Gra na fortepianie i bije mieszkaniowe rekordy

Rz: Od ilu lat buduje pan mieszkania? Ile ich pan już wybudował?

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes spółki Robyg: W sektorze deweloperskim pracuję od blisko 20 lat, w Robygu – od 2007 roku. Ze średniej wielkości dewelopera stworzyliśmy wspólnie z całym zespołem grupę, która bije kolejne rekordy sprzedaży wśród polskich deweloperów giełdowych. W ciągu 16 lat wybudowaliśmy łącznie ponad 10 tys. lokali, w których mieszka już kilkadziesiąt tysięcy ludzi.

Kiedy był największy popyt na nowe lokale?

W pierwszym kwartale 2016 roku sprzedaliśmy najwięcej lokali w historii. Kontraktacja osiągnęła poziom 727 mieszkań. W całym zeszłym roku było to 2333 sprzedanych lokali, co oznacza czterokrotny wzrost względem 2010 roku. Liczymy, że w tym roku osiągniemy pułap 2,6 tys. mieszkań.

Największy popyt na mieszkania notujemy właśnie teraz. Sytuacja na rynku pierwotnym jest wyjątkowo zdrowa, nie tak jak w przededniu ostatniego kryzysu. Popyt i podaż niemal się równoważą, nie ma drastycznego wzrostu cen mieszkań i gruntów, stopy procentowe są rekordowo niskie - to wszystko sprzyja rozwojowi rynku. Warto podkreślić, że nadal mamy w Polsce znaczący deficyt mieszkań. W związku z tym trend sprzedaży w najbliższych latach powinien zostać utrzymany.

A kiedy można było zarobić najwięcej na budowaniu nowych mieszkań?

Marże z lat 2007 - 2008 były wyższe niż obecne, ale tak jak mówiłem wcześniej, teraz mamy zdecydowanie korzystniejszą sytuację. Nie grozi nam bańka na rynku deweloperskim. Wszyscy jego uczestnicy - deweloperzy, konsumenci i banki - wyciągnęli lekcje z końcówki ostatniej dekady. To nas wzmocniło i pozwala lepiej odpowiadać na bieżącą sytuację.

Ile można dziś zarobić na projekcie deweloperskim? Jakie są marże?

Marże zależne są od wielu czynników m.in. standardu projektu, lokalizacji, ceny działki, lepszej lub gorszej organizacji procesu inwestycyjnego, etc. Grupa ROBYG realizuje osiedla dla odbiorców z różnych segmentów rynku. Na Mokotowie realizujemy projekt Green Mokotów o podwyższonym standardzie, gdzie ceny są wyższe niż w osiedlach zlokalizowanych w odleglejszych dzielnicach Warszawy.

Mamy też propozycje dla osób zainteresowanych mieszkaniami, które kwalifikują się do rządowego wsparcia MdM - Stacja Nowy Ursus czy Young City na Bemowie. Koszty zakupu działki i budowy są w tych projektach różne, zatem ma to przełożenie na cenę metra kwadratowego mieszkania w danej inwestycji. Marża zysku brutto ze sprzedaży dla całej Grupy Robyg po I kwartale br. wyniosła 21,9 proc.. To wynik w pełni satysfakcjonujący.

Co sprzyja biznesowi deweloperskiemu?

Deweloperce, tak jak każdemu biznesowi, sprzyjają przejrzyste zasady działania i jasne regulacje prawne. Trzeba mieć świadomość, że funkcjonowanie pewnych sektorów gospodarki ma później przełożenie na inne branże. Dobrym przykładem są rządowe wsparcia czy to w ramach „Rodziny na swoim” czy „Mieszkania dla młodych”, które stymulują również inne rynki.

Jak wiadomo zakup mieszkania wiąże się także z potrzebą jego wykończenia i umeblowania. Wcześniej natomiast trzeba je zbudować i zaprojektować. To pobudza szereg segmentów gospodarki narodowej i pomaga w zaspokojeniu jednej z najważniejszych potrzeb społeczeństwa: posiadania własnej nieruchomości niezbędnej do założenia rodziny. Jak pokazuje popularność takich programów, jest duże oczekiwanie ze strony społeczeństwa na tego rodzaju inicjatywy.

A co utrudnia budowanie mieszkań najbardziej?

Budowa i sprzedaż mieszkań na pewno mogłaby być uwolniona od części biurokracji, a przede wszystkim od przewlekłości postępowań, niejasności reguł. Jednak nie tylko regulacje związane stricte z naszą działalnością mają wpływ na funkcjonowanie podmiotów takich jak my.

Tak jak mówiłem: gospodarka to system naczyń połączonych. Przykładowo nowe ustawy dotyczące banków czy obrotu ziemią z pewnością z czasem zaczną przekładać się również na pozostałe polskie firmy z innych branż.

Gdyby mógł pan zmienić prawo, w jaki sposób ułatwiłby pan życie inwestorom?

W Polsce należy uprościć prawo i przestać produkować go w tak dużych ilościach, jak do tej pory. Obecnie nie ma fizycznej możliwości, by przedsiębiorca mógł zapoznać się z każdym aktem prawnym wpływającym na jego działalność gospodarczą. To nie rzutuje pozytywnie na przedsiębiorczość wśród Polaków.

W związku z tym, gdybym miał taką możliwość, starałbym się upraszczać prawo i procedury. Pewne próby były czynione w poprzedniej kadencji Sejmu (tzw. Kodeks budowlany, ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym), niestety, bez rezultatu. Mam nadzieję, że obecny Sejm skorzysta z dorobku poprzedników.

Jaka część klientów Robyga to osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby, a jak część to inwestorzy?

Nie prowadzimy dokładnych statystyk. Jednak widzimy, że większość klientów kupuje mieszkania, żeby zaspokoić własne potrzeby lokalowe. Na pewno jednak ok. kilkunastu procent stanowią mieszkania kupowane pod wynajem.

To nie powinno dziwić, stopa zwrotu z takiej inwestycji to nawet ok. 5 proc., czyli poziom nie do osiągnięcia obecnie na lokatach bankowych. Natomiast nie odnotowujemy transakcji pakietowych - po kilkanaście mieszkań.

Będą przejęcia na rynku deweloperskim, konsolidacje?

Nie jest to wykluczone, że dojdzie do przejęć na rynku deweloperskim. Są pewne spekulacje związane z tym kto mógłby ewentualnie konsolidować sektor.

Kto kogo mógłby przejąć? Mówi się, że Robyg – z tak dobrą sprzedażą i zapasem ziemi – jest do wzięcia?

Temat pozyskania inwestora strategicznego jest aktualny, o czym informowaliśmy rynek jakiś czas temu. Na obecnym etapie nie ma jeszcze konkretów.

Ile czasu spędza pan w pracy?