Na najlepszy lokal czeka się nawet kilka lat

aktualizacja: 11.08.2017, 10:44
Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w Cr...
Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w Cresa Polska.
Foto: ROL

Jak wynająć powierzchnię w centrum handlowym - mówi Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w Cresa Polska.

REDAKCJA POLECA
28.07.2017
Outlety: Kino i kręgle w centrum wyprzedażowym
14.07.2017
Handel. E-sklepy nie zabiją centrów handlowych
kariera
Jak przekonać szefa do awansu?

Rz: Łatwo jest znaleźć nieduży lokal w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych? Długo się czeka na takie powierzchnie?

Szymon Łukasik: Wynajęcie lokalu o powierzchni 50–150 mkw. w atrakcyjnej galerii handlowej jest sporym wyzwaniem. Dostępność takich lokali jest mocno ograniczona, a wynajmujący z reguły prowadzi negocjacje z potencjalnym nowym najemcą nawet na rok przed wygaśnięciem dotychczasowej umowy. Może też negocjować przedłużenie kontraktu z obecnym najemcą, jeżeli jego lokal dobrze się wpisuje w strategię najmu całego obiektu. Trudno jednoznacznie powiedzieć, ile czasu czeka się na taki lokal. Może to trwać kilka miesięcy, może kilka lat.

Czynsze za takie powierzchnie są wysokie?

Tak. Mogą sięgać nawet 120–140 euro za mkw. miesięcznie.

Czy bardziej dostępne są tzw. wyspy?

Najem tymczasowy, np. w formie wyspy, jest teoretycznie łatwiej dostępny. Format wyspy nie jest jednak odpowiedni dla wszystkich najemców. Nie zawsze spełnia ich wymogi dotyczące bezpieczeństwa. Najemcy wysp zmieniają się częściej. Czas najmu takiej powierzchni waha się od trzech miesięcy do roku. Stawki najmu za wyspy to kilka – kilkanaście tysięcy złotych, w zależności od wielkości, lokalizacji i przeznaczenia.

Ile trzeba mieć na urządzenie lokalu?

Koszty zależą od przyjętego przez najemcę standardu. Niektórzy są w stanie urządzić lokal za 700 euro za mkw., ale są firmy, które przeznaczają na to trzy– cztery razy więcej. Mniej kosztuje wyspa, przede wszystkim dlatego, że jej powierzchnia to z reguły kilka metrów.

Na co zwracać uwagę przy wyborze lokalu w centrum handlowym?

Każda marka i każda forma działalności ma swoje uwarunkowania. Lokal przeznaczony na modę powinien się znajdować w otoczeniu innych najemców z tej branży, w pobliżu silnego operatora odzieżowego, który da gwarancję większego ruchu klientów. Nie bez znaczenia jest widoczność witryny, jej doświetlenie, odległość od ruchomych schodów i wind. Usługi lubią z kolei towarzystwo innych firm o podobnym profilu oraz najemcy spożywczego. Osoby przyjeżdżające na zakupy spożywcze chętnie widzą obok marketu punkt dorabiania kluczy, operatora sieci komórkowej, aptekę, cukiernię.

Co zapisać w umowie? Na jakie zapisy się nie godzić?

Wzór umowy narzuca wynajmujący. To normalna praktyka. Jako autor dokumentu zabezpiecza się przed wieloma zdarzeniami i ewentualnościami. Najemca powinien umowę uważnie przeczytać, a najlepiej oddać prawnikowi. Należy również uważnie zapoznać się z załącznikami do umowy, szczególnie technicznym, który definiuje, jak i co należy wykonać w lokalu i w jakim czasie. Trzeba też znać regulamin centrum. Są to integralne części umowy. Umowa musi przede wszystkim definiować przedmiot najmu i przedmiot działalności, obowiązki stron (szczególnie dotyczące płatności) oraz powody, dla których może być rozwiązana. Należy uważnie przyjrzeć się wysokości kar za potencjalne przewinienia, terminom reakcji na wezwania wynajmującego, żeby w razie problemów nie dziwić się, że właściciel lokalu korzysta z wszelkich możliwości egzekwowania zapisów umowy. Umowa to czarny scenariusz. Jeżeli współpraca się nie układa, to grozi poważnymi konsekwencjami, jeżeli wszystko działa sprawnie, to w zasadzie rzadko się do umowy zagląda.

Wynajmując wyspę, ma się inne prawa i obowiązki?

Umowy najmu wysp są z reguły krótsze i prostsze. Ale załączniki – regulamin czy zalecenia techniczne – są podobne lub takie same. Takie same są obowiązki – to m.in. terminowe płatności, nieprzerwana działalność.

Na jaki czas są zawierane umowy?

Najczęściej na pięć lat. Wiele umów można przedłużyć na kolejne pięć. Czas najmu można negocjować. Są umowy i na trzy, i na siedem lat, wszystko zależy od modelu finansowego wynajmującego i najemcy. Najczęściej jednak nie opłaca się wynajmować lokalu na krócej niż dziesięć lat. To czas, w którym inwestycja ma szansę na pełną amortyzację.

Kiedy właściciel może zerwać umowę?

Najczęstsze powody to brak płatności lub poważne opóźnienia w płatnościach, prowadzenie działalności niezgodnej z umową. Każda umowa może być inna. Obowiązują zasady komercyjne i powodów może być o wiele więcej, bardziej lub mniej poważnych.

Co może zrobić najemca, jeżeli to właściciel nie wywiązuje się z obowiązków?

To także jest regulowane w umowie, ale trzeba pamiętać, że w większości przypadków zapisy proponuje wynajmujący. Umowa może być więc nieco jednostronna – nakładać dużo obowiązków na najemcę, a lżej traktować wynajmującego. Z jednej strony jest to zrozumiałe: wynajmujący, budując lub kupując centrum handlowe, ponosi gigantyczne koszty. Inwestycja żadnego z najemców nie będzie tak duża. Z drugiej strony skala inwestycji najemcy jest bardzo duża dla niego samego. Strony powinny się traktować fair. Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać obiekt w dobrym stanie, dbać o jego czystość, ogrzewanie, ale też o marketing i dobre zarządzanie. Najemca ma niewiele narzędzi, aby kontrolować wynajmującego. Obie strony podejmują działania w dobrej wierze. Wynajmujący chce mieć dochody z czynszu, a najemca chce generować jak największe obroty. Jeżeli obiekt jest właściwie zarządzany, to sprawny najemca będzie miał szansę na dobry zarobek.   —rozmawiała Aneta Gawrońska

CV

Szymon Łukasik, ekspert z 16-letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Uczestniczył we wprowadzeniu na polski rynek takich marek, jak TK Maxx i Foot Locker. Współpracował z Brice, Costa Coffee i Marionnaud. Doradzał przy komercjalizacji różnego rodzaju obiektów – od typowych centrów handlowych po centra wyprzedażowe i parki handlowe. Absolwent UW.

Komentarz dnia
Żródło: Rzeczpospolita

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych" [Poprzednia wersja obowiązująca do 30.01.2017]. Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.





POLECAMY

KOMENTARZE