Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Finansowanie

Czynsz zastšpi ratę

Rzeczpospolita/ Paweł Gałka
Czy coraz droższe i coraz trudniej dostępne kredyty hipoteczne, w połšczeniu z historiami frankowiczów, którzy wpadli w tarapaty finansowe, spowodujš, że zyska rynek najmu mieszkań, który ma coraz lepszš ofertę?

Przypomnijmy: od 2016 r. znacznie trudniejszy jest dostęp do kredytów z 10-procentowym wkładem własnym. Wynika to ze zmian, jakie wymusiła na bankach Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Mówi ona o tym, że standardowo banki powinny wymagać 15 proc. wkładu własnego.

– Pozwala, co prawda, na dalsze udzielanie kredytów na 90 proc. wartoœci nieruchomoœci, ale pod pewnymi warunkami – wyjaœnia Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – Jest to możliwe na przykład, gdy bank wykupi specjalne ubezpieczenie gwarantujšce, że w razie gdy klient nie spłaci długu, brakujšce 5 proc. wkładu własnego zwróci kredytodawcy ubezpieczyciel. To oznacza jednak dodatkowy koszt, który nie wszystkie banki chcš ponosić.

Przepisy pozwalajš również udzielać kredytów na 90 proc. wartoœci nieruchomoœci w sytuacji, gdy bank nie ma takiego ubezpieczenia. Jednak wtedy klient musi posiadać 10 proc.wkładu własnego w gotówce, a brakujšcš kwotę samodzielnie zabezpieczyć. – W praktyce oznacza to, że osoba wnioskujšca o kredyt musi te brakujšce 5 proc. fizycznie posiadać – na koncie bankowym, na IKE lub IKZE lub w postaci obligacji – ale nie musi ich wydawać na zakup mieszkania. Oczywiœcie niezbędna jest też zgoda na zablokowanie tych pieniędzy, aby nie można było ich wypłacić. Blokada zostanie zdjęta dopiero, gdy kredytobiorca spłaci tyle rat, że stosunek zadłużenia do wartoœci nieruchomoœci spadnie poniżej 85 proc. – tłumaczy Jarosław Sadowski.

Podkreœla, że problem polega na tym, że dla wielu Polaków zgromadzenie już 10 proc. wkładu własnego jest znacznym wysiłkiem, zwłaszcza jeœli muszš jednoczeœnie płacić za wynajem lokalu.

Już w ubiegłym roku 20 proc. wkładu własnego wymagały Bank BPH, Credit Agricole i ING Bank Œlšski. Natomiast w Citi Handlowym ten poziom wynosił 15 proc. W tym roku dołšczyły do nich BGŻ BNP Paribas, Millennium, Eurobank i BOŒ.

Najem to wolnoœć

Czy klientom szukajšcym pieniędzy na mieszkanie rzeczywiœcie robi różnicę, czy wkład własny wynosi 15 czy 20 proc.?

– Oczywiœcie, jest to bardzo znaczšca różnica – uważa Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy. Jego zdaniem coraz więcej osób będzie wybierało najem zamiast raty kredytowej. – Jest to nieuniknione. Wišzanie się umowš najmu jest mniej ryzykowne niż wišzanie się kredytem. Przy ewentualnej zmianie pracy, a tym bardziej przy jej utracie, można łatwo wyswobodzić się z umowy najmu. Takiej możliwoœci nie ma przy zakupie mieszkania na kredyt. Każdy ruch zwišzany z koniecznoœciš szybkiej sprzedaży posiadanego lokum będzie wišzał się ze znaczšcš stratš dla właœciciela – wyjaœnia Krzysztof Oppenheim.

Jego zdaniem w zwišzku z trudnš sytuacjš na rynku pracy, lepiej, aby „hipoteki" nie były łatwo dostępne. – Nie można zadłużać się na mieszkanie, kiedy ledwie damy radę uzbierać na ratę z bieżšcych dochodów lub nie mamy stabilnego zatrudnienia – podkreœla ekspert. – Ułatwiajšc osobom z młodego pokolenia dostęp do „hipotek", wyœwiadczamy im niedŸwiedziš przysługę. Wiele transakcji, w razie utraty stałego Ÿródła utrzymania, może skończyć się dla kredytobiorców z tej grupy nawet bankructwem – ostrzega Krzysztof Oppenheim.

Także Tomasz Przyrowski, dyrektor doradców kredytowych w Metrohouse, uważa, że potencjalnym kredytobiorcom robi różnicę, czy wkład własny wynosi 15 czy 20 proc. – Przy przeciętnym mieszkaniu za 300 tys. zł jest to dodatkowe 15 tys. zł. Do tego dochodzš koszty kredytu na poziomie około 2 proc. Jeœli do tego dołożymy zakup na rynku wtórnym i podatek, to niekiedy kwota w gotówce, jakš trzeba posiadać przy zakupie lokum, przekracza wyraŸnie 20 proc. ceny. Może to być bariera, zwłaszcza dla klientów kupujšcych pierwsze M – mówi Tomasz Przyrowski.

Dodaje, że bankowcy nauczeni doœwiadczeniami z przeszłoœci nie pozwolš sobie na to, aby nadmiernie poluzować wymagania, jak osiem lata temu, bo grozi to przeszacowaniem wartoœci nieruchomoœci.

Nie dla każdego własne

Mirosław Okonkowski, dyrektor oddziału Emmerson Realty, twierdzi, że podwyższanie wkładu własnego dla niektórych z nich może to oznaczać w ogóle zablokowanie możliwoœci zakupu mieszkania. Dodaje jednak, że wymagany wkład własny miał na celu rozłożenie ryzyka finansowego pomiędzy kredytodawcę i kredytobiorcę.

– I to się wydawało racjonalne: skoro potencjalny klient nie uzbierał nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, to jakš daje gwarancję spłaty dużego kredytu? W praktyce jednak wymagany wkład własny oznacza nałożenie kolejnego obcišżenia na kredytobiorcę i obniżenie jego zdolnoœci kredytowej – uważa Mirosław Okonkowski. – Nie ulega wštpliwoœci, że coroczne podnoszenie wymaganego wkładu własnego powoduje, że coraz mniej osób stać na kredyt i na mieszkanie.

Opowiada, że na rynku wynajmu pojawia się coraz więcej mieszkań o dobrym standardzie, o optymalnej powierzchni. – Deweloperzy zmienili już strukturę oferty na rzecz mniejszych lokali, dostosowujšc jš do mniejszych możliwoœci finansowych kupujšcych. To oczywiœcie zwiększa pulę atrakcyjnych mieszkań na wynajem. Ale Polacy zdajš się nadal działać według powiedzenia „ciasne, ale własne" – podsumowuje.

Natomiast Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse, zwraca uwagę, że w Polsce proporcje œredniego wynagrodzenia i œrednich czynszów najmu sš nadal mało korzystne w stosunku do przykładów z Europy Zachodniej.

– Aby najem stał się bardziej powszechny potrzebne sš m.in. mechanizmy zachęcajšce do inwestowania na tym rynku – m.in. ulgi podatkowe. Przy większej skali zainteresowania zakupami inwestycyjnymi, zasilenie podaży kolejnymi mieszkaniami na wynajem mogłoby spowodować stabilizację, a może nawet spadki stawek czynszowych, co w rezultacie zachęci do wynajmu długoterminowego – uważa Marcin Jańczuk.

Prognozuje, że w najbliższych latach najem będzie coraz bardziej popularny, co ma zwišzek ze zmianš stylu życia. – Wymagana jest coraz większa mobilnoœć, częstsze sš zmiany miejsca zamieszkania w następstwie zmiany pracy. A z drugiej strony sš bariery w dostępie do mieszkań. „Mieszkanie dla młodych" się kończy, kredyty stajš się coraz droższe. Zwiększy się zatem grupa osób, dla których zakup własnego M stanie się luksusem – podsumowuje ekspert Metrohouse.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku

Dla wielu nabywców mieszkań koniecznoœć zgromadzenia wyższego wkładu własnego jest znaczšcš zmianš. Przy zakupie mieszkania wartego 300 tys. zł każde 5 pkt proc. to 15 tys. zł dodatkowej potrzebnej gotówki. Jeœli przeciętny obywatel chciałby takš kwotę odłożyć przez rok, to przy œrednim wynagrodzeniu na poziomie około 3 tys. zł oznacza to koniecznoœć odkładania 40 proc. miesięcznego wynagrodzenia. Gdyby ponadto przyjšć za GUS, że najczęœciej Polacy zarabiajš 1800 zł na rękę, to okaże się, że zebranie 15 tys. zł w cišgu roku jest niemal niemożliwe.

Co zrobić, aby kredyty hipoteczne były bardziej dostępne? Sposobów jest wiele. Można, wzorem niemieckim, stworzyć program wspierania długoterminowego oszczędzania – dzięki uldze podatkowej lub dopłatom z budżetu można zachęcić Polaków do oszczędzania na wkład własny. Innym rozwišzaniem mogłoby być wzorowanie się na rozwišzaniach angielskich i stworzyć system, w którym osoby posiadajšce 5-proc. wkład własny mogš liczyć np. na gwarancję kredytowš, aby byli traktowani, jak klienci posiadajšcy 20-proc. wkład (to oznaczałoby lepsze warunki kredytowania i tym samym niższe koszty). Takie rozwišzanie byłoby o tyle lepsze od „MdM", że koszt pomocy jednej osobie byłby znacznie niższy i za pienišdze zarezerwowane na „MdM" można by pomóc w nabyciu własnego mieszkania nie 150 tys. (jak zakładano), ale 2 milionom osób.

W polityce mieszkaniowej nie można się jednak skupiać jedynie na wspieraniu zakupów. Dla stabilnoœci rynku niezbędny jest też rozwój rynku najmu. Większy rynek to większa konkurencja i bardziej przystępne stawki czynszów.

Coraz więcej osób będzie wybierało najem zamiast raty kredytowej. Jeœli młodzi zarabiajš mniej niż osoby z doœwiadczeniem zawodowym, majš mniejsze możliwoœci odłożenia pieniędzy na wkład własny. Przez ostatnie pięć lat grono najemców się podwoiło z 800 tys. do 1,6 mln. Moim zdaniem w 2016 r. znowu będziemy mieli do czynienia ze wzrostem tego rynku. —gb

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL