Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych. Podatek „galeryjny” nie zbiera pochlebnych opinii

W zeszłym roku właœciciela zmieniło około 100 nieruchomoœci komercyjnych w Polsce, a udział nieruchomoœci o wartoœci poniżej 10 mln zł wyniósł mniej niż 10 proc.
Fotorzepa, Marta Bogacz
Walka z optymalizacjš czy nowa danina?

ZapowiedŸ opodatkowania nieruchomoœci komercyjnych, tłumaczona przez resort finansów koniecznoœciš walki z agresywnš optymalizacjš podatkowš, zaniepokoiła branżę. Koncepcja zakłada, by nawet przy stracie netto (jest to podstawa naliczania CIT) podmioty posiadajšce nieruchomoœci komercyjne warte ponad 10 mln zł płaciły co roku minimalny podatek dochodowy w wysokoœci 0,5 proc. wartoœci tych nieruchomoœci. Chodzi przede wszystkim o biurowce oraz galerie handlowe.

Okiem ekspertów...

Jak na te plany zapatruje się rynek?

– Inwestycja w nieruchomoœci wišże się zazwyczaj z dużymi nakładami kapitałowymi na poczštku inwestycji. Najczęœciej nieruchomoœci komercyjne finansowane sš z wykorzystaniem w dużej mierze finansowania dłużnego. Dług wišże się z odsetkami. Dodatkowo w przypadku inwestycji w nieruchomoœci taka nieruchomoœć jest głównym aktywem w spółce i generuje istotne koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych oraz bieżšcych kosztów obsługi. Stšd też duża częœć inwestorów na rynku nieruchomoœci komercyjnych w okresie życia danego projektu generuje niewielki dochód do opodatkowania (bšdŸ wręcz stratę podatkowš), bo przychody z najmu sš niwelowane przez wysoki koszt finansowania oraz koszty amortyzacji i bieżšce koszty operacyjne – tłumaczy Anna Pleskowicz, menedżer w dziale doradztwa podatkowego EY. – Istotny zysk z inwestycji powstaje zwykle dopiero w momencie sprzedaży nieruchomoœci – oczywiœcie przy założeniu, że nastšpi wzrost wartoœci nieruchomoœci w stosunku do ceny nabycia, pomniejszonej o koszty amortyzacji. Dlatego też nałożenie dodatkowego obcišżenia w postaci podatku od wartoœci aktywa, a nie od generowanego dochodu, będzie istotnym dodatkowym kosztem, który wpłynie na efektywnoœć całej inwestycji. W powišzaniu z obecnym otoczeniem podatkowym na rynku nieruchomoœci i zawirowaniami wokół zwrotów VAT na nabyciu nieruchomoœci z pewnoœciš wpłynie to na obniżenie zainteresowania inwestorów polskim rynkiem – dodaje.

– Proponowany podatek objšłby znacznš częœć nieruchomoœci komercyjnych, jako że zdecydowana większoœć transakcji w tym sektorze dotyczy obiektów, których wartoœć przekracza 10 mln zł – komentuje Monika Rajska-Wolińska, partner zarzšdzajšcy agencji nieruchomoœci komercyjnych Colliers International. – Przykładowo, w ramach ubiegłorocznych instytucjonalnych transakcji sprzedaży, które dotyczyły około 100 nieruchomoœci w całej Polsce, udział nieruchomoœci o wartoœci poniżej 10 mln zł wyniósł mniej niż 10 proc. – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że polski rynek inwestycyjny jest nadal w fazie rozwoju i cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, jednak nowy podatek zapewne zostanie uwzględniony w wycenach nieruchomoœci. – Inwestorzy będš musieli skorygować swoje przepływy pieniężne. Może się to przełożyć na rewizję polityki czynszowej i w konsekwencji większe opłaty dla najemców – mówi Rajska-Wolińska.

Piotr Capiga, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield, podkreœla, że uszczelnianie systemu podatkowego jest jednym z priorytetów obecnego rzšdu.

– Ministerstwo Finansów pracuje nad nowym projektem, który ma pomóc w walce z agresywnymi praktykami optymalizacji podatkowej. Nowy projekt ma w założeniu doprowadzić do objęcia dodatkowym obowišzkiem podatkowym właœcicieli nieruchomoœci komercyjnych – biurowców oraz centrów handlowych. Podatek miałby stanowić rocznie 0,5 proc. wartoœci nieruchomoœci. Zaskakujšcy jest fakt, że fiskus w żaden sposób nie uzależnia objęcia podatkiem od faktycznego poziomu przychodów czerpanych z nieruchomoœci – mówi Capiga. – W projekcie Ministerstwo Finansów zakłada, że każda nieruchomoœć tego typu ma zdolnoœć generowania przychodu, i tym uzasadnia obowišzek podatkowy. Problem w tym, że może to doprowadzić do sytuacji, w której podatek dochodowy będzie należny również w przypadku braku realnego dochodu z nieruchomoœci. Planowana regulacja może więc przede wszystkim uderzyć we właœcicieli budynków niewynajętych, którzy zostanš obcišżeni już nie tylko kosztem utrzymania pustych lub częœciowo pustych budynków, ale również całkowicie nowym podatkiem – zaznacza.

Zdaniem eksperta przy relatywnie wysokim poziomie pustostanów w Warszawie – a stolica zapewnia połowę powierzchni biurowej w Polsce – takich podmiotów jest wiele. – Należałoby się również zastanowić, czy właœciciele wynajętych biur i galerii handlowych, bioršc pod uwagę charakter zapowiadanych regulacji, nie będš się starać przesunšć tego kosztu na najemców, tak jak ma to miejsce w przypadku podatku od nieruchomoœci – podsumowuje Capiga.

...i przedsiębiorców

Konfederacja Lewiatan uznaje pomysł resortu finansów za kontrowersyjny.

„Podatek minimalny nie jest podatkiem dochodowym. Faktycznie jest to podatek od aktywów. Stanowi próbę wprowadzenia daniny, która w pewnym zakresie pozwoliłaby na opodatkowanie handlu (w przypadku galerii handlowych), co ostatnio zakwestionowała Komisja Europejska. Podstawa wyliczenia podatku minimalnego oparta na wartoœci poczštkowej nieruchomoœci nie uwzględnia w ogóle zróżnicowania działalnoœci deweloperskiej i inwestycyjnej, lecz jest tylko rozwišzaniem modelowym, prowadzšcym w wielu przypadkach do opodatkowania zysków, które nie zostały osišgnięte, np.projektów, które nie generujš dochodów ze względu na pustostany. Ponadto wyróżnienie nieruchomoœci komercyjnych, jak galerie czy biurowce, od innych, np. magazynów, prowadzi do istotnego zróżnicowania podatników posiadajšcych nieruchomoœci komercyjne i do nierównego traktowania podatkowego w zależnoœci od rodzaju posiadanej nieruchomoœci" – czytamy w stanowisku Lewiatana.

– Po zapoznaniu się z artykułami publikowanymi w mediach, dotyczšcymi proponowanych zmian podatku od nieruchomoœci komercyjnych, już doszły do nas pierwsze sygnały o obawach wyrażanych przez międzynarodowych inwestorów inwestujšcych w nieruchomoœci w Polsce i Europie Œrodkowo-Wschodniej – komentuje Erez Boniel, dyrektor finansowy notowanego na warszawskiej giełdzie GTC. – Proponowany podatek szczególnie obcišży REIT-y oraz budynki, które odnotowujš słabsze wyniki. Bioršc pod uwagę fakt, że nieruchomoœć sš tradycyjnie jednym z sektorów najsilniej wzmacniajšcych polskš gospodarkę, kwestie podatkowe, takie jak odliczanie VAT od transakcji sprzedaży lub podatek od nieruchomoœci, sš uważane za ograniczajšce rozwój rynku i zwiększajšce niepewnoœć branży – dodaje.

Jakub Poniatowski, dyrektor finansowy giełdowej grupy Capital Park, uważa, że propozycje Ministerstwa Finansów sš niczym innym jak próbš wprowadzenia podatku od majštku.

– W dodatku w sposób bardzo selektywny, który będzie dotyczył tylko okreœlonej grupy nieruchomoœci. Nie jest to pierwsza zmiana w ostatnim czasie, która wpłynęła na modyfikację zasad opodatkowania nieruchomoœci lub spółek nieruchomoœciowych – wskazuje. – Dodatkowo proponowane zapisy będš miały wpływ na planowanš ustawę o REIT-ach, gdzie już dziœ sposób opodatkowania odbiega od przyjętych standardów. Nowy podatek może ponadto osłabić zainteresowanie inwestorów oraz utrudnić porównywalnoœć opłacalnoœci inwestycji w różnych państwach. Powoli przyzwyczajamy się do zmian w systemie podatkowym, jednak ze względu na bardzo długie procesy planowania i realizacji inwestycji nieruchomoœciowych wprowadzanie tak wielu modyfikacji w trakcie ich realizacji niejednokrotnie będzie wymagało istotnych korekt w przyjętych założeniach biznesowych – podsumowuje.

Także Radosław Œwištkowski, partner zarzšdzajšcy grupy REINO Partners, negatywnie odnosi się do pomysłu resortu. – Mamy do czynienia z bardzo niepokojšcym zjawiskiem. Z jednej strony powstaje program budowy kapitału, którego realizacja ma prowadzić do istotnego zwiększenia udziału polskiego kapitału we własnoœci krajowej gospodarki i którego istotnym instrumentem – bardzo słusznie – majš być polskie REIT-y. Z drugiej pojawiajš się pomysły, które mogš to utrudnić lub wręcz uniemożliwić – mówi. – Powstaje m.in. duże zamieszanie i niepewnoœć w zakresie opodatkowania inwestycji w nieruchomoœci. Najpierw, jako nieuzasadniony efekt uboczny walki z optymalizacjš podatkowš, zwolnienie z CIT tracš fundusze nieruchomoœci, a projekt ustawy o polskich REIT-ach konsekwentnie i wbrew oczywistym argumentom pomija FIZ jako formę prawnš dla REIT-ów – dodaje.

Menedżer wskazuje, że równoczeœnie pojawia się olbrzymia niepewnoœć co do opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomoœci (asset deal) w zakresie VAT. – Wydaje się, że intencjš jest docelowe opodatkowanie takich transakcji podatkiem od czynnoœci cywilnoprawnych, ale decyzji nadal nie ma, co istotnie zwiększa ryzyko i koszty transakcyjne, a także znacznie wydłuża czas trwania projektów inwestycyjnych – mówi Œwištkowski. – Musimy pamiętać, że ryzyko prawne, w szczególnoœci podatkowe, jest jednym z tych, które najbardziej odstraszajš inwestorów – podkreœla.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL