Komercyjne

Polska przyciąga zagraniczny kapitał

Pod koniec września fundusz CA Immo kupił za około 100 mln euro jeden z dwóch mniejszych budynków biurowego kompleksu Warsaw Spire.
materiały prasowe
To były dwa dobre lata na rynku nieruchomości komercyjnych.
Nawet ponad 5 mld euro (przeszło 21 mld zł) może w tym roku sięgnąć wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, przy sprzyjających okolicznościach – szacują analitycy Colliers International. W I połowie br. było to 1,58 mld euro, a w całym 2016 r. 4,54 mld euro. Dotychczasowy rekord to 4,69 mld euro w 2006 r. dzięki wejściu Polski do UE, jednak kryzys w 2009 r. sprowadził rynek do poziomu 0,61 mld euro. Od tamtej pory wartość transakcji sukcesywnie rośnie.

Duże zainteresowanie

– Transakcje w większości zamykane są pod koniec roku, I półrocze uwzględnia zazwyczaj umowy przesunięte z roku poprzedniego. Wiemy, że w toku są transakcje o wartości około 3 mld euro, więc jest szansa, że w całym roku wartość inwestycji sięgnie 4–5 mld euro, może więcej. Zależy, ile transakcji uda się zamknąć. Jeśli nawet 2017 r. nie okaże się spektakularny, to będziemy mieć mocne I półrocze 2018 r. – mówi Marcin Mędrzecki, associate director w dziale usług inwestycyjnych Colliers. – Polska jest wciąż bardzo atrakcyjnym miejscem inwestowania. Na targach Expo Real w Monachium inwestorzy praktycznie nie pytali o zawirowania polityczne, w kwestii podatków i zakazu handlu w niedzielę oczekują przede wszystkim jasnej informacji. Było też mnóstwo pytań o REIT-y. Utworzenie REIT-ów komercyjnych w Polsce znacząco poprawiłoby płynność, wielu inwestorów czeka z wyjściem z inwestycji na te regulacje – dodaje Dariusz Forysiak, associate director w Colliers. Podkreśla, że 2018 r. także zapowiada się jako pomyślny pod względem wartości transakcji, ale później można się spodziewać niższych obrotów – z uwagi na mniejszą podaż projektów.

Kwestia podaży

Analitycy Savills prognozują, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w tym roku sięgnie 4–4,5 mld euro. Prym mają wieść Wielka Brytania i Niemcy (60 mln euro) oraz Francja (30 mln euro), w gronie „średniaków" (6–12 mln euro) są – rosnąco – Dania, Hiszpania, Włochy, Norwegia, Szwecja i Holandia. Polska będzie się plasować w trzeciej grupie (2–4,5 mld euro) między Irlandią, Czechami i Austrią a Luksemburgiem, Finlandią i Belgią. Najmniejszymi rynkami mają być Grecja i Rumunia (0,3 mld i ponad 1 mld euro). – Porównując wartość transakcji na rynku nieruchomości w Polsce do krajów Europy Zachodniej, musimy pamiętać o wielu czynnikach – zastrzega Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills. – Nasz rynek to zaledwie dwadzieścia kilka lat historii, zupełnie inny poziom zasobów i płynności aktywów, inna wrażliwość na zmiany po stronie popytu i podaży, znacznie mniejsze zaangażowanie kapitału krajowego. W szczególności różnice te widoczne są w sektorze nieruchomości biurowych, gdzie Warszawa to nadal około 60 proc. rynku, podczas gdy w Niemczech mamy kilka niemal równie silnych ośrodków biznesu, każdy z zasobami kilkakrotnie przewyższającymi warszawskie – dodaje. Zdaniem eksperta potrzeba jeszcze sporo czasu, zanim polski rynek osiągnie dojrzałość porównywalną do wiodących rynków Europy Zachodniej. – Rynek rozwija się bardzo dynamicznie, zasoby nowoczesnych powierzchni komercyjnych rosną szybko, popyt wydaje się nadążać za wzrostem podaży. Czynsze są relatywnie stabilne, a jednocześnie atrakcyjne z historycznego punktu widzenia. Polska jest jeszcze na pograniczu rynków rozwijających się i rozwiniętych, co ma jednak również sporo plusów dla potencjalnych inwestorów, jest bowiem wynagradzana premią za ryzyko – mówi Stępień. Zaznacza, że stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w Polsce są o 150–200 pkt bazowych wyższe niż w Niemczech, we Francji czy w Wielkiej Brytanii. Ponadto rynek oferuje duże możliwości w zakresie podniesienia wartości aktywów przez ich modernizację, rekomercjalizację, rozbudowę czy zmianę przeznaczenia. – W sytuacji, gdy poziom zwrotów z inwestycji na czołowych rynkach światowych jest mocno wyśrubowany, inwestorzy muszą dywersyfikować portfel, by ich średni zwrot z portfela mógł osiągnąć wymagany poziom. To wszystko jest szansą dla rynków rozwijających się, takich jak Polska. Status naszego rynku powoli się zmienia, co potwierdza chociażby decyzja FTSE Russell o nowej klasyfikacji naszego rynku, z dotychczasowego rozwijającego się na rozwinięty, co ma wejść w życie w przyszłym roku – mówi Stępień. – Warto również dodać, że obecnie w Polsce, podobnie jak w przypadku Irlandii, Francji czy Wielkiej Brytanii, główną przyczyną aktualnego poziomu aktywności inwestycyjnej jest bardziej niewystarczająca podaż aktywów niż brak popytu. Na rynku jest kapitał, brakuje tylko wystarczającej liczby odpowiednich produktów. Problemem jest kwestia polaryzacji – inwestorzy szukają głównie najlepszych nieruchomości lub chcą kupować bardzo oportunistycznie – podsumowuje. – Polska sukcesywnie wzmacnia pozycję na rynku kapitałowym. Co prawda w I połowie 2017 r. zanotowaliśmy 25-proc. spadek, ale biorąc pod uwagę plany i aktywność inwestorów w II półroczu, wolumen przejęć w całym 2017 r. może przekroczyć 4,5 mld euro, a Polska pozostanie liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – mówi Marcin Purgal, dyrektor w dziale rynków kapitałowych Knight Frank. masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL