Czarne chmury gromadzą się nad rynkiem

Wielu inwestorów nieruchomościowych wycofa się z polskiego rynku, nie mogąc zaakceptować nieprzewidywalności przepisów i związanego z tym ryzyka. Jeżeli to się wydarzy – konsekwencje dla rynku budowlanego będą ogromne.

Aktualizacja: 02.12.2016 08:34 Publikacja: 02.12.2016 08:19

Czarne chmury gromadzą się nad rynkiem

Foto: Bloomberg

W jakim kierunku zmierza rynek nieruchomości komercyjnych? Czy rok 2017 będzie gorszy, trudniejszy czy może lepszy niż obecny? Jakie są niebezpieczeństwa, a jakie szanse?

TOMASZ TRZÓSŁO dyrektor zarządzający JLL w Polsce, dyrektor działu rynków kapitałowych:

– Rok 2016 obfitował w wydarzenia, które wpłynęły na nastroje w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Oczekiwałem, że rynek nieruchomości po początkowej nieufności zaakceptuje wydarzenia i zmiany polityczne i ich wpływ na rynek nieruchomości – przede wszystkim nowe podatki. Atmosfera niepewności politycznej i gospodarczej zaczynała się poprawiać.

Niektóre zmiany, na przykład w prawie podatkowym, dotyczące sieci handlowych i banków, czy projekt zakazu handlu w niedzielę, na pewno powodowały większą ostrożność inwestorów, ale nie ich odwrót z polskiego rynku. Inwestorzy po prostu przyzwyczajali się do tych zmian i – choć niechętnie – uwzględniali nowe, wyższe koszty związane z inwestycjami w Polsce.

Niestety, w ostatnim czasie pojawiły się zmiany podatkowe, które bardzo komplikują zawieranie transakcji kupna nieruchomości komercyjnych. Zmiany te wprowadziły chaos na rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy i sprzedający próbują ustalić, w jaki sposób zaklasyfikować transakcje podatkowo.

Nie ma czytelnych przepisów, a zmiany interpretacyjne wprowadzają dalsze zamieszanie i tworzą duże ryzyko dla stron transakcji. Nie chodzi przy tym o unikanie opodatkowania, lecz o jasne przepisy, których brakuje. W efekcie istnieje dziś ryzyko, że wielu inwestorów nieruchomościowych wycofa się z polskiego rynku, nie mogąc zaakceptować nieprzewidywalności przepisów i związanego z tym ryzyka. Jeżeli to się wydarzy – konsekwencje dla rynku budowlanego, deweloperskiego czy okołotransakcyjnego w Polsce będą ogromne. Bardzo dużo straci też w takiej sytuacji budżet państwa. Chodzi tu o dochody podatkowe z sektora nieruchomości.

Czy są jakieś pozytywy? Tak. Warto zauważyć, że Polska ma szansę na pozyskanie międzynarodowych firm szukających nowych lokalizacji i w obliczu Brexitu stawiających na inne niż Wielka Brytania kierunki. Może to oznaczać szansę dla naszego rynku biurowego, ale tylko przy jednoczesnym podtrzymaniu atrakcyjności polskiego rynku inwestycyjnego, który – ze względu na powyższe kwestie – ma poważny kłopot.

RENATA OSIECKA partner zarządzająca, AXI IMMO:

– Kończący się 2016 rok był dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jednym z lepszych w historii, zwłaszcza w sektorze magazynowo-produkcyjnym. Nieruchomości są jedną z podstawowych gałęzi gospodarki i jej kondycja w bezpośredni sposób wpływa na ten rynek.

Źródłem sukcesu sektora nieruchomości w Polsce była duża dostępność pracowników o szerokim spektrum kwalifikacji, niższe koszty pracy niż w Europie Zachodniej, duży i chłonny rynek konsumencki oraz dość szeroki strumień inwestycji zagranicznych i polskiego sektora prywatnego.

Rynek nieruchomości obowiązuje cykl koniunkturalny. Dziś jesteśmy prawie u jego szczytu. Patrząc na naszych klientów i ich plany inwestycyjne, wydaje się, że na utrzymanie się dobrej koniunktury w sektorze nieruchomości możemy liczyć przez najbliższe 12 do 24 miesięcy, a potem może nastąpić naturalna korekta. Ważne, aby osłabienie było niewielkie i rozłożone w czasie. Długoterminowa perspektywa na utrzymanie się stabilnego wzrostu będzie zależała od dopasowania się rynku pracy do potrzeb firm, wzrostu tempa inwestycji publicznych oraz utrzymania wysokiego poziom inwestycji zwłaszcza z Niemiec i Azji.

Wstrząsy polityczne, jak Brexit czy niespodziewany wynik wyborów w USA, nie mają bezpośredniego wpływu na rynek nieruchomości, ale na pewno decydują o nastawieniu inwestorów i ich większej ostrożności przy zakupach na rynku Europy Środkowo-Wschodniej.

MONIKA RAJSKA-WOLIŃSKA partner zarządzająca, Colliers International w Polsce:

– Polska pod względem inwestycyjnym jest liderem regionu. Rynek jest coraz bardziej płynny, przyciąga nowy pod względem geograficznym kapitał z destynacji takich jak Korea Południowa czy Malezja, oferując interesującą stopę zwrotu. Ryzyka makroekonomiczne i geopolityczne są inwestorom doskonale znane i nie dotyczą tylko polskiego rynku, dlatego w kontekście naszego kraju niezwykle istotna będzie stabilność polityczna oraz przewidywalny i transparentny sposób sprawowania rządów. Przy tych założeniach rynek inwestycyjny powinien utrzymać dynamikę 3,5–4 mld euro.

Na koniec 2016 roku będziemy mieć prawie 9 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 57 proc. znajdzie się w Warszawie, a 43 proc. – na ośmiu głównych rynkach regionalnych. Wydłużeniu mogą ulec procesy decyzyjne, zarówno u inwestorów instytucjonalnych, jak i najemców, którzy z pewnością będą się uważnie przyglądać sytuacji politycznej w naszym kraju i jej wpływowi na wskaźniki makroekonomiczne.

Na rynek handlowy wpływają nie tylko zjawiska polityczne, ale także jego dojrzałość, przejawiająca się przede wszystkim w nasyceniu powierzchnią handlową w miastach. W niektórych sięga ona już prawie 1000 mkw. na 1000 mieszkańców. Dyskusja o podatku handlowym czy zakazie handlu w niedzielę rodzi obawy i powoduje, że najemcy zaczynają się zastanawiać nad potencjalnymi konsekwencjami. Szczególnie może ucierpieć branża gastronomiczna, ponieważ zdecydowana część jej obrotów generowana jest w weekendy.

Nie maleje popyt na powierzchnie magazynowe. Najemcy wybierają Polskę ze względu na niskie koszty pracy i dobre położenie geograficzne naszego kraju. Dodatkowo, obserwujemy megatrend, który napędza sektor magazynowy na całym świecie - e-commerce. Jest on zupełnie niezależny od cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości komercyjnych. W roku 2017 nieunikniony wydaje się wzrost czynszów, będący odpowiedzią na wzrost stóp procentowych na świecie.

W jakim kierunku zmierza rynek nieruchomości komercyjnych? Czy rok 2017 będzie gorszy, trudniejszy czy może lepszy niż obecny? Jakie są niebezpieczeństwa, a jakie szanse?

TOMASZ TRZÓSŁO dyrektor zarządzający JLL w Polsce, dyrektor działu rynków kapitałowych:

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu