się z tym rynkiem złego nie dzieje. Są niskie stopy procentowe, co sprzyja rynkowi, bo kredyt hipoteczny jest tańszy.

Prędzej czy później stopy zostaną podniesione.

Ale na 2-3 proc., a nie na 5-6 proc. w ciągu najbliższych paru lat. Kredyt hipoteczny będzie trochę mniej dostępny, ale Polacy chcą kupować mieszkania. Młodzi ludzie nie chcą mieszkać w budynkach sprzed 20-30 lat, wielkiej płycie z lat 70. Oni dzisiaj idąc na studiach, chcą wynająć mieszkanie w ładnej inwestycji, a po studiach gdzieś kupić. Zatrzymał się trend wyjazdów z Polski po studiach, raczej jest więcej powrotów. Nic nie wskazuje na to, żeby w przeciągu kilku następnych lat miało się cokolwiek złego wydarzyć.

A co w przypadku nieprzewidzianych zawirowań na rynkach finansowych?

To może wpłynąć na skłonność banków do udzielania finansowania deweloperom czy kredytów hipotecznych. Nawet jak rynek zmniejszy się o 10-20 proc. wolumenu sprzedaży, to dalej najwięksi deweloperzy będą sobie dobrze radzić, bo mają dużą skalę.

Ten rok pewnie będzie rekordowy dla deweloperów. Przyszły będzie lepszy?

Wydaje mi się, że będzie co najmniej podobny.

Brak rąk do pracy i wzrost kosztów nie jest dla was zagrożeniem?

Wyróżniamy się na rynku tym, że jesteśmy zarówno deweloperem jak i generalnym wykonawcą, czyli bardzo dobrze wiemy, co się dzieje na budowie, bo my to budujemy. Oczywiście jest szereg firm podwykonawczych.

Od 20 lat jesteśmy na rynku, od kilkunastu w dużej skali. Jest szereg firm rodzinnych, które z nami pracują od dawna i jesteśmy w stosunku do nich uczciwi. Ta relacja pozwala nam na taką współpracę i traktowanie pracowników na budowach, że oni u nas są, zostają, nie wyjeżdżają.

Oczywiście jest ciężej o jakieś mniejsze ekipy podwykonawcze, wykończeniowe, bo część ludzi wyjeżdża za granicę. Napływ firm z Ukrainy jakoś pomaga. To będzie jakiś tam problem.