Komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

- Przynajmniej teoretycznie mogłoby się wydawać, że najlepsze czasy dla profesji komorniczej to okresy kryzysów ekonomicznych, hamowania gospodarki, rosnącego bezrobocia czy dołujących wskaźników społeczno-gospodarczych. Tymczasem komornicze żniwa z roku na rok przynoszą coraz większy plon - nie tylko w ramach rynku nieruchomości - w warunkach wyraźnie poprawiających się parametrów gospodarki.

Jak wynika ze statystyk Krajowej Rady Komorniczej (KRK), wciąż rośnie liczba egzekucji z nieruchomości, a co za tym idzie - liczba nieruchomościowych licytacji. Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że swoista hossa wskaźników licytacji komorniczych nieruchomości mieszkaniowych trwa w najlepsze niemalże od czasów zakończenia przed siedmiu laty pamiętnego „boomu stulecia" w rodzimej mieszkaniówce.

Natomiast tym, co może szczególnie niepokoić, jest dynamika obserwowanego trendu. Jak bowiem wynika ze statystyk KRK, o ile liczba sprzedaży rodzimych nieruchomości w trybie licytacji komorniczych wyniosła w 2012 roku nieco ponad 5,5 tys., to już w następnym roku wzrosła do 7333 przypadków. Z kolei w roku ubiegłym komornicy zlicytowali nieco ponad 9,5 tys. nieruchomości, czyli dokładnie trzy czwarte więcej niż 2 lata wcześniej. Natomiast tylko w pierwszym półroczu roku bieżącego za pośrednictwem licytacji komorniczej właściciela zmieniło 4690 nieruchomości, głównie lokali mieszkalnych. Gdyby tej miary progres miał trwać dalej, to już za 5-6 lat - o ile nie wcześniej - komornicy w ciągu roku mieliby do zlicytowania więcej mieszkań, niż wynosi obecna suma rocznej sprzedaży deweloperów w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu - w trzech największych rynkach mieszkaniowych kraju. Niemożliwe? Niestety, w określonych warunkach całkiem realne.

Licytacja, czyli okazja

Według opinii prezentowanej przez Krajową Radę Komorniczą w najbliższych latach można spodziewać się dalszego  wzrostu liczby licytacji nieruchomości, co wynika z napływających informacji o liczbie zajęć nieruchomości w toku egzekucji komorniczych. W ostatnich czasach uwagę KRK zwraca także systematyczny wzrost aktywnego zainteresowania licytacjami mieszkań, co może być wynikiem utrzymującego się wysokiego popytu na rodzimym rynku nieruchomości mieszkaniowych z jednej strony, z drugiej natomiast coraz większą świadomością możliwości nabycia nieruchomości za pośrednictwem komornika po okazyjnej cenie, często znacząco poniżej rynkowej.

Jak bowiem wiadomo, cena wywoławcza na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej i zaledwie 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

Kłopoty po siedmiu latach

Poza innymi sytuacjami losowymi, zdecydowana większość zajmowanych a następnie licytowanych przez komorników nieruchomości mieszkaniowych dotyczy przypadków kredytów hipotecznych, ze spłatą których ich posiadacze w pewnym momencie przestali sobie zwyczajnie radzić.

Jak pokazuje doświadczenie zaawansowanych rozwojowo rynków nieruchomości, dochodzi do tego statystycznie rzecz biorąc najczęściej w siódmym roku spłacania hipoteki. To po części tłumaczyłoby rosnącą z roku na rok ilość egzekucji komorniczych z nieruchomości mieszkaniowych. Jest ona bowiem, a przynajmniej być powinna, wprost proporcjonalna do gwałtownie zwyżkującego wolumenu sprzedawanych mieszkań w latach 2005-2008. Czy to oznacza, że od przyszłego roku czeka nas spadek aktywności komorników w rodzimej mieszkaniówce? To całkiem możliwe, z drugiej jednak strony - nie do końca pewne.

Jak na razie Narodowy Bank Polski w swoich raportach nie widzi powodów do bicia na alarm, sygnalizujący chociażby poważniejsze zagrożenie stabilności rodzimego sektora bankowego. Odsetek kredytów mieszkaniowych, uznanych przez banki za zagrożone, wynosi bowiem od lat zaledwie około 3-4 procent, a więc kilkakrotnie mniej niż ma to miejsce w przypadku kredytów konsumpcyjnych.

Franki, czyli ryzyko

Tymczasem wciąż mocno niedoceniane wydaje się potencjalne ryzyko wynikające z bankowych portfeli kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim. Na dziś dzień z 580 tys. takich hipotek mniej więcej co dwudziesta ma status zagrożonej.

Jednakże o ile definitywne, a więc systemowe rozwiązanie kwestii kredytów frankowych w postaci tzw. ustawy frankowej wydaje się coraz bardziej problematyczne, o tyle coraz bardziej realna staje się kolejna fala umocnienia helweckiej waluty do złotego. Wynika to z całego szeregu czynników, takich jak chociażby wzrost zewnętrznego ryzyka geopolitycznego skorelowanego z ryzykiem wewnętrznym, wynikającym m.in. z perspektywy nadwyrężenia krajowych finansów publicznych za sprawą polityki gospodarczej nowego rządu.

Duży wpływ na kształtowanie kursów walutowych będą też miały oczekiwane regulacje stóp procentowych przez banki centralne, w tym także Szwajcarski Bank Narodowy. Sygnałem początku poważniejszych kłopotów będzie trwałe pokonanie przez franka psychologicznego poziomu 4 zł, do czego helwecka waluta przymierza się ostatnio z coraz większą determinacją. Byłby to wiarygodny sygnał kolejnej silnej fali wzrostowej notowań CHF/PLN.

Materializacja tego typu scenariusza spowodowałaby mocne przyśpieszenie wzrostu wolumenu zagrożonych denominowanych kredytów mieszkaniowych z obecnej wartości około 5 procent do trudnego do oszacowania poziomu w bliższej i dalszej perspektywie. W efekcie nieunikniony masowy wysyp lokali przeznaczonych do windykacji mocno zakłóciłby koniunkturę na rynku mieszkaniowym, zarówno w jego pierwotnym jak i wtórnym segmencie. To z kolei oznaczałoby wejście krajowej mieszkaniówki w kolejną fazę spowolnienia, które oby nie okazało się początkiem klasycznego kryzysu kredytów mieszkaniowych wysokiego ryzyka.

Windykatorzy na fali