Biuro w małym mieście: niedrogo i kameralnie

Niektóre firmy wolą na swoją siedzibę wybrać małe miasto, z dala od warszawskiego albo wrocławskiego zgiełku. Nie jest to jednak częsta praktyka. Budowa biurowców w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców wiąże się z dużym ryzykiem.

Tam jest taniej

Mimo dobrego usytuowania w pobliżu głównych arterii i niskich cen wynajmu lokali komercyjnych znajdujących się z dala od wielkich metropolii wciąż nie są one postrzegane przez potencjalnych najemców jako atrakcyjne. Zdecydowana większość firm, zwłaszcza z zagranicznym kapitałem, lokuje swoje siedziby głównie w wielkich miastach i to w ścisłym centrum. Taka lokalizacja nie tylko ułatwia bowiem kontakt z klientami, ale także buduje prestiż przedsiębiorstwa. Mniejsze miejscowości, nawet położone w pobliżu Warszawy lub Wrocławia, postrzegane są jako mniej atrakcyjne, nawet jeśli organizują dla przedsiębiorców specjalne strefy ekonomiczne i zapewniają im ulgi podatkowe.

Nie oznacza to jednak, że właściciele powierzchni biurowych w małych miastach nie znajdują żadnych chętnych na swoje lokale. Wielu z nich udało się bowiem pozyskać atrakcyjnych klientów, wśród których są przede wszystkim banki, firmy ubezpieczeniowe, prywatne przychodnie, apteki czy zakłady fryzjerskie i kosmetyczne. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ceny wynajmu będą niższe niż w centrach wielkich miast nawet o 60 proc.

Sytuację pogorszyć może dodatkowo pojawienie się w danym mieście lokalnego centrum handlowego, które oprócz powierzchni przeznaczonych na prowadzenie sklepów, będzie oferować też lokale biurowe. Umiejscowienie w takim obiekcie banku albo biura podróży może okazać się dla najemców o wiele bardziej interesującą możliwością niż wynajem biura w rzadziej odwiedzanej przez mieszkańców części miasta.

Biura najlepiej na parterze

Atrakcyjnym klientem w mieście zamieszkiwanym przez mniej niż 50 tys. mieszkańców może okazać się też administracja publiczna, w tym instytucje samorządowe lub biura rządowych agencji, mające swoje siedziby w miastach powiatowych. Szansą są także firmy z branży zajmującej się obsługą biznesu. Ponieważ w biznesie coraz częściej stosowany jest outsourcing, niektóre przedsiębiorstwa, zwłaszcza te, które dopiero rozpoczynają działalność i chcą ograniczyć koszty bieżącego funkcjonowania, zamiast wielkich miast, wybierają miejscowości satelickie, czyli położone w odległości do 30 km od Warszawy, Wrocławia czy Krakowa.

- Realizacja nawet małego budynku biurowego na cele spekulacyjne obarczona jest w przypadku miast mniejszych niż 50 tys. mieszkańców bardzo dużym ryzykiem - uważa Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa z firmy JLL. - Głównymi najemcami budynków biurowych w takich miastach będą siedziby banków, czy instytucje ubezpieczeniowe, których zapotrzebowanie na powierzchnie nie będzie przekraczać 100-150 mkw. Dobrym rozwiązaniem wydaje się dedykowanie miejsc na biura w parterach budynków istniejących budynków. Takie powierzchnie mogą spełniać zarówno funkcję obsługi klienta, jak i typowo biurową - podkreśla.

Jak dodaje, zapotrzebowanie może być generowanie jedynie przez firmy lokalne lub oddziały banków czy instytucji finansowych. - Niemniej jednak należy pamiętać, że będą to bardzo mali najemcy, którymi nie zapełni się np. biurowca o powierzchni 3 tys. - 4 tys. mkw. Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku miasta, które jest siedzibą np. sporego oddziału firmy energetycznej - zaznacza. - W takim wypadku istnieje szansa dla lokalnego dewelopera na realizację inwestycji biurowej "szytej na miarę" dla takiej instytucji. Niemniej jednak są to sytuacje wyjątkowe. Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych rozwija i będzie się rozwijał w miastach o liczbie ludności przekraczającej 150 tys. - 200 tys. mieszkańców i dużej bazie akademickiej. W takich ośrodkach miejskich mają szansę ulokować się mniejsze oddziały firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu - branży, która bardzo szybko się rozwija w naszym kraju - dodaje.

Dominuje niższy standard

Krzysztof Misiak, dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield wskazuje, że w Polsce jest prawie 60 miast o liczbie mieszkańców od 30-50 tys., a rynki biurowe w tej grupie mają od kilku do kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych.

- Większa część nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się we własności użytkowników, a skala rynku na wynajem jest znikoma mówi. - Na tych rynkach nadal dominująca jest powierzchnia niższego standardu, czyli klasa C. Zwykle są to starsze biurowce przy zakładach produkcyjnych oraz kamienice. Według naszych szacunków, na dziś, w miastach tej skali budowa budynków biurowych ma sens jedynie w ścisłym centrum i jego okolicach. Inwestycja powinna być dostosowana do skali rynku czyli najlepiej od 2 tys. - 3 tys. mkw. - dodaje.

Zdaniem Krzysztofa Misiaka w budynkach na wynajem najemcami zwykle są firmy lokalne, banki, firmy ubezpieczeniowe, kancelarie prawne oraz biura firm związanych z lokalną produkcją. - Przeważnie są to biura o wielkości 50 - 250 mkw. Natomiast administracja publiczna najczęściej znajduje się w budynkach Skarbu Państwa i zasobu gminnego - mówi.

Jak informuje, poziom czynszu w przypadku tego typu biur zależy od lokalizacji oraz standardu. - W ramach nowoczesnych powierzchni dominuje klasa B - ale uśredniając mamy zwykle do czynienia z zakresem od 7-10 euro za mkw. za miesiąc - mówi Misiak. - Nieco inaczej wygląda sytuacja z lokalami na parterach, które w głównych traktach pieszych czy komunikacyjnych w centrum potrafią być wyceniane na 15-30 euro za mkw. za miesiąc - dodaje.

Nowość, czyli crowdsourcing

Jego zdaniem, przy takiej skali zapotrzebowanie na biura jest bardzo niewielkie, a popyt zewnętrzny mocno nieprzewidywalny.

- Na tak małych rynkach podaż jest bardzo niewielka, więc trudno mówić o dużych pustostanach, natomiast realizowanie inwestycji biurowych wiąże się z dużym ryzykiem - podkreśla ekspert C&W. - Każde z tych miast ma swoją specyfikę i głównym wyzwaniem jest wysokość stawek czynszu, które często nie uzasadniają realizacji nowej powierzchni lepszej jakości. Szacujemy jednak, że stopniowo najemcy będą oczekiwać lepszej jakości i coraz częściej przenosić się do lepszych powierzchni.